作為一家剛剛度過20周年的房地產(chǎn)企業(yè)，萬通是行業(yè)里為數(shù)不多的、完整走過房地產(chǎn)一輪周期的公司，而在當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨困境的當下，萬通最看好的一塊業(yè)務正是工業(yè)地產(chǎn)。
鄭沂表示，對于中國市場來說，工業(yè)地產(chǎn)是一塊非常廣大的藍海，目前中國最大的公司持有面積不過幾百萬平米。而早在2010年，萬通已確定了工業(yè)地 產(chǎn)的美國發(fā)展模式，即持有收租、包括跟企業(yè)進行配套。
“在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，美國模式是能夠達到核心競爭力的模式。”鄭沂說。
但是，在中國，很少有企業(yè)會堅持持有收租的方式發(fā)展企業(yè)，其根本原因何在？
鄭沂認為，中國企業(yè)面臨三個問題。第一，資金問題，持有項目需要有非常強的資金實力；第二，短期利潤問題，持有項目意味著在孵化器產(chǎn)生的利潤 現(xiàn)金流非常低，需要較長時期才能產(chǎn)生資金回報；第三，退出問題，在中國持有資產(chǎn)五年、十年，大多公司總歸要進行資產(chǎn)變現(xiàn)或退出。這三個問題導 致中國企業(yè)無論做商業(yè)地產(chǎn)也好，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也好，都無法享受利潤更豐厚的增值收益。
那么，美國模式是如何做的呢？
第一，美國公司沒有錢就通過基金去發(fā)行，把市場上很多看好這些資產(chǎn)增值的投資人聚集在一起來投資，這樣就可以把資金的量、規(guī)模，通過基金的形 式拓展，做成大家來分享。
第二，工業(yè)地產(chǎn)分成不同階段，可用不同的基金來支撐。比如說開發(fā)階段和孵化階段，這兩個階段沒有產(chǎn)生非?？斓默F(xiàn)金流，在這兩個階段多用私募基 金來做，私募基金沒有向公開市場去發(fā)行，沒有像上市公司一樣需要月報、季報、年報，不需要把短期利潤看得非常重。因為這樣一個私募基金無須關(guān) 注公司財務報表，而只須關(guān)注退出時一次性給投資人帶來的資產(chǎn)收益即可。
第三，基金在美國有做得非常好的REITS，這就是工業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、孵化階段后，還有一個成熟階段，成熟階段就會用REITS來支撐。事實上，大家對 REITS通常有一個誤解，認為它可以投入到開發(fā)或任何地方。其實并非如此，第一它只能投入商業(yè)地產(chǎn)，第二它只投入成熟階段，這一階段投資人看的是 租金分紅。
“美國最大持有零售物業(yè)公司的市值和最大持有工業(yè)物業(yè)公司的市值規(guī)模差不多。而中國有14億人口，現(xiàn)在與未來都將扮演世界工廠的角色 ，否則14億人的酒業(yè)就沒辦法解決。因此，制造業(yè)在中國未來很長一段時間一定是中國立國之本。中國工業(yè)地產(chǎn)的未來大有可為。”鄭沂說。
