“北京住宅土地市場(chǎng)已經(jīng)入冬,現(xiàn)在的確是拿地的好時(shí)機(jī),如果有錢我肯定出手。”一位香港房地產(chǎn)大佬對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者如是坦言。
據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心官網(wǎng)顯示,北京市一季度成交45宗地,成交量同比持平,但總計(jì)96.7億元的土地出讓金相較去年縮水39.3%,為近兩年最低。
更值得一提的是,上述成交的45宗足球推薦地全部為底價(jià)成交,競(jìng)價(jià)次數(shù)為零,這是自2005年以來首次出現(xiàn)零溢價(jià)率。
土地市場(chǎng)陽春“入冬”
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2012年一季度,北京土地出讓平均樓面價(jià)為2706元/平方米,同比下調(diào)近1000元,下調(diào)幅度達(dá)到了25.8%。其中3月份出讓的9宗地塊土地出讓金為32.57億,低于二月份的42.2億。
值得注意的是,3月無住宅地塊入市。
對(duì)此,北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,從上述數(shù)據(jù)來看,2012年一季度北京土地市場(chǎng)已經(jīng)陷入冰點(diǎn),尤其住宅土地市場(chǎng)成交持續(xù)處于低迷狀態(tài)。
張大偉認(rèn)為,北京是調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市,房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度也處于全國前列。而土地作為房地產(chǎn)的“面粉”,“面包”持續(xù)降價(jià),開發(fā)商對(duì)后市預(yù)判不樂觀,因而影響了“面粉”的需求和購買價(jià)格。
有業(yè)內(nèi)人士則表示,兩會(huì)以后,開發(fā)商的調(diào)控“松綁”愿望落空,對(duì)樓市態(tài)度高度謹(jǐn)慎,紛紛縮減一些被嚴(yán)厲限購城市的地產(chǎn)開發(fā)投資,尤其在房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型后,房企大批進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),純住宅項(xiàng)目的投資熱情正在相對(duì)減少。
除此之外,張大偉還認(rèn)為,從一季度出讓足彩分析土地性質(zhì)來看,產(chǎn)業(yè)地塊占比比較多,但類似之前中服等熱門的地塊少;住宅地塊中,除來廣營住宅地塊外,其他住宅地塊位置相對(duì)比較差;商服地塊及綜合地塊,也鮮見亮點(diǎn)地塊。因此,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化鮮少吸引開發(fā)商積極出手。
據(jù)此,張大偉預(yù)計(jì),2012年北京土地市場(chǎng)的出讓金收入很可能會(huì)繼續(xù)下調(diào),難以突破千億。
開發(fā)商放棄拿地
實(shí)際上,今年年初,鋒尚國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長張?jiān)跂|曾對(duì)記者表示,2012年整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)張速度會(huì)放緩。
張?jiān)跂|還表示,在拿地方面,企業(yè)更要“悠著點(diǎn)”,有一定土地儲(chǔ)備的,不要再拿地了;買了不少地的,不要開工了;開工一半的,趕快甩賣吧。
而一季度的市場(chǎng)狀態(tài)正契合了張?jiān)跂|的分析,一季度,萬科在北京沒有拿地;世茂房地產(chǎn)主席許榮茂在其年度業(yè)績(jī)發(fā)布上強(qiáng)調(diào),“今年世茂房地產(chǎn)原則上 不會(huì)買地”,許榮茂還稱這是2012年公司最大轉(zhuǎn)變之一;華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅也曾對(duì)記者表示,沒有特殊情況,公司2012年在北京不會(huì)拿地。
值得一提的是,產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地,其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示,謹(jǐn)慎購地。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,多數(shù)房企目前正將所有精力都放在加快銷售,回收現(xiàn)金流上,庫存攀升和大筆償債的雙重壓力已經(jīng)導(dǎo)致房企無暇他顧,拿地?zé)崆樽匀讳J減。
“在這個(gè)檔口上,企業(yè)的消化能力決定足彩單場(chǎng)了其旗下項(xiàng)目能否正常運(yùn)轉(zhuǎn),更決定了企業(yè)是否有錢去拿地,未來幾年中產(chǎn)品銷售會(huì)不會(huì)出現(xiàn)斷層,會(huì)不會(huì)導(dǎo)致無房可售的停滯狀態(tài)。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志曾對(duì)本報(bào)記者如是表示。
事實(shí)上,SOHO中國2011年上半年確實(shí)曾陷入無房可售的尷尬狀態(tài),也導(dǎo)致其首次未完成當(dāng)年銷售目標(biāo)。
不過,中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海曾向記者表示,一邊是上市房企的資產(chǎn)大幅縮水,一邊是庫存居高不下導(dǎo)致房企回籠資金慢,再加上負(fù)債高企,償債壓力巨大。房企首要解決的問題的是去庫存,以保生存,而不是去購地?cái)U(kuò)張。
更值得注意的是,實(shí)際上,大型房企的土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠企業(yè)開發(fā)3-5年,甚至更多。