- 城市綠洲 【城中版塊】
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問答
近日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市房價停漲的為46個，呈上升趨勢。加之多數(shù)城市9月份至今的成交量環(huán)比下跌，房地產(chǎn)拐點(diǎn)之爭再度升溫。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在庫存、資金、銷售目標(biāo)三重壓力下，未來開發(fā)商唯一的選擇是更大幅度的降價，房價將會步入下降通道。
“9月份成交量低迷的原因在于，開發(fā)商降價不夠堅決。年底前，開發(fā)商要想在成交上有所起色，必須堅決降價。”專家陳晟表示。
拐點(diǎn)已到來？
9月18日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價8月環(huán)比價格下降的有16個，持平的有30個，與7月份相比，環(huán)比價格下降和持平的城市增加了15個；環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個。二手住宅方面，8月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了9個，價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有25個。
專家楊紅旭認(rèn)為，這是2009年二季度以來，止?jié)q城市數(shù)量首次超過上漲城市，具有風(fēng)向標(biāo)意義，可以說房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)初現(xiàn)。
楊紅旭在接受記者采訪時表示：“當(dāng)前，調(diào)控政策不會放松，房企資金鏈、存貨不容樂觀，項目促銷力度仍然偏小，難以刺激需求入市。在庫存、資金、銷售目標(biāo)三重壓力下，未來開發(fā)商唯一的選擇是更大幅度地降價，房價將會步入下降通道。”
某房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長向記者表示，將今年樓市的成交量與2009年、2010年相比并不能說明問題。因?yàn)?009年與2010年是樓市火爆的兩年，而今年在調(diào)控背景之下，樓市的成交量一直清淡，與之對比的應(yīng)當(dāng)是同樣受到政策調(diào)控影響的2008年，今年的成交量比2008年還要好一些。
2007年12月，萬科董事長王石在回答媒體提問時表示“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”。當(dāng)時的背景是當(dāng)年10月份，北京樓市新房和二手房的成交量出現(xiàn)大幅下滑。2008年初，王石和潘石屹又在電視上針對“拐點(diǎn)”展開激烈辯論。王石拋出“拐點(diǎn)”論后，萬科的降價行動便在全國展開。
在2008年的關(guān)于“拐點(diǎn)”的討論中，何為拐點(diǎn)曾引起業(yè)界的爭論。
事實(shí)上，近年來，業(yè)內(nèi)對于“拐點(diǎn)”的定義逐漸統(tǒng)一。陳晟向記者表示：“增速持續(xù)下降就可以認(rèn)定為拐點(diǎn)。而目前所討論的拐點(diǎn)是一個極值點(diǎn)，即由漲到跌的反轉(zhuǎn)。”陳晟認(rèn)為，按照這個定義，普通住宅的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但極值點(diǎn)什么時候出現(xiàn)目前還難以判斷。
而楊紅旭在接受記者采訪時表示，他所提到的拐點(diǎn)是極值點(diǎn)，因?yàn)闃O值點(diǎn)更容易為普通大眾所接受。當(dāng)前，極值點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
但是，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士都不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)拐點(diǎn)。某中型房企老總就向記者表示，房價不會持續(xù)下降，2008年那次房價和成交量的下跌也只是持續(xù)了幾個月。二三線城市的上漲空間仍然比較大，從長遠(yuǎn)看，房價還是會持續(xù)上漲，因此房地產(chǎn)行業(yè)不存在拐點(diǎn)。
而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商潘石屹在日前接受媒體采訪時表示，住宅價格應(yīng)該降，今年不降，兩三年以后還得降，因?yàn)楸Ｕ戏康挠绊懯蔷薮蟮摹?/div>
開發(fā)商以價換量
目前，“金九”前半程已過，成色明顯不足。全國主要城市在9月前18天的成交量環(huán)比出現(xiàn)下降，傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”有褪色成“銅九鐵十”的可能性。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月18日，北京樓市成交量在9月前18天再創(chuàng)新低，商品房住宅簽約套數(shù)為2591套，二手房住宅簽約套數(shù)為3959套，均為2009年同期以來最低。普通商品房成交方面，與2009年同期8463套的數(shù)字相比，今年9月前18天成交量下跌幅度達(dá)到了74.4%。
而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京市有銷售記錄的住房項目178個，其中8個項目價格環(huán)比下降，較7月份增加了3個，166個持平，僅在通州、大興、房山、朝陽近郊區(qū)等區(qū)域出現(xiàn)個別項目的明顯降價行為。如此看來，房價的松動僅是剛剛開始。
某房企銷售總監(jiān)向記者表示：“從一線操盤者的角度觀察來看，雖然成交量低迷，但還是有一些項目的成交情況不錯，這些項目定價都比較合理，而且因?yàn)槭切马椖?，很樂于大力宣傳，不像老項目降價那樣遮遮掩掩。公司在年底會在通州有項目開盤，定價在15000元/平米左右。”15000元/平米的價格已經(jīng)回到了通州2009年初的水平。
同時，庫存的壓力也是房價松動的直接原因之一。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，截至9月18日，商品住宅庫存達(dá)到112700套，達(dá)到兩年半以來最高值；比今年年內(nèi)最低庫存高出20086套，比去年同期增長17.1%。而9月份入市項目的成交量不足1500套，新增庫存有可能達(dá)到8000套，進(jìn)入10月份，庫存量很可能超過12萬套。
然而，政策對于房地產(chǎn)市場的走向有著重大影響。
日前，國務(wù)院研究中心金融研究所副所長巴曙松(微博 )在某論壇上公開表示，假定明年一季度所有政策變量不變，仍維持當(dāng)前的緊縮力度和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，2009年、2010年開工的房地產(chǎn)項目，到明年一季度竣工面積和銷售面積的缺口會達(dá)到峰值。若政策不作變化，那個時候房市應(yīng)該會出現(xiàn)價格調(diào)整。
正如上述行業(yè)協(xié)會會長所言，雖然目前有一些跡象表明拐點(diǎn)的出現(xiàn)，但是真正確認(rèn)還是要等回過頭來才能清楚地看到準(zhǔn)確的時間，到了今年年底才能夠看出現(xiàn)在的拐點(diǎn)論是否準(zhǔn)確。
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