涼涼的秋風襲來時，滬上樓市也“涼意襲人”。對于開發(fā)商來說，今年的“金九銀十”未能重現(xiàn)往日的 “盛宴”——增加推盤及增大促銷力度并沒有提振成交量，在政策疊加和價格預(yù)期效應(yīng)下，“金九”的“成色”很差，由此“銀十”也不再令人期待。
從9月的前18個交易日看，全市新建商品住宅僅成交了26.4萬平方米，比去年同期的59.5萬平方米大跌52.34%，幾乎創(chuàng)下歷史同期最低。雖然低總價、小戶型房源仍頗受市場追捧，個別高端項目也銷售較好，不過市場總體走勢仍然低迷。同時樓市庫存壓力進一步增大，預(yù)計年底前成交量很難回升，甚至有可能再創(chuàng)新低。
當一線城市的房地產(chǎn)市場再次站在一個十字路口時，二三線城市也相繼拉開限購大幕，這讓開發(fā)商的市場預(yù)期發(fā)生了變化，隨著新限購城市逐步增加，在向二三線城市騰挪資金的“戰(zhàn)術(shù)”失靈后，打折促銷成為促進銷售的唯一有效手段，降價幅度達10%以上的樓盤銷售速度明顯加快。
從目前樓盤降價的形勢看，北京、上海等一線城市已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了不少降價樓盤；二三線城市也緊隨其后。但目前開發(fā)商降價的目的，主要在于試探市場所能接受的價格底線，真正全面降價的樓盤少，更多樓盤的降價事實上只是優(yōu)惠促銷的廣告營銷手段。另外，普通商品住宅降價對銷售的刺激作用遠大于高端住宅，而大開發(fā)商比中小開發(fā)商的降價幅度更大、且更動真格。
與開發(fā)商的火熱促銷相比，購房者卻頗為淡定。政策力度空前,對人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo),追漲殺跌的心態(tài)使得樓市博弈的天平已經(jīng)明顯向購房者傾斜。當一線城市房價的下跌預(yù)期已經(jīng)形成，小幅零星的降價已不能吸引購房者，即使是剛性需求也保持觀望狀態(tài)。
顯而易見的是，在面臨信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下，開發(fā)商們手中已無太多籌碼與市場博弈。加之接近歲末又到了考慮明年開發(fā)所需現(xiàn)金流和土地儲備的時候，降價銷售，盤活資金，以避免資金鏈斷裂或是地產(chǎn)商能存活下來的不多選擇之一。四季度市場仍有進一步下探空間。對于政策制定者而言，只要調(diào)控信號明確并且傳達出政策長期性的信息，必會使開發(fā)商降低盈利預(yù)期而降價銷售。
而市場積累了一批剛性的自住型購房需求可能會在年末釋放。自住型購房者面對年底新盤的低價入市，以及在購房需求緊迫性的刺激下，很可能紛紛選擇結(jié)束觀望，出手購房。此外，CPI的高漲，也將使得一批前期觀望的購房者為了財產(chǎn)的保值和增值更加急迫的入場。改善型需求的避險性，自住購房需求的迫切性相互疊加，以及房源供應(yīng)量的放大，新盤的打折促銷，都將進一步刺激年末的市場交易量回升，使得“金九銀十”或?qū)⒀葑優(yōu)?ldquo;歲末效應(yīng)”。
當“低價熱銷、高價滯銷”已經(jīng)成為普遍情況，價格的再一輪普降或?qū)㈤_始。隨著現(xiàn)金流不充裕的房地產(chǎn)商率先降價，降價行情會在四季度整體浮現(xiàn)。樓市價格戰(zhàn)一觸即發(fā)，對于那些有真正自住需求的購房者來說，選準性價比較高的樓盤，抓住年末即將出現(xiàn)的入市時機才是王道。
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