眼看今年的“金九銀十”就要變成“銅九鐵十”，胡景暉表示，政策環(huán)境沒有改變，限購仍在持續(xù)，“銅九鐵十”并不意外。歷史上來看，一般每年9-11月房地產(chǎn)銷售情況都相對比較好，由于限購限貸等政策束縛，今年市場有效需求遠(yuǎn)低于往年，與去年同期房價(jià)處于上升通道相比，今年房價(jià)正處于明顯的下降通道中。胡景暉預(yù)計(jì)，未來3個月內(nèi)，部分項(xiàng)目價(jià)格將繼續(xù)下調(diào)，同時(shí)成交量會有所回暖。

 

    從供應(yīng)角度來講，傳統(tǒng)的12月、1月和2月都是銷售淡季，如果不抓住這個時(shí)機(jī)，就只能等到明年3月，開發(fā)商將承受巨大的資金和心理壓力。因此，這三個月很重要，降價(jià)也有望從郊區(qū)蔓延到城市核心區(qū)。

 

    從需求角度來講，雖然限購和限貸將很大一部分需求排除在門檻之外，但是仍有很大一部分自住需求有待滿足。“購房者是有自己的心理價(jià)位的，如果市場不買賬，只能說明開發(fā)商的價(jià)格依然沒有讓人滿意，如果房價(jià)達(dá)到了購房者的預(yù)期和承受的能力，那么市場自然會做出選擇”。此外，上半年擠壓的需求很可能在這幾個月內(nèi)釋放，交易量有望回暖。

 

    >>談?wù)?不看好二三線城市限購

 

    談到調(diào)控政策，胡景暉表示，房地產(chǎn)行業(yè)從來不缺乏調(diào)控政策，“在我的印象里，調(diào)控效果最明顯的一個是2007年9月27日出臺的927新政，規(guī)定根據(jù)套數(shù)不同，首付和利率進(jìn)行差異化對待；另一個就是目前正在實(shí)行的限購和限貸政策，對投資和投機(jī)的殺傷力很大。”胡景暉表示，雖然目前的政策并不完美，有很多被詬病的地方，卻是必須要做的，如果不做，房地產(chǎn)市場可能面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

 

    至于后續(xù)的市場反應(yīng)，胡景暉認(rèn)為在很大程度上取決于政策的變化和執(zhí)行情況，“可以預(yù)見的是，除非出現(xiàn)政策撤出的條件，譬如供需平衡或者供應(yīng)略大于需求、保障房有效供應(yīng)到位、房價(jià)穩(wěn)中有降，否則，政策取消的可能性很小，微調(diào)倒是有可能，比如對納稅年限的調(diào)整等。”

 

    對于二三線城市限購問題，胡景暉表示并不看好，他認(rèn)為二三線城市的限購實(shí)際上比較困難。目前大部分二三線城市正處在老城區(qū)改造、新城區(qū)發(fā)展進(jìn)程中，大批品牌房企開始進(jìn)入，產(chǎn)品品質(zhì)更新?lián)Q代，也是大型外來房企取代當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的過程，在這樣的背景下要求房價(jià)出現(xiàn)明顯回落很困難。

 

    胡景暉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場最根本的調(diào)控應(yīng)該在于土地和商品房供應(yīng)量以及稅收政策，待市場穩(wěn)定之后，只有這些政策才能從根源上解決房地產(chǎn)市場的各種亂象和難題。

 

    >>談中介 房產(chǎn)中介行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型

 

    在胡景暉看來，持續(xù)的宏觀調(diào)控正在改變房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)則，房地產(chǎn)中介行業(yè)也已經(jīng)到了必須轉(zhuǎn)型的時(shí)候了。

 

    “傳統(tǒng)的經(jīng)營范圍是一片紅海，現(xiàn)在急需探尋的則是一片藍(lán)海（本報(bào)注：紅海指現(xiàn)有競爭白熱化的血腥、殘酷的市場；藍(lán)海指未知的全新市場空間）”。胡景暉表示，房地產(chǎn)中介成為每一輪樓市調(diào)控首當(dāng)其沖的對象。在本輪調(diào)控背景下，中介行業(yè)也將再一次面臨洗牌，中小規(guī)模中介公司關(guān)門閉店不可避免。

 

    但同時(shí)，他認(rèn)為調(diào)控對中介行業(yè)也有比較明顯的正面影響，將有力促使中介行業(yè)的轉(zhuǎn)型，迫使中介革新運(yùn)營模式和管理模式。除了傳統(tǒng)的二手房租賃和買賣業(yè)務(wù)，目前偉業(yè)我愛我家正兼顧一手房分銷、按揭貸款、理財(cái)產(chǎn)品銷售、商業(yè)地產(chǎn)包裝運(yùn)營以及海外業(yè)務(wù)等，不再單純依靠二手房業(yè)務(wù)。“從國際市場來看，房地產(chǎn)中介公司本來就不應(yīng)該區(qū)分一手房和二手房市場，中介就是買和賣、承租和出租之間一道橋梁，就該打通了來做”。

 

    胡景暉喜歡冒險(xiǎn)和探索新事物新方向，作為北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國際經(jīng)濟(jì)專業(yè)的高材生，胡景暉的投資理念并不從眾。從業(yè)10年的他，至今也沒有在北京買房。“我覺得租房挺好，何必把自己的錢都套在房產(chǎn)里”。在他看來，年輕人就應(yīng)該多冒險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是最安全也是最沒有挑戰(zhàn)性的投資，“是等我老了，無法抵抗風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候再去買房。”

 

    也許正是出于這樣的投資理念，負(fù)責(zé)偉業(yè)我愛我家北京和全國市場戰(zhàn)略研究的胡景暉，才不循規(guī)蹈矩，在調(diào)控的背景下不斷探索新的業(yè)務(wù)。在胡景暉看來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從封閉走向開放、從一錘子買賣變成可以長期經(jīng)營的產(chǎn)品，中介行業(yè)的市場也將越來越大。