“歲暮天寒，渴望春天。”這是國內(nèi)地產(chǎn)顧問業(yè)龍頭老大世聯(lián)地產(chǎn)對目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作出的評價。世聯(lián)地產(chǎn)(002285)昨天舉行媒體見面會，公司董事長陳勁松,副總裁、董秘梁興安,首席技術(shù)官黎振偉以及世聯(lián)地產(chǎn)市場部和研究部負(fù)責(zé)人出席，并與媒體記者交流了對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一些看法。

 

    世聯(lián)地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人表示，2011年，對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)都是一個重要的轉(zhuǎn)折期。從宏觀經(jīng)濟來看，2011年中國經(jīng)濟結(jié)束了自2003年開始的高速增長周期，宏觀經(jīng)濟政策逐步回歸正常，持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。房地產(chǎn)行業(yè)在自身發(fā)展和嚴(yán)厲的調(diào)控作用之下，也正發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)折，從野蠻生長期逐漸向正常化回歸。

 

    “2011年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正的拐點之年。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著質(zhì)的變化，這些變化將引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)進入一個新的階段。”世聯(lián)研究認(rèn)為，新的市場格局、新的行業(yè)格局、新的市場空間和新的商業(yè)模式正在形成。

 

    “2012年，我們正在進入的年份和正在進入的市場將會成為中國房地產(chǎn)標(biāo)志性的一年，它會很長時間決定著中國房地產(chǎn)的未來。”世聯(lián)地董事長陳勁松如是說。

 

    世聯(lián)研究認(rèn)為，2011年密集出臺的調(diào)控政策已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調(diào)的趨勢已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。房地產(chǎn)市場目前的調(diào)整符合政策預(yù)期，也符合行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，但房地產(chǎn)的“硬著陸”必然會對經(jīng)濟造成系統(tǒng)性的風(fēng)險。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調(diào)控的重點。

 

    2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策，為此，當(dāng)前過于嚴(yán)厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。世聯(lián)研究認(rèn)為，預(yù)計調(diào)整包括：一是限購政策的調(diào)整。繼續(xù)執(zhí)行限購令并不意味著執(zhí)行尺度不能做絲毫調(diào)整。由調(diào)控效果的現(xiàn)顯和經(jīng)濟下滑預(yù)期的影響，2012年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對限購令的執(zhí)行細(xì)則做出調(diào)整。二是限價政策的調(diào)整。2012年，一二線限購城市房價下行的趨勢仍將持續(xù)，三四線未限購城市將成為房價上漲的絕對主力。因此在2012年，一二線限購城市繼續(xù)執(zhí)行限價令已無必要，三四線城市的限價令對地方房價上漲仍然具有較大的約束力。三是針對首套房的限貸政策做出調(diào)整。首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場中最穩(wěn)定、最健康的需求。政府在促使房價合理回歸后，或?qū)ΜF(xiàn)有的限貸政策做出調(diào)整，將這部分合理需求釋放出來以支持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設(shè)提速。住建部已將2012年的保障房開工目標(biāo)下調(diào)至700萬套，同時規(guī)定竣工量需達到500萬套。由重開工量轉(zhuǎn)而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設(shè)更容易落到實處。保障房建設(shè)大規(guī)模展開的同時，保障房的配套制度也在不斷的創(chuàng)新和完善，預(yù)計2012年，在保障房的建設(shè)模式和分配制度方面，將做出較大的調(diào)整和完善。五是房產(chǎn)稅的試點城市和征收范圍將擴大。2011年12月26日，國務(wù)院副總理李克強在出席中國財政工作座談會時表示，要穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點。從政府的表態(tài)來看，2012年房地產(chǎn)稅試點范圍的擴大已成必然。

 

    世聯(lián)研究認(rèn)為，2012年上半年市場將進入量價齊跌的階段，隨著經(jīng)濟“軟著陸”的成功，2012年二季度末價格或觸底成功，其原因在于三方面，一是歐債危機還在加劇，歐洲和美國都需要新一輪量寬，這個從美元指數(shù)的走勢可以推斷。按照目前的趨勢，二季度末美元指數(shù)應(yīng)該在90附近觸頂回落，從而帶來全球資本市場見底。二是中國的經(jīng)濟會在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，微調(diào)口徑不變，但如果GDP增速低于7%，預(yù)計政策放松得更快。這些決定了中國經(jīng)濟會在上半年結(jié)束去庫存期。三是房地產(chǎn)行業(yè)在明年上半年的潛在供應(yīng)洪峰之后，下半年的潛在供應(yīng)情況會得到扭轉(zhuǎn)，這個去庫存周期與中國經(jīng)濟同步。因此，下半年市場會由于價格下降比較到位促使成交回暖，而成交量的上升會使價格得到支撐，最終促使價格探底成功。

 

    世聯(lián)地產(chǎn)因此判斷，進入2012年，房地產(chǎn)市場逐漸回歸正常，在市場量價筑底回歸之后，或?qū)㈤_啟我國房地產(chǎn)市場的下半場。