國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市中已有34個城市新建商品住宅價格下調(diào)。市場分析指出，房市“拐點”正式確立，而未來巨大的資金壓力將讓市場環(huán)境繼續(xù)惡化。
招商證券認(rèn)為，今年前十個月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)定在31%左右。但是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的累計增速僅為20.2%。此外，在資金來源中，開發(fā)商自籌資金達(dá)41.2%，國內(nèi)貸款則僅占15.4%。
籌資能力下降
即將到來的2012年，房地產(chǎn)資金壓力有增無減。東方證券楊國華稱，全國龍頭“萬保招金”明年整體無資金缺口，但以2011年6月作為起始點分析，未來一年，剔除“萬保招金”后的115 家上市房企整體的資金缺口約1329億元，基本相當(dāng)于2011年6月時的現(xiàn)金總量，這一缺口比2008 年6 月時還大。
國泰君安孫建平指出，2012年中國房地產(chǎn)市場的資金需求將達(dá)到10.84萬億元，而包括開發(fā)商自有資金、商品房銷售、銀行貸款以及信托貸款等途徑，房地產(chǎn)企業(yè)只能籌集9.49萬億元的資金。這也就意味著，如果按照目前的口徑計算，明年全年開發(fā)商的資金缺口將達(dá)到1.35萬億元。
債務(wù)“大山壓頂”
與此同時，開發(fā)商債務(wù)壓力愈來愈沉重。上海易居最新報告顯示，今年前三季度，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58%，為2009年以來新高，且越來越多的上市房企資產(chǎn)負(fù)債率進入到過高的區(qū)間，資金問題逐漸凸顯。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的上市房企增多趨勢明顯，占比超過四成。
值得注意的是，在債務(wù)不斷攀升、資金來源逐步收窄的情況下，房地產(chǎn)上市公司有大量債務(wù)即將到期。東方證券楊國華測算，上市房企長短期付息債主要分布在未來三年內(nèi)，有46%的債務(wù)集中在2012年償付。明年一季度償還比例將達(dá)到最高的12.2%，迎來第一波相對集中的到期日。
“現(xiàn)在很多規(guī)模不大的房地產(chǎn)項目資金運作都比較難，如果照目前形式發(fā)展下去，明年將有很多項目停工。”一位全國性房企負(fù)責(zé)人表示。因此，部分房企明年可能入不敷出，行業(yè)有可能出現(xiàn)債務(wù)危機。而房地產(chǎn)股也將繼續(xù)成為大盤上漲的絆腳石。
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