“最近一周，部分開(kāi)發(fā)商基本上將這個(gè)問(wèn)題想清楚了，達(dá)成了共識(shí)。”昨日(10月25日)，易居中國(guó)大上海區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理孫華良如是說(shuō)，其所指的這個(gè)問(wèn)題，就是“降價(jià)”。
他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，他所接觸的一些擁有高毛利樓盤的開(kāi)發(fā)商基本上就降價(jià)一事達(dá)成共識(shí)：由于高毛利樓盤的土地增值稅所占比例更高，在大幅降價(jià)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商實(shí)際讓出的凈利并不高，這將成為很多開(kāi)發(fā)商的降價(jià)說(shuō)辭。
上海中原地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍亦表示，那些高毛利的高端樓盤在政府放松價(jià)格管制的情況下，有可能會(huì)借目前的價(jià)格亂象偷偷降價(jià)。而在降價(jià)過(guò)程中，上述價(jià)格亂象可能會(huì)使購(gòu)房者的利益受到損害。
對(duì)此，上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉呼吁，在降價(jià)的過(guò)程中，政府也應(yīng)該對(duì)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)密管控。
高毛利樓盤降價(jià)潮或?qū)?lái)臨
此前已有房地產(chǎn)代理行業(yè)人士在微博上留言勸開(kāi)發(fā)商降價(jià)，因?yàn)閷?duì)于高毛利的樓盤來(lái)說(shuō)，每降一萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商讓出的實(shí)際凈利可能只有4000元/平方米，余下部分則是減少繳納土地增值稅的稅額。
中海地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士在和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者交流時(shí)也表示，高毛利樓盤要清算的土地增值稅稅額相當(dāng)驚人。在這樣的大背景下，開(kāi)發(fā)商不愿多繳土地增值稅因而有意降價(jià)。
記者就中海御景熙岸降價(jià)前的22000元/平方米均價(jià)和降價(jià)后的16000元/平方米均價(jià)比較后發(fā)現(xiàn)，前一個(gè)價(jià)格是上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)公布的每平方米投資額的3倍，而后一個(gè)僅僅只有2倍。因?yàn)槊膮^(qū)別，中海御景熙岸在降價(jià)后需要清算的土地增值稅稅率，要比降價(jià)前低10%。
這樣的情況也發(fā)生在其他樓盤中。孫華良告訴記者，在過(guò)去的一周內(nèi)，很多和他有接觸的高端開(kāi)發(fā)商已達(dá)成共識(shí)，因?yàn)榭梢詼p少繳納的土地增值稅而降價(jià)，已成為很多開(kāi)發(fā)商的說(shuō)辭。
此前，中房信分析師薛建雄曾告訴記者，上海多數(shù)在2009年前已經(jīng)拿地的樓盤，目前的售價(jià)都已較2009年時(shí)翻了一倍多，而上述樓盤所需要繳納的土地增值稅也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于2009年后才拿地的項(xiàng)目。
按照這一說(shuō)法，上海目前仍然有大批高毛利樓盤存在。這些樓盤如果都以減少支出土地增值稅為由大幅降價(jià)，那么上海的降價(jià)風(fēng)潮將會(huì)形成一定的規(guī)模。按照上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，由于成交量創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低，開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿已經(jīng)非常強(qiáng)烈，上海高毛利樓盤很有可能成為降價(jià)風(fēng)潮的“領(lǐng)軍人物”。
價(jià)格亂象或助開(kāi)發(fā)商悄悄降價(jià)
不過(guò)，高端樓盤的降價(jià)潮可能并不明顯。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以憑借售樓處、網(wǎng)上房地產(chǎn)以及開(kāi)發(fā)商自己掌握的實(shí)際成交價(jià)格，布置一個(gè)價(jià)格“迷局”，讓身入“迷局”的購(gòu)房者分不清房子是降了，還是沒(méi)有降。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下中星地產(chǎn)，或許就是其中一個(gè)有代表性的例子。
上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)發(fā)布的上海市項(xiàng)目建設(shè)信息顯示，總共49138平方米的上述樓盤，總投資49891萬(wàn)元，折合每平方米的投資是10153.24元。中房信統(tǒng)計(jì)該樓盤的成交價(jià)格顯示，其最低的月成交價(jià)為53256元/平方米，由此計(jì)算，每平方米售價(jià)是投資額的約500%。該樓盤的代理公司昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，開(kāi)發(fā)商不會(huì)降價(jià)。
中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的實(shí)際成交價(jià)格，自2011年6月以來(lái)一路下調(diào)，由原來(lái)的60000元/平方米下調(diào)至目前的53256元/平方米。上述項(xiàng)目的網(wǎng)上參考價(jià)絕大部分都在8萬(wàn)元/平方米以上，但售樓處的報(bào)價(jià)，卻是折合每平方米6萬(wàn)元以上，網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交價(jià)則為56000元/平方米。三種價(jià)格的差距非常明顯。
該樓盤的代理公司對(duì)記者表示，造成上述價(jià)格怪相的根本原因，是開(kāi)發(fā)商想為后續(xù)的漲價(jià)預(yù)留空間。因?yàn)榘凑丈虾４饲暗恼咭?guī)定，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)需要經(jīng)過(guò)房管部門審核。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商實(shí)際均價(jià)在64000元/平方米左右，比網(wǎng)上參考價(jià)便宜20%左右。而目前成交價(jià)格要低于64000元/平方米，是因?yàn)榻^大多數(shù)成交的房源都是位置差的低單價(jià)房源。
但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價(jià)格下浮20%后，同中房信提供的成交價(jià)格對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，該樓盤8、9月的實(shí)際成交價(jià)格低于56000元/平方米。而根據(jù)上述代理商的觀點(diǎn)，上海樓市存在價(jià)格亂象的樓盤事實(shí)上非常普遍。此前大幅降價(jià)的中海御景熙岸也因?yàn)橛兄N以上售價(jià)而被質(zhì)疑。
張宏偉說(shuō)，此前上海一直對(duì)于樓盤的價(jià)格上調(diào)有著嚴(yán)格限定，但對(duì)跌價(jià)的管理沒(méi)那么嚴(yán)，使得開(kāi)發(fā)商在降價(jià)潮中能順利鉆空子，形成價(jià)格亂局。他認(rèn)為，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)也應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管，以免出現(xiàn)混亂的價(jià)格秩序，損害到消費(fèi)者的利益。
昨日，有媒體報(bào)道，上海市房管部門要求樓盤降價(jià)20%以上的要重新進(jìn)行審核。但上述消息沒(méi)有得到上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人的證實(shí)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
