商業(yè)地產(chǎn)巨鱷大連萬達集團股份有限公司(下稱“萬達”)以高速擴張著稱。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”)如此，萬達電影院線股份有限公司(下稱“萬達院線”)亦是如此。
4月22日，萬達董事長王健林參加2012中國綠公司年會時稱，萬達將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲存未來十年的競爭優(yōu)勢，2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
這是爆出萬達院線計劃上市后，王健林首談產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。壓縮商業(yè)地產(chǎn)比重而轉(zhuǎn)戰(zhàn)文化旅游領(lǐng)域，萬達葫蘆里到底賣的什么藥？
“院線業(yè)務(wù)是萬達多元化業(yè)務(wù)的一支，院線上市可為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展提供充足的資金鏈條和外部資源。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強對時代周報記者表示。
10天擴建一座影城
萬達官網(wǎng)顯示：萬達集團2005年開始投資文化產(chǎn)業(yè)，已進入大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂、中國字畫收藏4個行業(yè)，連續(xù)多年成為中國文化產(chǎn)業(yè)投資額最大的企業(yè)。
其中，尤以萬達院線的發(fā)展最為突出。 “萬達今年的文化產(chǎn)業(yè)總收入將達到200億元，成為中國最大的文化企業(yè)。萬達將在5年內(nèi)使文化產(chǎn)業(yè)年收入翻一番，超過400億元，進入全球文化產(chǎn)業(yè)的前50強。”王健林暴露了其轉(zhuǎn)型雄心。這種雄心在萬達院線的擴張中就可窺一斑。
萬達自投資影院終端建設(shè)后，憑借著獨特的商業(yè)模式，既做院線業(yè)務(wù)，又做影院業(yè)務(wù)，同時吃進兩方面的分賬，很快就在同業(yè)中脫穎而出。
自2005年以來，萬達院線每年便以100塊銀幕的增速爆發(fā)式成長。
萬達官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，萬達院線是亞洲排名第一的院線，計劃到2012年開業(yè)120家影城，擁有銀幕1100塊。而目前萬達院線擁有影城86家、730塊銀幕，其中IMAX銀幕47塊，照此速度，今年可能還將新建34家影城、370塊銀幕，都是去年的兩倍以上，平均10天就擴建一座影城。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來一段時間內(nèi)，中國電影產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依舊很大，此刻大舉跑馬圈地將有利于未來搶占市場份額。
“近兩年內(nèi)地票房飛速膨脹過百億元，且市場容量仍然具備足夠的挖掘空間，資本更是蜂擁進入院線建設(shè)。”該人士向時代周報記者表示。
更有人表示，萬達重視院線，電影市場的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機聚攏人氣，拓展產(chǎn)業(yè)鏈，甚至可以趁機圈地。
那么，除此之外，萬達院線瘋狂擴張背后的推手是誰？
盈利是行業(yè)的3倍
業(yè)內(nèi)分析出萬達院線的成功所在：“首先依賴國內(nèi)電影產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，其次基于影院資產(chǎn)在電影產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的居高地位與分賬模式，但更重要的，還與其捆綁商業(yè)地產(chǎn)、難以被復(fù)制的擴張路徑緊密相關(guān)。”
與商業(yè)地產(chǎn)捆綁發(fā)展的模式，是萬達院線高盈利的關(guān)鍵，羨煞同行。
近年來，隨著電影票房高漲，影院租金也不斷上漲，很多院線公司為了爭奪好的地段，哄抬租金。一線城市很多影院租金已經(jīng)達到影院票房的20%以上，高的甚至能達到25%左右，給影院的運營帶來了很大的成本壓力。
而萬達院線由于依托萬達廣場，租金優(yōu)勢不言自明。
業(yè)內(nèi)估計，萬達院線的租金約為年票房的10%，遠低于其他幾大院線的租金。
此外，“萬達廣場這樣的商業(yè)綜合體非常適合發(fā)展影城，同時影城的建設(shè)也會帶動綜合體的商業(yè)發(fā)展，如此一來，可起到良性互動。”陳國強對時代周報記者說。
以廣州白云萬達廣場為例，其位于白云區(qū)云城東路，遠離市中心，目前到達主要交通路線是地鐵。但萬達這樣的綜合體卻能夠把這樣一個原來不是商圈的地方變成一個商圈。白云萬達廣場開業(yè)后，匯聚了很高的人氣，廣州白云萬達影城開業(yè)當年收入達6840萬元，創(chuàng)造新開業(yè)影城的收入紀錄。
廣電總局數(shù)據(jù)顯示，萬達院線去年票房收入達到17.85億元，平均每家影院票房收入約為2075萬元，而在業(yè)內(nèi)，一線城市每家影院的平均收入只有1500萬元。據(jù)萬達官方網(wǎng)站的資料來看，萬達影院平均收入是行業(yè)的2倍，盈利是行業(yè)的3倍。
萬達近日也在其官方網(wǎng)站上發(fā)文聲稱，今年一季度，院線系統(tǒng)銷售收入完成計劃的120%，凈利潤完成計劃的215%。
王健林也曾透露，萬達院線的凈利率已接近兩成，已超過了其地產(chǎn)主業(yè)，只是規(guī)模還不夠大。
如此看來，院線的高盈利是其加快轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
萬達院線先沖刺IPO
但萬達有著更遠大圖謀。
萬達目前有五大業(yè)務(wù)板塊：商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨，其中商業(yè)地產(chǎn)是主業(yè)。
近期，萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬達院線已經(jīng)雙雙向證監(jiān)會提交上市申請。前者仍在初審中，公司擬上市的地點則為上海證券交易所，保薦機構(gòu)為銀河證券；萬達院線擬在深交所上市，保薦機構(gòu)為中銀國際，其上市進程已領(lǐng)先前者。
地產(chǎn)王牌讓電影院線先上市，原因何在？早有業(yè)內(nèi)人士揣測稱：“也許正是因為瞅準了‘萬達商業(yè)地產(chǎn)’的種種‘內(nèi)外劣勢’，王健林才被迫選擇讓‘萬達院線’先沖刺IPO。”
萬達商業(yè)地產(chǎn)上市一直舉步維艱，一方面是囿于宏觀調(diào)控一直未覓得良機。
“當前行業(yè)調(diào)控所引發(fā)資本市場對房地產(chǎn)信心不足，萬達商業(yè)地產(chǎn)即便上市，對于股價和整體融資的效果都沒有足夠的保證。”高山仰止企業(yè)咨詢管理機構(gòu)創(chuàng)始人兼首席戰(zhàn)略師高偉業(yè)對時代周報記者表示。
另外，萬達商業(yè)地產(chǎn)瘋狂擴張的并發(fā)癥凸顯。諸如2010年8月沈陽萬達大火、2011年3月鄭州中原萬達廣場2號裙樓坍塌、2011年4月上海寶山萬達廣場塌陷等類似事故頻發(fā)，更有人直言“萬達過于激進的擴張模式制約了工程的質(zhì)量保障”。而根據(jù)證監(jiān)會《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第25條規(guī)定，發(fā)行人最近36個月內(nèi)不得存在嚴重損害投資者合法權(quán)益和社會公共利益的其他情形，否則3年內(nèi)不得申報上市材料。這無疑更給其上市帶來很大的難題。
“高速擴張會讓投資、招商、運營諸環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險，萬達應(yīng)該把握合適、合理的節(jié)奏。”陳國強對時代周報記者說。
如此說來，業(yè)內(nèi)人所稱的“內(nèi)外劣勢”也促使了萬達壓縮商業(yè)地產(chǎn)比重，加大文化業(yè)務(wù)投資。那以萬達院線為代表的文化業(yè)務(wù)對萬達整個戰(zhàn)略又意味著什么？
“萬達系多產(chǎn)業(yè)版圖為穩(wěn)妥起見，需要一個穩(wěn)步試水的戰(zhàn)略，來保證整體上市的成功。萬達院線從自身發(fā)展角度來講，依托母公司品牌優(yōu)勢，相對容易獲得資本的青睞，從而加快院線建設(shè)，完善壯大萬達系產(chǎn)業(yè)鏈條，更重要的是為萬達整體上市積累經(jīng)驗。”高偉業(yè)對時代周報記者說。
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