合作建房，匿跡已久，重現江湖。據悉，溫州“合作建房”項目即將完工，房價僅是同等路段房價的五分之一。成功運作該項目的趙智強，準備將“溫州模式”復制到北京，且已找到兩塊意向性地塊，經初步預算，合作建房的單價僅為地區(qū)價格的四成左右。

 

    從2006年趙智強等人拿地開始，筆者就曾為這種行為鼓與呼。原因主要有二。首先，這是一種房地產開發(fā)模式的變革。當前，我國城鎮(zhèn)國有土地上面的住宅開發(fā)和建設模式非常單一，就是由開發(fā)商從政府手中拿地，開發(fā)建設后賣給民眾。當然，還存在另外一種準福利化或全福利化的模式（其中很大一部分屬于違規(guī)行為）：企事業(yè)單位集資建房。如果把保障房也算進去，還有政府主導的開發(fā)建設模式，但這已與市場無關，也與不符合保障標準的居民無關。

 

    商品住宅市場，完全由開發(fā)商進行開發(fā)建設，好處是可以大規(guī)模、快速度地推進住宅商品化、市場化進程，弊端是房價完全按市場邏輯持續(xù)上漲，當然這其中還包括土地財政推高地價等制度性問題。而很多發(fā)達國家的住宅供應方式比較多元化，開發(fā)主體包括政府機構、國營公司、民營公司、國家與私人聯營公司、各種社團、個體居民等。比如，英國早在1844年就成立了全國性的住房協會，以指導和實施合作建房；1962年更進一步出臺了“建房社團法”，以法律的形式支持、規(guī)范大規(guī)模的合作建房運動。另外，瑞典、日本等國的社團組織在建房方面也很活躍，而且享受各種政策扶持和優(yōu)惠。

 

    其次，合作建房能夠大大降低房價。房價過高、脫離普通民眾可支付能力，在任何一個國家都不是什么好事。所以，近幾年國家一直調控房價，而且近期全國房價出現下跌勢頭，但是即便是當前房價下跌三成，依然有很多人買不起房子。隨著保障房供應量的增加，確實能夠使相當一部分人從中受益（3600萬套完成后， 受益面增至城鎮(zhèn)家庭的20%），但始終還會存在一部分所謂的“夾心層”：買不起商品房，又不符合保障房條件。解決這部分人的住房問題，方式有很多，合作建房是可以選擇和發(fā)展的一個方向。

 

    由于省去了營銷成本、企業(yè)利潤，減少了相關稅費、人工成本、融資成本，合作建房能夠比同地段、同品質的商品房便宜三四成。至于溫州合作建房的房價僅是同等路段房價的五分之一，主要原因是2006年地價水平遠低于當前。

 

    當然，近幾年很多嘗試和努力都以失敗告終，說明這一建房模式遇到了巨大的阻力。一是拿地難，在公開市場上，合作建房者很難與財力雄厚的開發(fā)商爭地，只能退而求其次，購買開發(fā)商看不上的“邊角料”。二是合作難，幾十人、幾百人參與合作，溝通、協調、商議、決策，每個環(huán)節(jié)都要實行民主制，管理和決策成本較高。三是政策難，雖然國家法規(guī)中并無禁止個人或多人購地建房，但對很多人參與的合作建房，政府態(tài)度比較曖昧，甚至有官員懷疑這是一種“非法集資”。

 

    面對各種艱難險阻，合作建房就像一朵“苦命之花”，溫州項目畢竟開花結果，更多的想法和項目還沒吐蕾，就遭冰霜。在不違法的前提下，堅持以滿足普通百姓自住需求為原則，這樣的合作建房，應該得到全社會理解，也應得到政府的關照。