有分析人士認(rèn)為，雖然今年3月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)大幅回暖的可能性不大 。
不斷攀升的庫存壓力，本就讓房地產(chǎn)行業(yè)“呼吸不暢”，再加上持續(xù)飆升的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)企業(yè)愈加喘不過氣。
時間進(jìn)入4月下旬以來，滬深兩市A股2011年年報披露已經(jīng)接近尾聲，除少數(shù)ST企業(yè)外，大部分房企2011年業(yè)績已經(jīng)全面公布。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，在合計近140家滬深兩市房地產(chǎn)企業(yè)中，125家房企已經(jīng)公布2011年報。其中，這125家房企合計負(fù)債達(dá)到了1.33萬億，平均負(fù)債率達(dá)到了72.1%，雙雙創(chuàng)下歷史新高。
負(fù)債總額三年內(nèi)飆升九成
根據(jù)上述統(tǒng)計顯示，已披露2011年年報的125家房企，負(fù)債總額達(dá)到了1.33萬億，同比上漲幅度達(dá)到了31.7%。而這125家房企負(fù)債總額2009年為6982.3億，2010年則為10101.5億。
按照上述數(shù)據(jù)計算，從2009年到2011年，上述125家房企的負(fù)債總額飆升了90%以上。
其中，2011年負(fù)債合計位列前四位的分別是萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)；負(fù)債合計分別為2283.76億元、1529.50億元、643.58億元、553.90億元。
由上述數(shù)據(jù)可知，行業(yè)內(nèi)有“萬保招金”之稱的上述四家房企負(fù)債總額為5010.74億元，占125家房企負(fù)債總額的38%左右。
除此之外，根據(jù)上述已發(fā)布2011年報的125家房企相關(guān)數(shù)據(jù)，北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率達(dá)到72.1%，同比上升2個百分點，創(chuàng)歷史新高。據(jù)悉，2009年房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率分別為65.8%，2010年為70.2%。
對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，目前來看，以往房企可依靠高房價和由此帶來的現(xiàn)金流緩解高負(fù)債的壓力，但2011年嚴(yán)厲調(diào)控下，一批地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況越來越慘淡，其籌錢的多條通道不斷遭遇封堵，甚至正在陷入絕境。
有分析人士向本報記者表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的銷售總額在不斷上升，但房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債總額速度上升較快，高杠桿經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大的同時也顯示除了其潛在的行業(yè)風(fēng)險。一些中小房企早年拿地成本高，融資成本貴，負(fù)債比率不斷攀升，再加上庫存居高不下的重壓，已經(jīng)游走在“生死之間”。
“負(fù)債中包括土地，在建工程，未售房子等，企業(yè)負(fù)債增多，一方面說明房企在規(guī)模上較2011年之前有所擴(kuò)大，另一方面則是由于市場銷售不暢，存貨無法正常銷售造成的。”一位業(yè)內(nèi)如是表示。
去庫存艱難
“高庫存對于企業(yè)非常不利”， 中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海曾向本報記者直言，企業(yè)已經(jīng)陷入艱難困境，當(dāng)務(wù)之急是降價促銷，消化庫存以回收現(xiàn)金。
張大偉表示，雖然今年3月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)大幅回暖的可能性不大。
另外，張大偉指出，從標(biāo)桿房企今年第一季度的銷售數(shù)據(jù)來看，十大標(biāo)桿房企的總合約銷售金額為1142億元，較2011年同期下降7%，行業(yè)整體依然未現(xiàn)全面回暖。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止至2012年3月底，標(biāo)桿房企在47個城市的在售項目的庫存量約為2462萬平方米，與2月基本持平。大多數(shù)標(biāo)桿房企的庫存量與2月變化不大，僅招商環(huán)比增加約1成，富力、金地環(huán)比減少約1成。相對于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫存量增加55%，庫存壓力仍較大。
房價仍有下行空間
“去庫存的程度將直接取決于開發(fā)商的降價幅度”，曹建海曾向本報記者直言。另外他認(rèn)為，以目前整體經(jīng)濟(jì)增長前景和市場情況來看，想要完全消化庫存非常難。個別上市公司如果能夠加大降價幅度，以價跑量，那么可能會率先搶占市場份額，進(jìn)而能夠喘口氣，以待市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
“由于開發(fā)商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，整體房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。”張大偉表示，近期主要城市二手房市場已出現(xiàn)放緩預(yù)兆——報價、客戶來訪量等指標(biāo)未能延續(xù)增長。在需求受限的情況下，之前未降價項目可能會迎來一次補(bǔ)跌過程。因此，從目前市場整體情況看，依然存在繼續(xù)降價的空間。
不過，楊紅旭則表示，從當(dāng)前整體局勢來看，房價雖然還有下行空間，甚至可能還會持續(xù)下跌幾個月，但降價幅度可能不大了。
實際上，今年年初以來，各大房企都在使用各種手段積極推進(jìn)降價促銷。甚至一直承諾“不降價”的寶龍地產(chǎn)近期也公開表示，新開項目都會推出一定的促銷。
值得一提的是，曹建海曾向記者強(qiáng)調(diào)，有些房企旗下項目甚至要降到成本價以下，用過去所獲利潤來彌補(bǔ)現(xiàn)在的損失，或者出售資產(chǎn)，才能在這個行業(yè)繼續(xù)生存下去。
事實上，有消息人士向記者表示，日前綠城21億元出售旗下上海項目給潘石屹，正是由于公司要還債，降低負(fù)債率，逃離債務(wù)危機(jī)。
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