《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為與房地產(chǎn)政策》研究結(jié)果發(fā)布調(diào)查指出——
一線城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)25.25
中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比高達(dá)12.07專(zhuān)家建議:增加供給保障每位公民基本居住條件
我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)12.07,而國(guó)際上認(rèn)為適宜的房?jī)r(jià)收入比為6~8。
近期,清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)將聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究結(jié)果指出上述信息。
這一研究結(jié)果還指出了我國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題,同時(shí)也分析了我國(guó)房?jī)r(jià)一直徘徊在高位的原因。
數(shù)據(jù)
一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25
《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為與房地產(chǎn)政策》指出了現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)政策的問(wèn)題。就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),衡量房?jī)r(jià)高低最合適指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比,房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比,國(guó)際上認(rèn)為適宜的房?jī)r(jià)收入比為6~8。
根據(jù)本研究報(bào)告調(diào)查推算,我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比為12.07,特別是對(duì)一線城市來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25。
研究結(jié)果表明,中國(guó)城鎮(zhèn)目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于普通居民的收入來(lái)講過(guò)于昂貴。如果按照房?jī)r(jià)收入比12.07來(lái)計(jì)算,意味著一個(gè)城市家庭12年不吃不喝才能買(mǎi)一套房。
研究結(jié)果指出,住房依然短缺,主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。因?yàn)楹饬孔》慷倘钡淖钪匾笜?biāo)就是房?jī)r(jià),一種商品的價(jià)格太高就意味著這種商品短缺。
原因分析
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總費(fèi)用近半給了政府
那到底是什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在高位徘徊,房?jī)r(jià)收入比過(guò)高?
專(zhuān)家指出,房地產(chǎn)價(jià)格可分解為:土地出讓金、建筑安裝費(fèi)用、期間費(fèi)用(包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用)、稅收和利潤(rùn)。
從具體城市來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中土地成本占直接成本最高的為上海,達(dá)52.80%。在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。也就是說(shuō),在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中,有接近一半是向政府支付的。
專(zhuān)家表示,政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高稅費(fèi)及土地財(cái)政就意味著政府的大量財(cái)政支出由買(mǎi)房者來(lái)承擔(dān),也就是說(shuō),誰(shuí)買(mǎi)房誰(shuí)就要承擔(dān)當(dāng)年政府財(cái)政支出相當(dāng)大的一部分。這是中國(guó)高房?jī)r(jià)的根本原因。
城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配置不合理
該研究結(jié)果指出,土地市場(chǎng)問(wèn)題也是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)重要問(wèn)題之一。
中國(guó)土地市場(chǎng)問(wèn)題是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的重要原因。政府為保證糧食安全,實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策,嚴(yán)格限制對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的土地供應(yīng),導(dǎo)致用于房地產(chǎn)建設(shè)的用地的地價(jià)高企,是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的重要原因。
另外就是嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度導(dǎo)致地方政府的土地財(cái)政。一般認(rèn)為,土地財(cái)政是地方政府追求地方財(cái)政收入的結(jié)果。
而從事該研究的專(zhuān)家認(rèn)為,土地財(cái)政的根本原因是耕地保護(hù)制度的結(jié)果。中央政府嚴(yán)格限制地方政府用地指標(biāo),在房地產(chǎn)及各項(xiàng)城市建設(shè)存在對(duì)土地巨大需求的條件下,地方政府以招拍掛的方式出讓土地必然導(dǎo)致地價(jià)高漲。
對(duì)策建議
土地改革
遠(yuǎn)期應(yīng)實(shí)行私有化
專(zhuān)家指出,若完全由市場(chǎng)配置土地,土地市場(chǎng)均衡時(shí)在城市邊界處,耕地和城市用地的租金相等。若政府限定土地使用的規(guī)模,從而導(dǎo)致城市規(guī)模減小,并且規(guī)定城市邊界向外的土地為法定農(nóng)用土地。
此時(shí),在城市邊界處,城市用地租金明顯高于耕地租金,其差額即為效率損失,因?yàn)榇颂幫恋氐姆?wù)本可帶來(lái)更高的價(jià)值,但政府對(duì)這塊土地用于農(nóng)業(yè)的限制,使得這塊土地所提供的服務(wù)能帶來(lái)的價(jià)值下降。
專(zhuān)家特別建議,應(yīng)大力增加對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地供應(yīng),大幅降低地價(jià)為大幅降低房?jī)r(jià)提供條件。在遠(yuǎn)期,要改革目前問(wèn)題眾多的土地集體所有制,實(shí)行土地私有化。
保障每位公民基本居住條件
專(zhuān)家表示,應(yīng)發(fā)揮好政府對(duì)民眾住房的保障作用。專(zhuān)家表示,住房權(quán)是一項(xiàng)基本人權(quán),政府有責(zé)任保障每位公民獲得基本的并和這個(gè)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的居住條件。
但是,這種責(zé)任是有限的,在目前的條件下,應(yīng)僅限于靠自身能力完全不能解決其基本居住問(wèn)題且數(shù)量有限的低收入群體。
此外,還要鼓勵(lì)并支持開(kāi)發(fā)商大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),增加供給。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的條件下,把房子蓋起來(lái)才是硬道理。把房子蓋起來(lái),民眾的居住條件才能得到真正的改善,房?jī)r(jià)才有可能真正下降。
提醒
增加供給防房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈
自有調(diào)控政策以來(lái),政府和公眾都十分關(guān)心,開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)裁磿r(shí)候斷裂從而被迫降價(jià),銀行收緊銀根也是希望開(kāi)發(fā)商得不到銀行資金的支持及早降價(jià)促銷(xiāo)。
專(zhuān)家提醒,以這種方式得到的開(kāi)發(fā)商降價(jià)并不值得期待,因?yàn)殚L(zhǎng)期供給將顯著減少,會(huì)有房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的危險(xiǎn)。
參與本次研究的專(zhuān)家認(rèn)為,中國(guó)政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策大致分為針對(duì)需求和針對(duì)供給。
房?jī)r(jià)從根本上來(lái)說(shuō),由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求決定。要使得房?jī)r(jià)下跌,最重要的在于增加供給,由此讓房?jī)r(jià)下跌。然而我國(guó)的絕大多數(shù)調(diào)控政策包含有限制供給的因素,如收緊地根、收緊銀根等。
更本質(zhì)的原因在于,房?jī)r(jià)終究由市場(chǎng)的供給和需求決定。要使得房?jī)r(jià)下跌必須增加供給,進(jìn)而讓房?jī)r(jià)下跌。然而,調(diào)控政策絕大多數(shù)是限制供給,如緊縮地根銀根等,在長(zhǎng)期必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。
剛剛結(jié)束不久的十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議記者會(huì)上,國(guó)務(wù)院總理溫家寶回答記者提問(wèn)時(shí)表示,一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位,因此,調(diào)控不能放松。
他山之石
國(guó)外房地產(chǎn)政策
美國(guó):美國(guó)房地產(chǎn)政策的基本特征是,首先鼓勵(lì)個(gè)人(家庭)承擔(dān)自己的住房責(zé)任,在個(gè)人難以承擔(dān)時(shí),政府予以幫助。即便提供這種幫助,美國(guó)政府也盡量選擇對(duì)市場(chǎng)干預(yù)較少的方式,如租金優(yōu)惠券計(jì)劃等。
法國(guó):法國(guó)的住房數(shù)量已經(jīng)基本能夠滿足需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng),購(gòu)房者的住房需求開(kāi)始從低檔的非獨(dú)立式住宅發(fā)展為更傾向選擇獨(dú)立住宅。
政府政策也開(kāi)始鼓勵(lì)住宅多樣化,并設(shè)立了“個(gè)人住房補(bǔ)貼”,給低收入家庭提供貨幣補(bǔ)貼,使他們以較低的價(jià)格租住社會(huì)住宅;對(duì)于有一定條件的家庭,政府則提供低息貸款,鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)私人住宅。
瑞典:20世紀(jì)70年代以來(lái),瑞典政府開(kāi)始對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行現(xiàn)代化改造,政策重心從房屋數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅胤课葙|(zhì)量以及設(shè)備和環(huán)境的現(xiàn)代化,并開(kāi)始對(duì)大多數(shù)住房進(jìn)行修繕和改造。
另一方面制訂更加統(tǒng)一和長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房規(guī)劃,以緩解住房供應(yīng)緊張的狀況。