年底上演樓市“大戲”？

 

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年年底，北京計(jì)劃入市的項(xiàng)目高達(dá)60個(gè)，其中純新盤(pán)項(xiàng)目33個(gè)，例如金隅翡麗 、合生世界花園 、珠江御景、五礦萬(wàn)科如園、中鐵建·北京山語(yǔ)城、美然生態(tài)館等，另外老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)的有27個(gè)，如熙公館、世界名園、太陽(yáng)星城，金隅萬(wàn)科城 、中信城、北京城建·紅木林 等。

    記者注意到，今天年初調(diào)控開(kāi)始之后，北京市樓盤(pán)新入市量急劇減少，二三月份的入市數(shù)量?jī)H為20個(gè)和22個(gè)，這一階段市場(chǎng)觀望嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)企業(yè)為避免成交率低下的情況不得不推遲樓盤(pán)入市。

 

    隨著調(diào)控的不斷深入，之后幾個(gè)月的供應(yīng)量也未有明顯增加，直到金九銀十才有所緩解。9月份與10月份雖然成交情況相比去年同期沒(méi)有太大起色，但是從供應(yīng)情況來(lái)看已經(jīng)開(kāi)始扎堆入市。

 

    “年底樓市可能會(huì)上演一場(chǎng)樓市‘大戲’，因?yàn)榈搅四甑?，小部分現(xiàn)金流充裕的公司選擇封盤(pán)過(guò)冬，大部分資金鏈緊張的公司只能年底抓緊推盤(pán)。”

 

    一位國(guó)企地產(chǎn)的高層向記者透露，在即將入市的項(xiàng)目當(dāng)中，新盤(pán)的數(shù)量占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)。“在市場(chǎng)行情較好的2009年與2010年，北京土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了大量的住宅用地成交，這部分土地經(jīng)過(guò)一到兩年的開(kāi)發(fā)周期，已經(jīng)到了集中入市階段。”

 

    “下行壓力加大”

 

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，市場(chǎng)存量巨大加上年底項(xiàng)目的集中入市，再加上因市場(chǎng)觀望帶來(lái)的需求慘淡，使得供需倒掛現(xiàn)象愈加明顯。市場(chǎng)中原本的在售項(xiàng)目與新入市項(xiàng)目互相產(chǎn)生沖擊，使得整體市場(chǎng)存在較大下行壓力。

 

    事實(shí)上，年底計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的60個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，朝陽(yáng)區(qū)的入市項(xiàng)目仍然占據(jù)了較多市場(chǎng)份額，到年底該區(qū)域共有10個(gè)項(xiàng)目即將入市銷售，與遠(yuǎn)郊區(qū)縣項(xiàng)目多低價(jià)入市不同，朝陽(yáng)轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目由于多位于成熟區(qū)域，因此部分項(xiàng)目入市價(jià)格相比前期甚至有不同程度上漲。例如位于三四環(huán)之間的太陽(yáng)星城項(xiàng)目，其預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格為46000元/平方米，相比其2010年入市價(jià)格39000元/平方米，價(jià)格上漲幅度達(dá)到7000元/平方米。

 

    記者注意到，年底前將要入市的60個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，絕大部分現(xiàn)在沒(méi)有公布開(kāi)盤(pán)售價(jià)。從目前北京的樓市現(xiàn)狀來(lái)看，“定價(jià)難”的問(wèn)題成為困擾開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的一大難題。定價(jià)偏高，市場(chǎng)接受度必然會(huì)降低。而如果定價(jià)偏低，對(duì)于老項(xiàng)目后期來(lái)說(shuō)要面對(duì)前期業(yè)主的不良情緒，對(duì)于純新盤(pán)則要考慮其土地成本。

 

    “商改住”降溫

 

    記者注意到，調(diào)控以來(lái)，“商改住”型項(xiàng)目在日漸冷淡的背景樓市當(dāng)中大放異彩，其“低總價(jià)、不限購(gòu)”的兩大特點(diǎn)成為吸引購(gòu)房人的兩個(gè)重要依據(jù)。

 

    8月份北京樓市共有30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售，其中商住項(xiàng)目占據(jù)了1/3席位，10個(gè)商住項(xiàng)目的當(dāng)月成交率相比普通住宅高出許多。9月份商住項(xiàng)目的入市量也毫不遜色，34個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中有11個(gè)項(xiàng)目為40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目。

 

   但是進(jìn)入到10月份之后，商住項(xiàng)目的入市量開(kāi)始減少，截至10月23日，商住項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)開(kāi)盤(pán)銷售，比之前幾個(gè)月數(shù)量有明顯回落。

 

    中原地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，今年前九個(gè)月，56個(gè)商住樓的入市已經(jīng)使得這部分市場(chǎng)接近飽和。6月1日開(kāi)始執(zhí)行的“商改住限令”，規(guī)定商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間；若開(kāi)發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。由此，“商改住”這類產(chǎn)品已經(jīng)走到了盡頭，八九月份市場(chǎng)存量集中入市之后，今后這種類型的項(xiàng)目逐漸減少，明年除部分項(xiàng)目后期仍會(huì)有新增供應(yīng)之外，市場(chǎng)上將鮮見(jiàn)純新商住項(xiàng)目入市。