市場

 

    投資需求基本擠出

 

    市房協(xié)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月新建普通住房成交5.8萬套，占新建住房成交總量的85.1%；成交均價(jià)每平方米14083元，比去年全年平均水平低5.1%。此外，10月份全市新建商品住房和二手住房成交均價(jià)分別為每平方米20670元、17100元，環(huán)比分別下降8.5%、2.5%，其中二手房價(jià)連續(xù)四個(gè)月回落，基本回到去年同期水平，主要區(qū)域普遍下降。居民家庭首次購房持續(xù)8個(gè)月保持在90%左右，居民自住需求得到較好滿足，投機(jī)投資需求基本擠出。

 

    多項(xiàng)目降價(jià)破滯銷

 

    10月有簽約的新建商品住房項(xiàng)目182個(gè)，其中15個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，比9月份增加6個(gè)，主要分布在大興、通州、房山，折扣力度較以前增加2至17個(gè)百分點(diǎn)，如大興旭輝御府項(xiàng)目由前幾個(gè)月的7.4折進(jìn)一步降為6.6折，亦莊金色漫香林項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)也由每平方米28000元左右下降為22500元，下降19.4%，降價(jià)后提升了銷售量，打破了滯銷僵局。

 

    價(jià)格

 

    郊區(qū)量漲拉低均價(jià)

 

    新房均價(jià)環(huán)比下降了8.5%，主要還是成交結(jié)構(gòu)問題，10月份郊區(qū)尤其是五環(huán)以外的成交比重上漲。二手房方面，則各個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)下調(diào)。

 

    市房協(xié)委托偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份熱銷排名前三位的，至少有兩個(gè)項(xiàng)目在郊區(qū)，而且有一個(gè)懷柔區(qū)的項(xiàng)目，成交量占全市成交量接近10%的水平，拉低了全市均價(jià)。

 

    區(qū)域方面，五環(huán)到六環(huán)之間的區(qū)域，10月份均價(jià)下跌了大概2.6%，小幅下跌。

 

    此外，二手房的價(jià)格下降了2.5%，二手房價(jià)格也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性回調(diào)。目前，通州的二手房價(jià)格基本上接近去年下半年的水平。

 

    另外，部分中心城區(qū)二手房價(jià)格也出現(xiàn)下調(diào)，公主墳區(qū)域10月份均價(jià)是21800元，基本上是14個(gè)月來的新低。

 

    國企中低價(jià)換銷量

 

    數(shù)據(jù)顯示，國企銷售業(yè)績依然保持較高水準(zhǔn)。今年1-10月在北京的銷售業(yè)績50億以上的企業(yè)中，首開、北京城建、中國鐵建等國企的銷售額同比上漲幅度均超過10%；萬科、龍湖在北京的銷售額同比下降幅度超過20%。

 

    目前來看，主要房企業(yè)績出現(xiàn)分化。成交業(yè)績在50億元以上的房企，其成交均價(jià)大多排位在倒數(shù)，實(shí)際證明,中低房價(jià)對提升企業(yè)的業(yè)績量起到了十分明顯的作用。一方面，國企在北京土地儲(chǔ)備相對充裕，經(jīng)過過去兩年的持續(xù)投入，目前供應(yīng)量具備可持續(xù)性；另一方面，項(xiàng)目位置大多在五六環(huán)之間，以中低價(jià)位產(chǎn)品為主，首開、北京城建、中國鐵建等國企成交均價(jià)都低于17500元/平方米，在銷售業(yè)績50億以上的企業(yè)中均價(jià)排名倒數(shù)后三位。

 

    政策

 

    調(diào)控政策不會(huì)退出

 

    北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，目前本市商品住房市場降價(jià)預(yù)期逐步明朗、項(xiàng)目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調(diào)控效果進(jìn)一步鞏固?？傮w看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場“降價(jià)換量”的整體格局已經(jīng)形成，項(xiàng)目降價(jià)由“暗降”轉(zhuǎn)“明降”。市場進(jìn)入調(diào)控效果顯現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)期，全年房價(jià)穩(wěn)中有降的目標(biāo)有望順利實(shí)現(xiàn)。

 

    陳志稱，北京市將全面鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，同時(shí)加快建立健全符合實(shí)際的基本住房制度。就當(dāng)前情況看，調(diào)控政策不會(huì)退出，要促使房價(jià)復(fù)位到合理水平。

 

    限購年限可能微調(diào)

 

    “限購暫時(shí)不可能取消，不過明年政策很可能微調(diào)。”與會(huì)的偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，今年二手房實(shí)際成交量相比去年被腰斬，新房網(wǎng)簽數(shù)量也相比去年腰斬。交易減少，政府的財(cái)政收入也減少了，經(jīng)濟(jì)增長受影響。

 

    所以他預(yù)計(jì)，明年北京住房政策可能出現(xiàn)微調(diào)，比如購房資格由5年連續(xù)納稅或社保期限改為3年；或?qū)⑦B續(xù)納稅或社保改成累計(jì)。此外，公積金貸款額度目前上限是80萬，很可能會(huì)提高，公積金租房的發(fā)放力度也會(huì)加強(qiáng)。

 

    取消限購需三條件

 

    胡景暉認(rèn)為，限購?fù)耆∠辽傩枰齻€(gè)條件，第一是動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，需要民政部門、房管系統(tǒng)、公安系統(tǒng)，然后是稅收、銀行至少要五大系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，而且是動(dòng)態(tài)的。建這么大的一個(gè)數(shù)據(jù)庫，還要實(shí)施動(dòng)態(tài)的，不亞于一個(gè)三峽的整體投入。第二是房產(chǎn)稅在全國鋪開，從存量房中征稅，這樣投機(jī)投資需求就被抑制。第三是保障房數(shù)量形成規(guī)模，住房市場整體供大于求。