今年三季度以來(lái)，上海樓市成交量一直在歷史低位附近徘徊，供求比甚至已經(jīng)突破2：1的水平。不過(guò)，這未必意味著樓市需求已經(jīng)大幅下滑，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局社情民意調(diào)查中心近日開(kāi)展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)上海市民購(gòu)房行為影響專(zhuān)題調(diào)查，64.1%的受訪者表示有購(gòu)房計(jì)劃，其中，以改善住房條件、結(jié)婚、動(dòng)拆遷等為目的的居住性購(gòu)房占88.1%，以投資保值增值為目的的投資性購(gòu)房?jī)H占11.9%，顯示出上海潛在的居住性購(gòu)房需求依然可觀。

 

    事實(shí)上，國(guó)慶期間的上海樓市表現(xiàn)非常形象地詮釋了統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，國(guó)慶期間舉行的秋季房展會(huì)，4天共迎來(lái)了13萬(wàn)人次的參觀人流量，但此次房產(chǎn)會(huì)實(shí)際成交只有203套，而整個(gè)國(guó)慶期間上海樓市日均成交量?jī)H在百套左右，與人頭攢動(dòng)的展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)形成了鮮明的對(duì)比。

 

    那么，究竟是什么阻礙其潛在需求的釋放呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)控是其中一個(gè)因素，例如限購(gòu)政策使得部分改善型住房需求形成抑制，貸款利率提高則使得部分剛性需求難以有效釋放。而房產(chǎn)稅的開(kāi)征也對(duì)居民的購(gòu)房行為產(chǎn)生一定影響。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在有居住性購(gòu)房計(jì)劃的受訪者中，表示仍將購(gòu)房的占70.8%，推遲購(gòu)房的占24.7%，取消購(gòu)房計(jì)劃的占4.5%，說(shuō)明開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)以居住性需求為主的市民的購(gòu)房計(jì)劃有一定程度的影響。

 

    不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也指出，政策雖然對(duì)居民的購(gòu)房行為有影響，但程度相對(duì)有限，潛在需求一直沒(méi)有釋放的關(guān)鍵原因還在于當(dāng)前房?jī)r(jià)與其預(yù)期和實(shí)際承受能力仍有一定的差距，而且當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下行預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。以二手房為例，記者從中介了解到，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)逐漸轉(zhuǎn)變，即使是有剛性需求支撐的小戶(hù)型房源業(yè)主也普遍可以提供議價(jià)空間。漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前成交房源最終實(shí)現(xiàn)議價(jià)空間已普遍站在3%之上。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐塘橋區(qū)域經(jīng)理張麗娟告訴記者，微山新村、塘橋新村、寧陽(yáng)小區(qū)的30-60平米公房，目前掛牌價(jià)在2.6萬(wàn)元/平米，雖然這類(lèi)房源仍有市場(chǎng)需求，但成交周期已由1-2周延長(zhǎng)至1-2月，急于置換和看淡后市的業(yè)主，便推出降價(jià)舉措來(lái)加快成交，如有實(shí)際購(gòu)房意向的，業(yè)主還可降價(jià)1000元/平方米。

 

    業(yè)內(nèi)人士表示，從目前情況看，市場(chǎng)看空情緒日漸濃厚，雖然各種跡象都顯示市場(chǎng)的潛在需求依然可觀，但在價(jià)格"堅(jiān)冰"沒(méi)有被打破之前，樓市成交很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的回暖，觀望仍將是樓市主旋律。而且，從前期部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)效果看，購(gòu)房者對(duì)于小幅降價(jià)的接受程度并不如預(yù)期的那么高。在房地產(chǎn)政策很難發(fā)生轉(zhuǎn)向的背景下，房?jī)r(jià)如何調(diào)整，調(diào)整后的房?jī)r(jià)能否達(dá)到市場(chǎng)潛在購(gòu)買(mǎi)力的期望，將成為市場(chǎng)能否被有效激活的關(guān)鍵。