“又到了一個(gè)年關(guān)，難免在這個(gè)時(shí)間，我們要對(duì)對(duì)表，尤其是在當(dāng)下的這個(gè)關(guān)口，我們有一點(diǎn)點(diǎn)兒內(nèi)憂外患，有一點(diǎn)點(diǎn)兒敏感，接下來到底會(huì)怎么樣，我們心里邊也有很多的迷惑，很多的問題。”18日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉來到濟(jì)南現(xiàn)身泰山管理學(xué)院2011年年會(huì)，對(duì)于當(dāng)下的樓市迷惘、股市低迷、移民潮、民營(yíng)企業(yè)困境等話題，本報(bào)記者與趙曉對(duì)話。

 

    A 今日世界是一場(chǎng)選丑比賽 外資或等中國(guó)經(jīng)濟(jì)二次探底后再返回

 

    記者：今年，我們聽到了太多下行的聲音，包括外資唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)的聲音。

 

    趙曉：有跡象顯示，外資全面、立體做空中國(guó)的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)打響。從今年9月黑石拋售上海物業(yè)到11月高盛大幅減持中國(guó)銀行股，再到QFII在股市做空，從美國(guó)一批高端制造業(yè)悄然撤出中國(guó)到12月人民幣對(duì)美元即期匯率多日觸及跌停。

 

    記者：那外資會(huì)放棄中國(guó)市場(chǎng)？

 

    趙曉：外資的戰(zhàn)略是，他們做空中國(guó)后資金流向美國(guó)，可能會(huì)等中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸后，資金再回來中國(guó)坐收漁翁之利。其實(shí)美國(guó)的情況并不好，但今日世界并非選美比賽，而是一場(chǎng)選丑比賽。不是最丑的美國(guó)自然成為資金新的避風(fēng)港。當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)下挫，股市下挫，再加上經(jīng)濟(jì)下挫，信心崩潰之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)很可能將硬著陸，跌入二次探底的深谷后，外資卻完全可以再輕松回來。

 

    記者：在這種形勢(shì)下，很多人開始考慮或者把移民當(dāng)做談資。

 

    趙曉：在北京看到了這樣一個(gè)廣告，說在北京買房不如移民，你還不如移民到海外去，投資移民到美國(guó)去的70%以上都是來自于中國(guó)大陸，前一段時(shí)間，福布斯排行榜上中國(guó)千萬富翁60%都要移民到海外，有一些已經(jīng)走了，有一些正在準(zhǔn)備走。

 

    記者：那您準(zhǔn)備移民嗎？

 

    趙曉：現(xiàn)在沒有這個(gè)打算。我建議大家不要跑，中國(guó)可能是唯一的，有可能是黑夜中的一座燈塔，當(dāng)然我們的挑戰(zhàn)也很大，但建議，還是注重在中國(guó)的發(fā)展。

 

    B 明年上半年前房?jī)r(jià)下行已定 但房地產(chǎn)黃金期仍在

 

    記者：關(guān)于房?jī)r(jià)，我們現(xiàn)在能聽到的聲音很多是“下行”，但又覺得這不是真的，到底房?jī)r(jià)什么時(shí)候下行？

 

    趙曉：從時(shí)間段來看：在明年上半年之前，房?jī)r(jià)下行的態(tài)勢(shì)基本成定數(shù)，這不是一兩個(gè)樓盤所能逆轉(zhuǎn)，也不是個(gè)別地方政府或者開發(fā)商所能逆轉(zhuǎn)，乃大勢(shì)所趨；到明年年中時(shí)，房?jī)r(jià)上行或下降取決于兩股力量的博弈，即包括進(jìn)出口、房地產(chǎn)業(yè)等對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的下拉力量與宏觀調(diào)控政策尤其是貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的短期推動(dòng)力量。

 

    記者：都說現(xiàn)在到了房地產(chǎn)最嚴(yán)峻的時(shí)刻。

 

    趙曉：目前對(duì)房地產(chǎn)來說可能是很難得的機(jī)會(huì)。我前一段時(shí)間發(fā)了兩條微博，一條是中國(guó)的房地產(chǎn)仍然處于十年的黃金時(shí)期，但是另外一條微博談到了房地產(chǎn)加速跳水的時(shí)間已經(jīng)來臨了，其實(shí)不矛盾。中國(guó)的城市化的階段并沒有過去，大量的人要涌入到城市。如果你觀察在過去的一段時(shí)間里面，限購(gòu)的35個(gè)城市和非限購(gòu)的35個(gè)城市的走勢(shì)是完全不一樣的，所以我們認(rèn)為目前的樓市實(shí)際上是一個(gè)短暫的機(jī)會(huì)。

 

    記者：無論如何，談到房子，說到房?jī)r(jià)，老百姓就會(huì)第一時(shí)間把矛頭指向開發(fā)商。

 

    趙曉：很多人都以為，開發(fā)商倒閉，就能買得起房子了！為什么沒有人想過，如果把廚師都?xì)⒘?，是不是沒飯吃的人就都有飯吃了？！中國(guó)的房地產(chǎn)緊缺的問題，其根本不在于房地產(chǎn)商太壞，而在于政府土地供應(yīng)太少同時(shí)貨幣供應(yīng)太多。

 

    記者：現(xiàn)在很多人糾結(jié)要不要買房？是不是再等等。

 

    趙曉：購(gòu)買動(dòng)機(jī)決定出手時(shí)機(jī)，對(duì)于剛需客戶而言，出手的理性時(shí)機(jī)其實(shí)不是房?jī)r(jià)降到最低的時(shí)候，而是降到你可以承擔(dān)的價(jià)位即可。對(duì)于改善型客戶而言，出手的最佳時(shí)機(jī)是房?jī)r(jià)處于相對(duì)底部的時(shí)候。對(duì)于投機(jī)型客戶而言，當(dāng)前理性的選擇是離場(chǎng)。

 

    C 買房就賺錢不再靠譜兒“炒房賺錢”需轉(zhuǎn)向“理財(cái)投資”

 

    記者：身邊不少朋友現(xiàn)在的資本是前些年買房賣房積累起來的，現(xiàn)在這招兒是不是不靠譜兒了？

 

    趙曉：考慮到世界經(jīng)濟(jì)的下行以及中國(guó)政府的調(diào)控，大概率的趨勢(shì)事件就是，即便放開限購(gòu)，限貸仍可能會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，而按現(xiàn)有的投資杠桿，在中國(guó)進(jìn)行住宅投資，回報(bào)率將很難超過5%。這意味著瘋狂的“買房就賺錢”的時(shí)代將就此一去不復(fù)返了！買房人將被迫從“炒房賺錢”階段轉(zhuǎn)向“理財(cái)投資”階段！”

 

    記者：那要把錢放到股市里去嗎？

 

    趙曉：當(dāng)下的股市是不知感恩與回報(bào)的，2010年度，道瓊斯各國(guó)市場(chǎng)指數(shù)股息率（股息與股票價(jià)格之比率）為49%，過去10年美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)股息率在1.3%－2.5%之間，而在中國(guó)，深交所數(shù)據(jù)顯示，2010年度中國(guó)股市整體股息水平僅0.55%，滬深300指數(shù)股息率在1.06%。A股2000多家上市公司中僅11家公司股息率超過一年定存。股市蹉跎，跌回到十年前了。今年跌得比去年更多，深圳指數(shù)跌了29%。除了股市，許多相對(duì)安全的類不動(dòng)產(chǎn)投資品（如房地產(chǎn)信托）等都可以是房市的投資替代品。

 

    記者：您在微博中期待反股市黑幕，您怎么看創(chuàng)業(yè)板退市制度推出？

 

    趙曉：個(gè)人十分反感養(yǎng)老保險(xiǎn)金及住房公積金入市，以引水之策救中國(guó)股市的做法。創(chuàng)業(yè)板退市制度的推出普遍被認(rèn)為是重大進(jìn)步，垃圾企業(yè)終于要清掃了，但照章實(shí)施并不容易。

 

    D 繼承人難找反映民企生存困境 民企逐年陷入邊緣化的尷尬境地

 

    記者：看您的微博，您很關(guān)注民企，而民企繼承人問題也是很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

    趙曉：誰來打理明天的中國(guó)實(shí)業(yè)？占中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量70%-80%的民營(yíng)企業(yè)中，90%以上是家族企業(yè)。據(jù)調(diào)查，上世紀(jì)七八十年代創(chuàng)業(yè)成功的家族企業(yè)，只有16%的企業(yè)主子女表示愿意接班，30%的家族企業(yè)能順利延續(xù)到第二代。繼承人難找是因大家對(duì)中國(guó)的實(shí)業(yè)投資越來越?jīng)]有信心。這與富翁外逃一樣反映出民企生存困境！

 

    記者：今年是入世第十年，您認(rèn)為民企在十年間借此有何變化？

 

    趙曉：“中國(guó)將對(duì)包括外商投資企業(yè)在內(nèi)的中國(guó)企業(yè)、在中國(guó)的外國(guó)企業(yè)和個(gè)人給予相同的待遇”，這是中國(guó)入世時(shí)關(guān)于經(jīng)濟(jì)政策方面對(duì)于國(guó)民待遇的承諾，既然是中國(guó)企業(yè)，自然應(yīng)該包括民營(yíng)企業(yè)。但是我們回顧這些年看到的情況是，民企并未借助入世的東風(fēng)發(fā)展壯大，反而逐年陷入邊緣化的尷尬境地。

 

    記者：尷尬中的民企也非哀鴻一片，如何來判斷哪些是生命力強(qiáng)的好企業(yè)？

 

    趙曉：好的企業(yè)我給一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)，就是這個(gè)企業(yè)三年不開張，他還能夠繼續(xù)發(fā)工資，這個(gè)企業(yè)才能夠在這個(gè)冬天活下來，大部分的企業(yè)其實(shí)在一個(gè)冬天下來，他們死掉了。所以好的企業(yè)，這樣的企業(yè)，我們過去都是看發(fā)展，好的企業(yè)同時(shí)也是，我接觸到這樣的一些民營(yíng)企業(yè)，它的賬上通常趴了十個(gè)億，這樣的企業(yè)是厲害的，是優(yōu)秀的企業(yè)。