近日,建設(shè)銀行要求各分支機(jī)構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。而從其他幾家國有控股上市銀行年報也可以看出,房地產(chǎn)貸款增長正在持續(xù)放緩。

        專家認(rèn)為,隨著資金收緊效應(yīng)的不斷釋放,房企因資金鏈斷裂而破產(chǎn)倒閉的情況會越來越多,同時房地產(chǎn)投資“減速”將對樓市帶來的多重影響也值得關(guān)注。

        銀行貸款越來越審慎

        據(jù)了解,建設(shè)銀行近期已向全國38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件,規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”,同時,“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行,應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放,降低集中度。”另外,今年建設(shè)銀行開發(fā)貸款的全年增速不得高于10%,其中住宅類開發(fā)項(xiàng)目貸款新增占比不得低于80%。普通商品住宅開發(fā)貸款和普通商業(yè)用房開發(fā)貸款期限不超過3年;自營性商用物業(yè)開發(fā)貸款一般不得超過5年,最長不得超過10年。

        對于房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控對業(yè)務(wù)布局的影響,中、農(nóng)、工、建、交五大行的年報近乎默契的一致,均表示將根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化,優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu),主動壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計,至去年底,建行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額較上年增加6.50億元,增幅僅0.16%,新增額度是最近5年來最低。

        一些開發(fā)商向記者證實(shí),從去年下半年開始貸款就越來越難,小開發(fā)商則基本上貸不到款,項(xiàng)目貸款成數(shù)也有所降低,有的貸款利率還要比基準(zhǔn)利率上浮20%以上。

        記者了解到一家股份制銀行在開發(fā)貸方面的情況,該行在開發(fā)貸方面余額在500億元左右,但其實(shí)由于對于開發(fā)區(qū)的貸款也納入到開發(fā)貸之中,銀行對于小型的開發(fā)貸款更加有限。據(jù)了解,該行的開發(fā)貸中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅有50億元左右。

        更多房企或陷入困境

        杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司日前因其母公司資金鏈斷裂而被債權(quán)人申請破產(chǎn),給中小房企敲響了警鐘。

        上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱,去年四季度以來,全國主要城市房價開始下拐,至今上海、北京等一線城市和部分二線城市的房價,已持續(xù)下跌6個月左右,房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤顯著萎縮,甚至出現(xiàn)虧損。金星公司破產(chǎn)就是很典型的案例。

        中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌判斷認(rèn)為:“今年上半年,一些中小房企,甚至是大型房企都會面臨資金鏈斷裂的危險。”國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1至3月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元,同比增長8.2%,增速比1至2月回落8.0個百分點(diǎn)。

        中原研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:今年一季度全國房地產(chǎn)股權(quán)交易數(shù)量明顯上漲,達(dá)到了38宗,同比上漲65.2%;總股權(quán)交易金額達(dá)到了102億元,同比上漲了101.7%,首次突破百億元交易額。

        投資減速產(chǎn)生多重效應(yīng)

        國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1至3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元,同比增長23.5%,增速比1至2月份回落4.3個百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,隨著市場的“寒意”在房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條上的持續(xù)傳導(dǎo),至少有三方面的影響值得關(guān)注:

        其一,房價的下行壓力將持續(xù)加大。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)通過降價促銷回籠資金,依然是緩解資金壓力的主要路徑。房企破產(chǎn)事件也將會加速房企以價換量。新一輪的打折降價潮,還將在未來兩三個月內(nèi)大范圍持續(xù)展開。這將有助于房價趨于合理回歸,有利于調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn)。

        其二,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降恐將對后市商品房供應(yīng)產(chǎn)生不利影響?？傮w上看,我國普通商品住房仍存在明顯的供求缺口,市場對住房的需求是剛性的。增加普通商品住房的供應(yīng)也是此輪調(diào)控重要的訴求之一。不過,從目前土地市場的遇冷、開發(fā)投資增速的下降等情形看,后市供應(yīng)恐不容樂觀。

        其三,房地產(chǎn)企業(yè)倒閉增多帶來的風(fēng)險不容忽視。從金星房產(chǎn)等個案來看,由于是期房銷售,房企一旦遭遇資金危機(jī)便不可避免地影響交房,甚至導(dǎo)致“無房可交”,引發(fā)業(yè)主與企業(yè)、銀行之間的矛盾;此外,很多房企都欠有土地出讓金,企業(yè)與地方財政之間的風(fēng)險關(guān)聯(lián)也值得關(guān)注。