2011年的供求量都創(chuàng)下了新世紀(jì)以來(lái)的最低水平，也是房?jī)r(jià)歷史上首次年度下跌。其中，平均房?jī)r(jià)比2010年的22557元/平方米微跌0.5%；由于2011年的套均成交面積比2010年縮小了2.2平方米，所以套均總價(jià)比2010年的264萬(wàn)元下跌了2.4%。

 

    按上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年前三季度城鎮(zhèn)人均可支均收入27116元，增漲13.3%來(lái)算，全年的人均可支配套收入應(yīng)該在36154元。三口之家的年收入為10.8萬(wàn)元，需要不吃不喝存上24年才能買(mǎi)的起一套新房。可見(jiàn)，目前上海人的購(gòu)房壓力仍然非常之大。

 

    對(duì)此，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，購(gòu)房壓力大除了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以外，總體收入偏低仍是主要原因。因此，需要政府大力推進(jìn)保障房工作和通過(guò)加大中低價(jià)位房源的供應(yīng)，才能解決基本住房問(wèn)題。

 

    以上海三口之家來(lái)說(shuō)，年收入5萬(wàn)元以?xún)?nèi)基本上只夠維持基本生活。這類(lèi)家庭如果沒(méi)有住房的話(huà)也基本上租不起房，只能達(dá)到廉租保障的生活標(biāo)準(zhǔn)。而年收入5-7萬(wàn)元的家庭每年也就只有2萬(wàn)元左右的贏余，這類(lèi)無(wú)住房收入家庭只能達(dá)到公租房的生活標(biāo)準(zhǔn)。而家庭收入7-10萬(wàn)元的家庭每年會(huì)有5萬(wàn)元左右的存款，但是購(gòu)買(mǎi)目前上海動(dòng)則百萬(wàn)元的商品房仍然力不從心，因此只能達(dá)到上海經(jīng)濟(jì)適用房保障的生活標(biāo)準(zhǔn)對(duì)象?；旧现挥屑彝ナ杖?0萬(wàn)元以上的家庭才有進(jìn)入商品房市場(chǎng)的能力，以相對(duì)應(yīng)的生活需求來(lái)看，遠(yuǎn)郊一些未城市化地區(qū)的生活標(biāo)準(zhǔn)低點(diǎn)，年收入3萬(wàn)元就能滿(mǎn)足基本生活需要，那么也需要家庭年收入7萬(wàn)元以上才有能力進(jìn)入商品房市場(chǎng)。

 

    由于我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)增漲速度快，加上城市化帶來(lái)了巨大的需求動(dòng)力，房?jī)r(jià)就會(huì)有較大的上漲壓力，投資、投機(jī)性需求的不合理增長(zhǎng)就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫化。因此，近年來(lái)國(guó)家采取了一系列限購(gòu)限貸政策來(lái)抑制投資、投機(jī)性需求。不過(guò)，行政性的政策相對(duì)片面，而且會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租的滋生。逐步以稅收杠桿調(diào)節(jié)代替行政調(diào)節(jié)將是未來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控的主要手段。

 

    例如，等到全國(guó)房產(chǎn)信息系統(tǒng)和戶(hù)口系統(tǒng)的完善，政府可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)與人口確認(rèn)，來(lái)保證家庭人均35平方米內(nèi)的基本居住需求免征各種稅費(fèi)，人均35-70平方米的寬裕需求少征稅費(fèi)，對(duì)人均70-180平方米的資產(chǎn)保值性的投資需求，也有利于社會(huì)租賃房源和流通房源的活躍購(gòu)房需求征收適當(dāng)稅費(fèi)，以調(diào)節(jié)收益。但對(duì)人均超過(guò)180平方米以上的過(guò)度需求，就要嚴(yán)征重稅以遏制。在稅費(fèi)設(shè)計(jì)中，可以通過(guò)長(zhǎng)期和房產(chǎn)稅和交易的契稅搭配，以達(dá)到調(diào)節(jié)投資收益和家庭置換需求的合理性。

 

    實(shí)際上，薛建雄認(rèn)為判斷房?jī)r(jià)很容易。經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)決定房?jī)r(jià)水平，人口水平?jīng)Q定城市邊沿房?jī)r(jià)水平，GDP增長(zhǎng)與房產(chǎn)投資利率加稅費(fèi)的利差決定房?jī)r(jià)波動(dòng)水平。例如，上海、甚至小到一個(gè)板塊的新天地或嘉定新城的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和引進(jìn)人口的收入水平，就決定了這個(gè)區(qū)域房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值水平。人口的增長(zhǎng)就會(huì)推動(dòng)郊區(qū)外擴(kuò)的城市化，加快郊區(qū)房產(chǎn)價(jià)值的快速上升步伐；人口縮減時(shí)，城市回縮郊區(qū)房產(chǎn)價(jià)值就會(huì)加速回調(diào)。但這些都是內(nèi)在價(jià)值變化，受到市場(chǎng)資金寬裕度、銀行利率和稅收高低的影響，每個(gè)時(shí)間度的購(gòu)房預(yù)期收益都會(huì)有較大波，那么房?jī)r(jià)就會(huì)有更大波動(dòng)。例如，2009年底時(shí)房貸利率只有5.94%，打7折后只有4.16%，(GDP)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快時(shí)達(dá)到11.9%。當(dāng)時(shí)，房產(chǎn)5年內(nèi)交易一次的成本從通常的12%左右降至5%，因?yàn)?.5%的營(yíng)業(yè)稅減為3年內(nèi)才征收，多數(shù)住宅標(biāo)準(zhǔn)降為普通水平契稅從3%降為1.5%；折算下來(lái)5年內(nèi)交易一套房產(chǎn)的年成本從2.4%下降到1%。如此一來(lái)，2009年底貸款買(mǎi)房的內(nèi)在收益能力減去利率稅費(fèi)成本后還有6.74%的收益；加上當(dāng)時(shí)基本上都可以申請(qǐng)到2成的首付，相當(dāng)于5倍的投資杠桿后，年回報(bào)率達(dá)到33.7%。如此之高的回報(bào)及回報(bào)預(yù)期推動(dòng)著房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并透支了未來(lái)一兩年的投資回報(bào)空間。如今各種稅費(fèi)上調(diào)而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落，上海GDP降到8.3%，房貸利率要7.05%甚至還要加成，5年內(nèi)交易房產(chǎn)的稅費(fèi)12%平攤到每年要2.4%，也就是現(xiàn)在貸款買(mǎi)房的投資回報(bào)是-1.15%。這時(shí)候，房?jī)r(jià)除了正常性的下跌外，還會(huì)把過(guò)去兩年中因?yàn)楦哳A(yù)期回報(bào)而上漲過(guò)快的部分也一起跌掉。甚至連正常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能量帶來(lái)的內(nèi)在價(jià)值上升部份也難于體現(xiàn)，也就是出現(xiàn)超跌的情況。

 

    薛建雄認(rèn)為，預(yù)期一季度的GDP仍然會(huì)下滑，而銀行的利率及折扣和房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)也不太可能快速降低或減免，那么一季度仍然難改房?jī)r(jià)下跌之勢(shì)。不過(guò)，等到銀行利率和房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)減免政策出臺(tái)后，而GDP又有所回升，使得房產(chǎn)投資的利差重新轉(zhuǎn)正后，房?jī)r(jià)就能止跌回升，預(yù)期這個(gè)時(shí)間段會(huì)出現(xiàn)在二、三季度之間。