根據(jù)公開的新聞報(bào)道，中國房地產(chǎn)商的海外債務(wù)的具體形式有碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、雅居樂地產(chǎn)等在海外發(fā)行的以美元計(jì)價(jià)的涉外票據(jù)，有寶龍地產(chǎn)在海外發(fā)行的以美元計(jì)價(jià)的優(yōu)先債券與優(yōu)先票據(jù)，等等。當(dāng)時(shí)的背景主要是中央政府房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致高杠桿經(jīng)營的房產(chǎn)業(yè)融資產(chǎn)生困難。

　　2010年4月14日開始，政府出臺(tái)一系列樓市調(diào)控政策以收緊房企融資渠道。

　　2010年4月16日，銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行嚴(yán)格檢查房地產(chǎn)開發(fā)商的信用和財(cái)務(wù)情況，對(duì)開發(fā)商貸款實(shí)行名單式管理，并禁止開發(fā)商用土地做抵押品；

　　2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出通知要求，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組判斷；

　　2010年4月23日，證監(jiān)會(huì)表示，在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資的過程中，增加國土資源部出具意見的環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審查兩大主要問題土地閑置和捂房惜售，以加強(qiáng)房企融資監(jiān)管。

　　劉軍洛的《第三次世界大蕭條》介紹了一種：Tesobonos墨西哥快速死亡程序，中國已是全球最大著名的墨西哥式Tesobonos聚集地，中國房地產(chǎn)商人和中國國企向海外拆借美元的規(guī)模達(dá)到4000億～5000億美元之巨，創(chuàng)造了人類經(jīng)濟(jì)歷史中Tesobonos規(guī)模之最。

　　所謂Tesobonos，指的是某國企業(yè)在另一國的資本市場融資時(shí)采用第三國貨幣計(jì)價(jià)的債券融資方式，一般這個(gè)所謂的第三國貨幣主要是美元，但債務(wù)支付的本息卻是以本國貨幣來計(jì)價(jià)。實(shí)際上，Tesobonos本質(zhì)是一種以本國貨幣作為利息償付的中短期外幣貸款。劉軍洛所講的Tesobonos融資方式就是離岸私募債。因?yàn)橹袊科蠛Ｍ馊谫Y的方式與Tesobonos的根本性質(zhì)完全一樣，無非是借美元兌換成人民幣，再兌換成美元償還債務(wù)。主要有兩大風(fēng)險(xiǎn)，一是借貸利率極高，據(jù)公開的新聞報(bào)道，借貸利率一般都超過12%，導(dǎo)致債務(wù)負(fù)擔(dān)過重。其次是匯率風(fēng)險(xiǎn)，由于借貸過程需要經(jīng)過兩次貨幣兌換，因此匯匯率會(huì)導(dǎo)致非常高的償付風(fēng)險(xiǎn)。

　　房企海外債務(wù)與匯率走勢密切相關(guān)。通過Tesobonos融資方式，當(dāng)借入國的貨幣升值時(shí)，房企會(huì)因?yàn)樨泿派刀箤?shí)際支付的本息降低，從而降低了實(shí)際的融資成本與債務(wù)負(fù)擔(dān)。反之，房企的償債壓力將增加。在Tesobonos借入時(shí)，會(huì)有巨額的美元在很短的時(shí)間內(nèi)流入國內(nèi)，問題在于這應(yīng)該屬于資本項(xiàng)目賬戶的美元流入往往隱藏在經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目賬戶上，從而表現(xiàn)為貿(mào)易順差，促使人民幣升值壓力增大。但到還債時(shí)，又會(huì)有巨額的美元在很短的時(shí)間內(nèi)流出，從而促使人民幣貶值壓力增大，人民幣貶值的匯率變化又會(huì)進(jìn)一步加重房企的償債壓力。目前中國的外匯儲(chǔ)備是3萬億美元，可以設(shè)想一下，在極短的時(shí)間內(nèi)有5000億美元的流出，這對(duì)人民幣匯率的沖擊將會(huì)有多大。最為嚴(yán)重大家結(jié)果不是房產(chǎn)泡沫崩盤這么簡單了，而是銀行與貨幣體系的崩潰了。劉軍洛的觀點(diǎn)雖然偏激但邏輯上并無大錯(cuò)。當(dāng)然，這只是一種極端情況，我們認(rèn)為，發(fā)生的概率極小。

　　房產(chǎn)債務(wù)危機(jī)應(yīng)該在今年即2012年6、7月之后爆發(fā)，主要是因?yàn)榈搅诉@個(gè)時(shí)間點(diǎn)，房企資金鏈將面臨枯竭，可以預(yù)想房企的破產(chǎn)、兼并與重組的大戲在未來幾年將在各地上演。地方政府的救市之舉嚴(yán)重違反中央對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的既定政策，年初蕪湖市政府地產(chǎn)新政被叫停就是典例。地方政府救市只能對(duì)房產(chǎn)促銷起到有限的緩解作用，對(duì)房企融資的作用不大，因?yàn)樨泿耪吲c財(cái)政政策是地方政府無法控制的。

　　但是，必須不能讓開發(fā)商的債務(wù)危機(jī)蔓延到銀行系統(tǒng)。根據(jù)天津社會(huì)科學(xué)院出版社2011年出版的《世界金融五百年》一書介紹，當(dāng)年日本的商業(yè)銀行與投資銀行在經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期曾經(jīng)一躍成為世界規(guī)模最大的金融機(jī)構(gòu)，但在房產(chǎn)泡沫破滅后，日本金融系統(tǒng)一蹶不振。因此，必須要將房產(chǎn)泡沫與銀行風(fēng)險(xiǎn)分割。