- 中央時代廣場 【北城新區(qū)】
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問答
自房改以來的十多年間，我國經(jīng)歷了數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控，但都因“越調(diào)越漲”而被外界詬病。在本輪樓市調(diào)控的“深水期”，是否會再次半途而廢？從近期高層的表態(tài)來看，調(diào)控政策似乎還沒有放松的意思。
10月21日，國務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察時指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。
就在本月18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要實時監(jiān)控房地產(chǎn)的發(fā)展變化，進一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果。
一周之內(nèi)的兩次表態(tài)均沒有顯示出松口之意，這也被外界解讀為調(diào)控政策將維持現(xiàn)有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續(xù)一段時間。
中央表態(tài)未見“松口”
在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，10月是一個頗為關(guān)鍵的月份。截至本月，被稱為“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了9個月的時間，不少地方政府和企業(yè)迫于壓力，開始發(fā)出放松調(diào)控的訴求。
本月11日，廣東佛山發(fā)布文件，放寬對四類情況的房屋限購，成為全國首個公開放松限購政策的城市。事件引起媒體廣泛關(guān)注，但就在當(dāng)天晚間，該政策便被緊急叫停。
16日，新華社發(fā)表題為《樓市“冰點”背后 警惕“變相寬松”》的文章，強調(diào)各地要“嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應(yīng)等‘治本之策’，做好房地產(chǎn)調(diào)控‘持久戰(zhàn)’的準(zhǔn)備。”這被認(rèn)為是針對上述事件的政策表態(tài)。
盛來運的發(fā)言則是在兩天后的三季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上。當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，9月新建商品住房價格環(huán)比下降和持平的城市為46個，其中，一線城市房價已連續(xù)3個月停漲。
本月21日，溫家寶總理在考察廣西房地產(chǎn)市場情況時也作出表態(tài)：目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從高層的表態(tài)中，“看不出任何調(diào)控放松的跡象”。
據(jù)記者了解，?？?、三亞等一些城市已經(jīng)變相松綁“限購令”，限購政策在二三線城市的“擴軍”也舉步維艱。同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商呼吁，調(diào)控政策應(yīng)“差別化”對待。
對此陳國強表示，樓市調(diào)控已進入“深水期”，效果初現(xiàn)，但反對聲音也大，政策走向出現(xiàn)不確定。此時中央的表態(tài)沒有松口的意思，意味著現(xiàn)有的政策力度還將持續(xù)一段時間。
限購“擴軍”步伐艱難
“持續(xù)”未必意味著“加碼”。至少在“限購令”的擴軍上，有關(guān)方面的步伐仍較為緩慢。
今年7月12日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松。同時強調(diào)，房價上漲過快的二三線城市也要限購。
但此后，僅有兩個二三線城市作出“響應(yīng)”。8月和9月，浙江臺州、衢州先后出臺限購政策，但因其限購范圍有限，被指“敷衍了事”。另一些熱點城市則干脆出臺“限價令”，被市場分析人士認(rèn)為是對限購予以規(guī)避，河北廊坊、山東煙臺、廣東韶關(guān)、遼寧丹東均在此列。
據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前全國共有43個城市出臺了限購政策，除35個直轄市、計劃單列市和省會城市之外，僅有8個二三線城市納入限購。
上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，中央年終要“問責(zé)”的標(biāo)準(zhǔn)是：是否完成年度房價控制目標(biāo)，對廣大二三線城市來說，限購與否并非硬指標(biāo)。因此他認(rèn)為，最終出臺“限購令”的二三線城市不會太多。而在“限購令”將于年底到期的城市中，也有一些城市會選擇自動終止。
不少觀點認(rèn)為，房價控制目標(biāo)的簽訂表明，在中央與地方政府的博弈中，地方政府已漸漸掌握了主動權(quán)。這也使得地方政府可以在現(xiàn)有的框架之內(nèi)，對政策做些微調(diào)。
事實上，盡管佛山限購被叫停被認(rèn)為中央上收了制定限購政策的權(quán)限，但外界對限購“擴軍”的預(yù)期仍不樂觀。一種觀點認(rèn)為，不少二三線城市樓市處于起步階段，外來投資需求較少，不宜啟動限購。
楊紅旭也認(rèn)為，當(dāng)前實施的限購政策本身帶有“一刀切”的強制色彩。包括佛山在內(nèi)，不少二三線城市和省會城市都在扮演“陪太子讀書”的角色。
信貸政策仍將“趨緊”
信貸方面的變數(shù)，對樓市卻不是好消息。近期，一線城市的個別銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，這一范圍又迅速擴大到不少二三線城市。
對此陳國強分析認(rèn)為，銀行信貸的發(fā)放總是呈現(xiàn) “前松后緊”的局面，年底收緊貸款屬正常調(diào)整。但同時也反映了銀行對后市的謹(jǐn)慎判斷。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)商本年度資金來源為6.19萬億元，同比增長22.7%。但自今年6月以來，個人按揭貸款已連續(xù)4個月呈下跌趨勢。
一種頗受認(rèn)同的觀點認(rèn)為，銷售回款是當(dāng)前開發(fā)商最有效的資金渠道，而在“限購令”尚未解除的情況下，個人住房按揭貸款的收緊，將對企業(yè)的銷售繼續(xù)施加不良影響。
近期，富力、龍湖、中海等品牌房企旗下的項目出現(xiàn)降價現(xiàn)象，并引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”。北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來還將有更多的房企加入降價行列，尤其是追求業(yè)績的上市房企。
無獨有偶，銀監(jiān)會主席劉明康近日也表示，最新房價壓力測試顯示，即使在最極端的房價下跌40%的情形下，銀行業(yè)仍風(fēng)險可控。但目前房價跌幅連10%都還沒到。這一表態(tài)也被認(rèn)為，無論首套房貸是否會調(diào)回至基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)市場面臨的信貸環(huán)境都將維持緊張局面，這也將加速房價拐點的出現(xiàn)。
北京中原地產(chǎn)根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)得出，上月70個大中城市房價平均環(huán)比漲幅僅為0.003%，幾乎接近停漲。而在8月，這一數(shù)據(jù)為0.02%。幾乎所有機構(gòu)都在報告中據(jù)此得出結(jié)論：房價拐點已基本確立。
陳國強則認(rèn)為，一線城市的房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)投資、施工面積、新開工面積等指標(biāo)仍處于高位，價格拐點傳導(dǎo)到廣大二三線城市還需數(shù)月的時間。
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