據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)，10月份，出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比下降的城市有34個，與9月份相比，價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降的城市增加17個。即使部分城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，漲幅也未超過0.2%?？傮w看來，房地產(chǎn)調(diào)控的累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)整的序幕已拉開。
且不論本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的幅度和深度有多大，單就房價(jià)下跌而言，勢必會影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長。作為一個產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條帶動作用非常大。根據(jù)機(jī)構(gòu)對國外歷史數(shù)據(jù)的分析研究，房地產(chǎn)泡沫的破滅，能影響到經(jīng)濟(jì)增速1～2個百分點(diǎn)。但需要注意的是，房地產(chǎn)泡沫越大，破滅后對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響也越大。
從各國情況看，尤以日本房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重，泡沫破滅后日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭。中國房價(jià)上漲過快，但房地產(chǎn)泡沫程度顯然不及日本當(dāng)時的情況，且保障性住房建設(shè)可以一定程度上對沖商品房投資放緩的影響。因此，一方面，需要充分評估房地產(chǎn)市場調(diào)整對經(jīng)濟(jì)增長前景的影響；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。
現(xiàn)在的問題則是，房價(jià)大漲將吹大泡沫，房價(jià)大跌將引爆金融風(fēng)險(xiǎn)、拉低經(jīng)濟(jì)增長。前者是現(xiàn)在過得很舒服，將來死得很慘；后者是現(xiàn)在慘淡度日，將來存在希望。事實(shí)上，這涉及到經(jīng)濟(jì)福利的跨期分配問題。從經(jīng)濟(jì)福利最大化的原則看，兩者均不是最優(yōu)的分配方案。運(yùn)用簡單求導(dǎo)原理，不難發(fā)現(xiàn)保持房價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行將是最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)福利進(jìn)行跨期分配方案。
那么該如何建立一個房價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行的機(jī)制呢？
筆者認(rèn)為，需要借鑒德國的經(jīng)驗(yàn)?？梢哉f，國際金融危機(jī)前后，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅波動，但德國房地產(chǎn)市場在國際金融危機(jī)風(fēng)暴中卻保持了總體相對穩(wěn)定運(yùn)行的態(tài)勢。
德國經(jīng)濟(jì)治理奉行弗萊堡學(xué)派。在國家經(jīng)濟(jì)治理中，既不是亞當(dāng)·斯密的自由放任主義，也不是凱恩斯的國家干預(yù)主義，而是一個相對折衷的治理模式，在基本奉行自由競爭的前提下，通過法治和國家政權(quán)來保障公平競爭，限制資本權(quán)利，建立社會保障體系，讓公眾得到好處。
在這種理念指導(dǎo)下，與英美相比，德國政府更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的社會福利性質(zhì)。政府根據(jù)國家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實(shí)施規(guī)劃和調(diào)控市場波動，由此保障了數(shù)十年來德國房地產(chǎn)市場供求基本平衡，房地產(chǎn)價(jià)格水平總體較低，市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。
不僅如此，德國政府注重住房租賃市場發(fā)展，通過法規(guī)建設(shè)和引導(dǎo)，重在保障租戶合法權(quán)益。如德國相關(guān)法規(guī)對租房合同和租金都進(jìn)行詳盡規(guī)定，對租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；明確禁止“二房東”等；嚴(yán)格限定房租水平，制定地區(qū)不同房屋類型房租合理價(jià)格表，若房租超過合理房租20%，將構(gòu)成違法行為，超過50%構(gòu)成犯罪行為。
經(jīng)過治理，德國租賃住房率超過自有住房率，成為年輕人解決居住問題的重要途徑。還有，德國政府運(yùn)用稅收政策限制房地產(chǎn)投機(jī)利潤空間，抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)。
從德國經(jīng)驗(yàn)不難發(fā)現(xiàn)，要保持房地產(chǎn)市場運(yùn)行的穩(wěn)定，穩(wěn)定房價(jià)，首先需要確立房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)治理的理念。是鼓勵居者有其屋，還是支持居者有其所。前者屬于經(jīng)濟(jì)屬性，住房作為財(cái)產(chǎn)而出現(xiàn)；后者屬于人權(quán)屬性，住房作為滿足居住需求的面目出現(xiàn)。
考慮到中國人多地少的自然環(huán)境，保障民眾的基本居住需求將是政府的主要任務(wù)之一，因此，保障性住房建設(shè)不能作為房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急方案出現(xiàn)，需要通過立法對保障性住房建設(shè)加以保障。
還有，應(yīng)嘗試引導(dǎo)合理房價(jià)和租金，主要通過稅收手段征收暴利稅，引導(dǎo)開發(fā)商和出租戶合理定價(jià)。當(dāng)然，考慮現(xiàn)在行政限制措施在抑制房價(jià)上漲過程中的立竿見影作用，一旦全面放松行政干預(yù)措施，也可能會出現(xiàn)房價(jià)大幅反彈的情形。因此，需要未雨綢繆，盡早研究后調(diào)控時期房地產(chǎn)調(diào)控的政策。
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