中國(guó)指數(shù)研究院28日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月21日至27日監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，30城市樓市成交量同比下降，7城市成交量降幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比降80%，汕頭、天津降近60%，而北京市場(chǎng)成交量卻出現(xiàn)小幅回升。周度數(shù)據(jù)的時(shí)間跨度偏小，不能精確反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，但還是能反映出近期部分二三城市成交量快速下滑的事實(shí)。

 

    樓市調(diào)整具有明顯的區(qū)域次序特征，其實(shí)去年，一線城市成交量就已出現(xiàn)大幅下滑，而多數(shù)二三線城市卻大幅增長(zhǎng)。進(jìn)入今年以來(lái)，一線城市成交量一直保持低迷態(tài)勢(shì)，而多數(shù)二三線城市直至八九月后，才出現(xiàn)成交顯著下滑的情況。具體而言，今年1-10月份同比2010年1-10月，一線城市商品住宅成交量下降13%，而典型二線城市上漲了2%。

 

    從市場(chǎng)消息面，也可反映出這一態(tài)勢(shì)。今年10月，上海幾個(gè)售樓處因房?jī)r(jià)下調(diào)三成左右而遭老業(yè)主圍攻，其后北京、深圳亦出現(xiàn)類(lèi)似事件。而近期，要求補(bǔ)差價(jià)和退房的事件，進(jìn)一步向合肥、長(zhǎng)沙等二線城市蔓延。另有一典型現(xiàn)象：近日，隨著北京通州、昌平房?jī)r(jià)下降，鄰近的河北香河樓市也開(kāi)始跳水。真可謂“城門(mén)失火，殃及池魚(yú)。而僅僅在幾個(gè)月之前，民眾、政府和媒體還為這些地區(qū)房?jī)r(jià)逆勢(shì)快漲而憂心重重，莫不呼吁對(duì)之實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)和限價(jià)措施。

 

    筆者認(rèn)為，影響當(dāng)前樓市需求的三大因素，按重要程度依次是：購(gòu)房者的心理預(yù)期、房貸緊縮政策、限購(gòu)政策。雖然三四線城市多數(shù)都未實(shí)行限購(gòu)，但房貸緊縮卻是全國(guó)“一刀切”的，首付提高、利率上升，對(duì)于三四線城市購(gòu)房人的影響，基本與一二線城市相似；而最重要的當(dāng)屬預(yù)期，隨著一二線城市房?jī)r(jià)下跌，在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、信息傳播通暢的情況下，三四線的老百姓也不傻，預(yù)期本地房?jī)r(jià)也會(huì)有所松動(dòng)和下跌，當(dāng)然會(huì)有相當(dāng)部分購(gòu)房人暫停入市，等待觀望。

 

    這也就形成了全國(guó)樓市調(diào)整中的區(qū)域差別。當(dāng)然，更深層次的原因，是三四城線城市與一二線城市，中西部與東部相比，經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展水平不同，前者屬于欠發(fā)展或欠發(fā)達(dá)地區(qū)，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)上漲速度較慢，住宅需求中投資投機(jī)性需求比重較低，房地產(chǎn)泡沫較小，房?jī)r(jià)不會(huì)太早、也不會(huì)較大幅度的進(jìn)行調(diào)整。

 

    不妨比較兩組數(shù)據(jù)。2008年，一線、二線、三四線城市商品房成交量，占全國(guó)的比重分別約為8%、32%、60%，而今年前三季度的數(shù)據(jù)分別為5%、29%、66%。由此證明，一二線城市所占比重持續(xù)下滑，而三四線卻越來(lái)越大。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求的主戰(zhàn)場(chǎng)，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到三四線城市，恒大、碧桂園、萬(wàn)科等地產(chǎn)巨頭，正在快速向這些區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

 

    與之相匹配，近三年來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額20強(qiáng)企業(yè)，所占全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額的比重，由2009年的12%，至2010年的14%，再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰的速度正在加快。今后民眾購(gòu)房時(shí)，應(yīng)更多的關(guān)注這些大品牌的項(xiàng)目，如果購(gòu)買(mǎi)的是小企業(yè)的樓盤(pán)，說(shuō)不定等你入住后，企業(yè)就已失蹤了，遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司那樣提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。甚至也可能出現(xiàn)極端情況：房?jī)r(jià)下跌、資金緊張，個(gè)別開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，老板跑路。近期南京和合肥已出現(xiàn)這類(lèi)惡性事件，已購(gòu)房但未交房的業(yè)主可就倒了大霉。

 

    最后，分析一下今年不同商品住宅戶型的市場(chǎng)冷暖。在樓市下行期，有一個(gè)規(guī)律，郊區(qū)先跌價(jià)，普通住宅先促銷(xiāo)。今年以來(lái)全國(guó)熱銷(xiāo)樓盤(pán)，絕大部分都是位于郊區(qū)的中小戶型的普通住宅項(xiàng)目，他們針對(duì)于自住需求，尤其是剛需一族，降價(jià)二成左右就能實(shí)現(xiàn)跑量。以上海為例，今年前10個(gè)月，上海一房和二房的供應(yīng)面積與成交面積的分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應(yīng)求；三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大于求。北京、深圳亦如此。