2012年3月30日，由贏商網(wǎng)主辦的“商業(yè)推動地產(chǎn)論壇第七屆年會”在廣州隆重舉行。會議期間，贏商網(wǎng)記者獨家采訪了上海世茂股份有限公司助理總裁賈濤先生。賈濤表示，商業(yè)地產(chǎn)泡沫一直都存在，但不是每個城市都有，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景仍然看好。未來，世茂集團將布局全業(yè)態(tài)，發(fā)展“世茂廣場”、“世茂國際廣場”、“世茂中心”三大產(chǎn)品線，加快零售業(yè)態(tài)發(fā)展，兒童業(yè)態(tài)將推出新品牌。

　　
上海世茂股份有限公司助理總裁賈濤先生接受贏商網(wǎng)記者采訪

　　逐步提高持有物業(yè)比例

　　賈濤告訴贏商網(wǎng)記者，世茂集團旗下分為“世茂房地產(chǎn)” 及“世茂股份”兩家控股上市公司。從主營業(yè)務(wù)來看，世茂房地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)項目開發(fā)，而世茂股份專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營、百貨和影院等業(yè)務(wù)。截止到2011年底，世茂股份已經(jīng)布局了6家世茂廣場、5家世茂百貨、15家世茂影院、11家世天樂樂城。其中，6家世茂廣場分別是：已經(jīng)開業(yè)的上海世茂•商都、紹興世茂廣場、蘇州世茂廣場、昆山世茂廣場，還有即將開業(yè)的徐州世茂廣場、常熟世茂廣場。

　　自重組以來，公司經(jīng)營性物業(yè)一直在增長，2010年占比為5%，2011年占比為7%，今年預計將達10%左右，力爭未來自持物業(yè)將占到30%左右。賈濤表示，世茂股份目前持有已開業(yè)商業(yè)物業(yè)規(guī)模約300萬㎡，擁有超過800萬平方米的土地儲備，是A股上市公司中擁有儲備土地最多的商業(yè)地產(chǎn)公司，而這些土地的成本僅約1600元/平方米，多分布于長三角、環(huán)渤海、海西區(qū)域的二、三線城市核心區(qū)域或城市經(jīng)濟功能區(qū)。

　　積極擴張零售業(yè)態(tài) 兒童業(yè)態(tài)將推出新品牌

　　2011年，世茂股份實現(xiàn)營業(yè)收入56.89億元，其中房地產(chǎn)銷售收入、租賃收入、百貨和影院業(yè)務(wù)分別占總收入的92.5%、4.25%、2.9%。未來，將繼續(xù)擴大百貨、影院、兒童樂園等各業(yè)務(wù)線規(guī)模。兒童業(yè)態(tài)方面，世天樂樂城是世茂股份商業(yè)領(lǐng)域重要的產(chǎn)業(yè)延伸。世天樂樂城初步構(gòu)建起連鎖經(jīng)營體系，力爭從區(qū)域劃分、產(chǎn)品定位、增值服務(wù)、游樂項目研發(fā)等多角度實現(xiàn)與傳統(tǒng)兒童樂園的差異化經(jīng)營。兒童業(yè)態(tài)將推出新品牌，具體的擴張計劃和新品牌詳情賈濤不做過多講述，而是留給大家更多的期待。

　　將推出三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線

　　世茂股份目前的商業(yè)項目包涵購物中心、城市綜合體、主題地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)集群等，但是項目名稱各種各樣，有世茂廣場、世茂國際中心、世茂國際城、世茂大廈、世茂嘉年華等等，項目名稱難以歸類成一個品牌系列。賈濤向贏商網(wǎng)記者透露，世茂股份將推出“世茂廣場”、“世茂國際廣場”、“世茂中心”三大產(chǎn)品線，其中“世茂廣場”將是主打產(chǎn)品。世茂廣場定位購物中心，國際廣場定位高端商業(yè)綜合體，世茂中心定位城市綜合體，集酒店、寫字樓、商場等于一體。

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　　世茂股份不是采用“7/3”模式而是因地制宜

　　涉足商業(yè)地產(chǎn)的幾大房企，各自都有一套自己的商業(yè)模式，如萬達的“訂單式地產(chǎn)”、寶龍的“1+N”模式、華潤置地的“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”模式等，而世茂股份的模式又是什么呢？賈濤表示，世茂的商業(yè)模式不同于萬達的“標準化快速復制”,而是以“因地制宜”為核心,實施穩(wěn)健擴張戰(zhàn)略。對于業(yè)內(nèi)人一直將世茂股份的商業(yè)運營模式解讀為租、售、自營相結(jié)合的“7/3”模式的現(xiàn)象，賈濤說“7/3”模式是以前世茂房地產(chǎn)開發(fā)的模式，世茂股份不是這么執(zhí)行的，世茂股份做的是“因地制宜”。每個項目所在的城市、商圈、位置、規(guī)模等因素是各不相同的，所以項目的定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合等必須根據(jù)當?shù)厥袌?、消費習慣而決定，所以每個項目的租、售、自營的比例是肯定不一樣的，簡而言之，我們要做的是因地制宜。例如，昆山世茂廣場就打破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以包租回報方式吸引投資者的舉措，項目二期總建面22萬平方米，其中70%的體量為自營，僅出售3萬平方米的金街。二期計劃于今年年底開業(yè)。

　　目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管變動頻繁，行業(yè)面臨著專業(yè)人才匱乏的瓶頸，中小房企紛紛以高薪挖角行業(yè)巨頭高管。針對這樣的現(xiàn)象，賈濤說世茂股份的人才戰(zhàn)略主要是企業(yè)自身培養(yǎng)，企業(yè)根據(jù)自身情況培養(yǎng)出來的人才才是最合適且穩(wěn)定的，這樣可以確保人員的穩(wěn)定。其實在高薪“獵”角的人才爭奪戰(zhàn)中，真正的贏家卻極少。開發(fā)商花大價錢囤積的商業(yè)人才背后，隱藏著巨大風險。高薪挖來的商業(yè)高管，往往由于其本身大多僅僅經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)的部分環(huán)節(jié)，對于商業(yè)地產(chǎn)的整體運作缺乏足夠的經(jīng)驗和把控力，或者經(jīng)驗和能力不足。這些挖來的高管實際上在新的東家難以發(fā)揮預期作用。

　　商業(yè)地產(chǎn)泡沫一直都存在 但前景依然看好

　　目前，全國各地大型商業(yè)項目扎堆涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫是否已經(jīng)產(chǎn)生？賈濤表示，商業(yè)地產(chǎn)泡沫一直都存在，但不是每個城市都有。有些城市商業(yè)項目開發(fā)的確過火了，如沈陽、成都到了“瘋狂”的成都。據(jù)統(tǒng)計，沈陽僅沈河區(qū)新開工、在建、竣工商業(yè)地產(chǎn)項目就有58個，而成都城市綜合體已達48個。

　　然而，在城市化發(fā)展進程中，城市新城的建設(shè)需要商業(yè)的配套，從城市的角度看，新增多個商業(yè)項目并不等于出現(xiàn)泡沫。例如北京的亦莊，從過去的“睡城”變成現(xiàn)在開發(fā)的新城，它有北京城龐大的人口總數(shù)作為支撐，同時區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套還是空白狀態(tài)，在這樣的新城開發(fā)多個商業(yè)項目是不但不存在泡沫，還可以起到升級商圈商業(yè)格局，改變城市面貌的作用。

　　賈濤說，購物中心開始出現(xiàn)“千城一面”、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象，再加上專業(yè)人才匱，未來將出現(xiàn)大批爛尾商業(yè)項目。目前，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始進入洗牌階段，過程將持續(xù)4-5年，行業(yè)洗牌的結(jié)果將是有一批房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，賈濤最后還是表示看好，他說“未來3-5年，商業(yè)地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段，同時競爭也會越來越激烈。”