2011年年末已至，地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入，一線城市樓市降價(jià)蔓延，開發(fā)商庫存壓力日增，房企并購整合加劇，市場烏云壓城日漸焦灼。
此時(shí)此刻，招商地產(chǎn)董事長林少斌卻一邊拋出“拐點(diǎn)論”，一邊逆市抄底拿地，他表示只要企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，自然就能安然過冬。
招商地產(chǎn)的底氣何在？本報(bào)記者近日對林少斌董事長進(jìn)行了專訪。
“無需諱言拐點(diǎn)已到”
記者：當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策不見放松，很多區(qū)域銷量已經(jīng)進(jìn)入“冰點(diǎn)”，您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場？
林少斌：近日我參加了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會十周年的年會，作為論壇嘉賓跟很多同行一起進(jìn)行了討論。論壇中談到了房地產(chǎn)的“拐點(diǎn)”話題，多數(shù)嘉賓都認(rèn)為不是“拐點(diǎn)”，但只有我一個(gè)人堅(jiān)持認(rèn)為：樓市當(dāng)前已經(jīng)到了“拐點(diǎn)”時(shí)期。
記者：與其他人不同，您旗幟鮮明堅(jiān)持“拐點(diǎn)論”的原因是什么？
林少斌：“拐點(diǎn)論”并不是一時(shí)的沖動之言，實(shí)際上我對此有比較深入的思考，主要談三個(gè)理由。
第一，保障性住房推出的量如此之大，前所未見。“十二五”期間將有3600萬平方米的保障房推出，若按照每戶三口之家來計(jì)算，將有超過1億的城鎮(zhèn)居民納入保障房體系，盡管這部分需求來自低收入以及部分中等偏下的城鎮(zhèn)居民，但對商品房市場的沖擊和影響，將是深遠(yuǎn)的、不容忽視的。
第二，目前全民炒房的勢頭已經(jīng)被扼制，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)正在弱化。前幾年很多企業(yè)家覺得制造業(yè)的利潤太低，大量資金涌向房地產(chǎn)，加劇了市場的熱度。持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)投資性需求受到重創(chuàng)，商品房去投資化，更注重居住功能。
第三，目前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量，以及各大城市的可售量都異常巨大，很多地方都出現(xiàn)了大量的供應(yīng)過剩，要去消化這樣一個(gè)巨大的庫存，市場必然會迎來“拐點(diǎn)”，并進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展的階段，我認(rèn)為這是可以預(yù)見的，也無需諱言。
記者：如您所講，當(dāng)前樓市已經(jīng)到了“拐點(diǎn)”，各地樓市也出現(xiàn)了降價(jià)的趨勢，但關(guān)于這個(gè)降價(jià)的幅度，仍然有不同的看法，您認(rèn)為樓市降價(jià)的紅線在哪里？
林少斌：如果就全國總體而言，20%的房價(jià)降幅應(yīng)該就比較大了。我個(gè)人認(rèn)為，全國市場總體下降20%是一個(gè)紅線，如果整體降幅超過20%，可能問題就比較嚴(yán)重了。
根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，如果房價(jià)跌幅超過20%，很多銀行和發(fā)展商面臨的形勢就比較嚴(yán)峻，當(dāng)然，不同的企業(yè)經(jīng)營狀況不一樣，可以承受的風(fēng)險(xiǎn)和降價(jià)幅度也不一樣。
“耐寒能力是優(yōu)勢所在”
記者：市場主流觀點(diǎn)認(rèn)為，招商地產(chǎn)是行業(yè)調(diào)整中少有的處在自身發(fā)展通道中的高增長公司,也是龍頭房企中唯一具有強(qiáng)烈業(yè)績提升拐點(diǎn)預(yù)期的公司。在當(dāng)前樓市嚴(yán)寒的情況下，招商地產(chǎn)如何做到安然“過冬”？
林少斌：越是這樣的寒冬，越是考驗(yàn)各企業(yè)的耐寒能力。
一般來講，判斷一個(gè)企業(yè)是不是健康，要看資產(chǎn)負(fù)債表，看負(fù)債率、流動資金、現(xiàn)金存量和存貨的情況等等，另外還要看產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和地區(qū)分布等會不會出現(xiàn)問題。
相對來說，我們的風(fēng)險(xiǎn)比較分散、比較小。首先從項(xiàng)目布局來講，招商地產(chǎn)在一線、二線、三線城市的項(xiàng)目分布比較均等，我們在三、四線的布局占了三分之一，一、二線是三分之二，沒有過分集中在某個(gè)區(qū)域。
其次，在招商地產(chǎn)的產(chǎn)品線里，中等檔次的房子居多。雖然當(dāng)前的市場，中等偏低層次的房子，也就是“剛需”急需的房子銷售得更快。但是改善性的需求，也就是中端市場的需求也是巨大的，較少受到調(diào)控的影響，這恰恰是我們的優(yōu)勢所在。
另外從財(cái)務(wù)上來看，公司的財(cái)務(wù)狀況要好于A股地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率水平，資金成本較低，長期資金壓力也不大，財(cái)務(wù)狀況相對來說比較穩(wěn)健。
記者：我了解到，招商地產(chǎn)今年200億的銷售目標(biāo)已經(jīng)順利完成，但明年的形勢可能更加嚴(yán)峻，招商地產(chǎn)明年的目標(biāo)有沒有變化？在銷售策略上會不會做一些調(diào)整？
林少斌：公司2011年的銷售狀況還不錯(cuò)，銷售面積和銷售金額同比增速和2010年相比有了明顯提高。就整體目標(biāo)而言，我們希望2012年的銷售額要比2011年有增長。
同時(shí)，既然“拐點(diǎn)”已至，針對市場的急劇變化，我們專門制定了“以銷定產(chǎn)、以市定銷”的八字方針。簡單來說，就是以市場為導(dǎo)向，來定銷售和生產(chǎn)，必須緊貼市場需求，把握住生產(chǎn)和銷售的節(jié)奏。
在銷售策略上，我們當(dāng)然會更加靈活，根據(jù)市場的要求及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并策劃、制訂更機(jī)動、更有效的營銷策略，以保持主動性。
“冬季正是狩獵機(jī)會”
記者：從另外一個(gè)角度來講，越是行情低迷，就越是機(jī)會所在。當(dāng)前一級市場也陷入冰凍期，很多地塊出現(xiàn)流拍和底價(jià)成交狀況，招商地產(chǎn)有沒有考慮利用這個(gè)時(shí)機(jī)在拿地和行業(yè)整合方面有所作為？
林少斌：招商地產(chǎn)有個(gè)基本理念，就是要做“百年老店”。因此，要做得更穩(wěn)健，就要量力而為，做好規(guī)劃、策略，不要太冒進(jìn)，所以我們從未去拿“地王”，去做冒險(xiǎn)行為。
但從另外一個(gè)角度來說，我們這么做，也是為了積蓄力量，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候抓住機(jī)會。對土地市場來說，現(xiàn)在其實(shí)已蘊(yùn)含著機(jī)會，很多土地都是底價(jià)成交，價(jià)格出現(xiàn)了理性回歸。我們正密切關(guān)注著市場的走勢，并針對重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行了深度調(diào)研和接觸，一旦有合適的機(jī)會，也是我們發(fā)展的好時(shí)機(jī)。
我們近期經(jīng)過慎重考慮，在武漢墨水湖獲得一塊用地，項(xiàng)目位于武漢新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)居住用地的核心區(qū)域。這也意味著我們正在以更為積極的姿態(tài)應(yīng)對調(diào)整，把握“冬季狩獵”的機(jī)會,為更長遠(yuǎn)的發(fā)展奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
另外，在宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已成為房企突破融資困境、積極發(fā)展的一種選擇，招商地產(chǎn)正在積極留意，有好的機(jī)會我們也一定會把握。
從長期來看，中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)程、人口紅利、制度管理等方面仍有巨大發(fā)展?jié)摿?，居民的改善需求也同樣巨大，因此，我們對房地產(chǎn)業(yè)的前景還是堅(jiān)定不移，抱有信心。
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