廣西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地產(chǎn)圈里混了十幾年的“老人”，至今都還記得上世紀(jì)90年代旅游城市的樓市泡沫。當(dāng)泡沫破裂時(shí)，出現(xiàn)的大量“爛尾樓”讓當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)業(yè)從此一蹶不振。

　　如今，在樓市調(diào)控的大背景下，新一輪的旅游地產(chǎn)泡沫又開(kāi)始漸隱漸現(xiàn)。從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島，再到云南西雙版納，如今隨處可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。

　　自2009年以來(lái)，發(fā)展旅游和文化產(chǎn)業(yè)日漸被提升到國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的高度，圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相追捧的投資熱點(diǎn)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到了白熱化階段。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、華僑城、中信、華潤(rùn)、海航、萬(wàn)達(dá)、恒大、龍湖、中坤、中弘地產(chǎn)、富力、世茂、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模達(dá)2600多億元。而今年1~4月，全國(guó)房地產(chǎn)總投資為15835億元，可見(jiàn)旅游地產(chǎn)的投資熱度。

　　房企扎堆涌入旅游地產(chǎn)

　　與商業(yè)地產(chǎn)一樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)的變化，越來(lái)越多的房企因調(diào)控而選擇旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，試圖搶占下一輪房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)高地。近年來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)的上升也帶動(dòng)了旅游地產(chǎn)的投資熱潮。

　　實(shí)際上，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目從2006年、2007年開(kāi)始逐漸增多。中信建投研報(bào)顯示，截至2010年底，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過(guò)3000億元，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資占2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。

　　從開(kāi)發(fā)商扎堆的海南島到惠州東海岸、長(zhǎng)三角區(qū)域，再到山東半島、環(huán)渤海區(qū)以及云南的西雙版納，從濱海度假到內(nèi)地山水園林，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上“跑馬圈地”。

　　目前從事旅游地產(chǎn)的代表房企包括華僑城、港中旅、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中信、華潤(rùn)、雅居樂(lè)以及中弘地產(chǎn)、金融街等，而越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商也正在試圖進(jìn)入這一領(lǐng)域。

　　有媒體報(bào)道，在西南邊陲的西雙版納，包括世紀(jì)金源集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、保利集團(tuán)、中國(guó)平安、云南城投、華僑城等在內(nèi)的眾多大型開(kāi)發(fā)商數(shù)千億資金進(jìn)入該區(qū)域開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，儼然成為繼海南之后的第二個(gè)投資熱土。

　　今年一季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)商搶攻旅游地產(chǎn)的步伐愈發(fā)緊促。中坤集團(tuán)擬投500億開(kāi)發(fā)云南普洱。恒大地產(chǎn)擬150億建哈爾濱太陽(yáng)島西區(qū)旅游項(xiàng)目。

　　盲目投資導(dǎo)致收入下滑

　　目前，按照業(yè)界通俗的劃分方法，旅游地產(chǎn)大致可以分為旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)、旅游商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，旅游度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及旅游住宅開(kāi)發(fā)。

　　實(shí)際上，近年來(lái)，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)打壓，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，使得旅游地產(chǎn)投資收益出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

　　港中旅2011年年報(bào)顯示，位于珠海的海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目2011年業(yè)務(wù)收入達(dá)到4.55億港元，但是凈利潤(rùn)虧損卻達(dá)到2000萬(wàn)港元，而2010年則虧損了3.28億元。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早，在經(jīng)營(yíng)模式上沒(méi)有準(zhǔn)確定位，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品只有酒店、溫泉等，持有物業(yè)占比較大，沒(méi)有可售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得項(xiàng)目投資回收資金較慢，產(chǎn)生虧損。

　　目前，海泉灣度假區(qū)二期項(xiàng)目正在建設(shè)之中，該項(xiàng)目可能會(huì)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　除了港中旅之外，華僑城開(kāi)發(fā)的東部華僑城主題公園項(xiàng)目2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.8億元，凈利潤(rùn)為-1.98億元。華僑城認(rèn)為，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是東部和泰州華僑城結(jié)算的旅游地產(chǎn)同比下降。

　　實(shí)際上，相對(duì)于近年來(lái)開(kāi)發(fā)商一哄而上的旅游地產(chǎn)熱潮，業(yè)界人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)正處于起步階段，盲目投資或面臨一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　與住宅地產(chǎn)相比，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，投資占比高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，面臨一定的運(yùn)營(yíng)管理難題。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華南戰(zhàn)略顧問(wèn)營(yíng)業(yè)部總監(jiān)鄧志國(guó)認(rèn)為，之所以會(huì)虧損，主要是因?yàn)樵诼糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品定位方面，需要考慮旅游產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)比例。如果持有型物業(yè)面積較大，很難在短時(shí)期回流資金，再加上有很高的財(cái)務(wù)成本，那旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)就更加艱難了。

　　他指出，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了面臨國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)外，還面臨更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)知是否準(zhǔn)確。

　　“如果在一個(gè)地區(qū)本來(lái)應(yīng)該這樣做，但是你那樣做，客戶肯定不會(huì)買單。開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品定位跟市場(chǎng)需求有差異，這是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較大的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”鄧志國(guó)稱。

　　旅游地產(chǎn)面臨融資難題

　　為了規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都將可銷售房地產(chǎn)物業(yè)時(shí)間提前，以確保后期開(kāi)發(fā)資金的安全。實(shí)際上，除了在運(yùn)營(yíng)資金安全方面面臨風(fēng)險(xiǎn)外，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目管理上也有風(fēng)險(xiǎn)，甚至運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)增加。

　　鄧志國(guó)介紹稱，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)不是很好，后期物業(yè)管理也不是很到位，尤其是濱海物業(yè)。由于在海邊長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有人居住，海風(fēng)對(duì)房屋的腐蝕性很強(qiáng)，會(huì)相應(yīng)增加房屋的維修率，這對(duì)濱海度假產(chǎn)品的使用和管理提出了更多的要求。

　　此前，對(duì)于旅游地產(chǎn)有一種說(shuō)法是：真房地產(chǎn)假旅游。鄧志國(guó)認(rèn)為，旅游地產(chǎn)現(xiàn)在并不是很規(guī)范，這么多年旅游地產(chǎn)做得不好的原因之一在于旅游地產(chǎn)融資比較難。

　　目前，在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還未找到成熟的融資模式，在傳統(tǒng)融資領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資回報(bào)期較長(zhǎng)，獲得融資的難度較大。

　　“商業(yè)地產(chǎn)有很多基金介入，做旅游地產(chǎn)基金不知道用一種什么樣的參與形式，這一塊我們也在探討。”鄧志國(guó)稱表示，純粹的商業(yè)貸款很少貸給旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　而在此之前，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目融資較少，是因?yàn)榈貎r(jià)便宜，前期投入成本比較低。隨著旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增多，其開(kāi)發(fā)成本要求也越來(lái)越高，動(dòng)則數(shù)十億、上百億的開(kāi)發(fā)投資，使得旅游地產(chǎn)融資需求越來(lái)越大。

　　對(duì)此，鄧志國(guó)建議，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)最好是跟有相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。合作開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)旅游地產(chǎn)的一種趨勢(shì)。

　　案例

　　雅居樂(lè)清水灣三年收回成本 旅游市場(chǎng)前景考驗(yàn)后續(xù)開(kāi)發(fā)

　　房企瘋狂涌入旅游地產(chǎn)，很大程度是因?yàn)榭吹搅搜啪訕?lè)海南清水灣的成功。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至今年3月份，清水灣單盤的合約銷售額累計(jì)已經(jīng)達(dá)到270億元，而雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目總投資預(yù)算為200億元。這意味著，如果總投資不超出預(yù)算，雅居樂(lè)已經(jīng)收回了成本，接下來(lái)的時(shí)間只需坐收漁利。

　　3年收回成本

　　雅居樂(lè)年報(bào)顯示，2009年、2010年以及2011年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元和72億元，這3年中，雅居樂(lè)總體的合約銷售額則分別為226億元、323億元和315億元，清水灣項(xiàng)目在其整體銷售中占比分別高達(dá)28%、30%、22%。

　　雅居樂(lè)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，自2009年3月發(fā)售到今年4月，清水灣項(xiàng)目累計(jì)銷售已經(jīng)達(dá)到約270億元。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目的總體投入僅為200億元。

　　從低成本拿地和高價(jià)賣房的“反差”來(lái)看，雅居樂(lè)清水灣的“暴利”之源并不難理解。

　　2007年，已有開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐海南一些海灣進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但尚未形成氣候，雅居樂(lè)乘勢(shì)連續(xù)在毗鄰三亞的陵水縣跑馬圈地，僅2007年雅居樂(lè)就出手3次，花費(fèi)超過(guò)24億元。

　　雅居樂(lè)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年，雅居樂(lè)清水灣的土地儲(chǔ)備面積（占地面積）高達(dá)912萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)僅為276元/平方米。清水灣項(xiàng)目的銷售均價(jià)在2010年達(dá)到最高峰2.9萬(wàn)元/平方米，2009年和2011年也分別高達(dá)1萬(wàn)元/平方米和2萬(wàn)元/平方米。

　　單個(gè)組團(tuán)的盈利情況或許更能說(shuō)明問(wèn)題。根據(jù)博志成研究院的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，清水灣項(xiàng)目別墅組團(tuán)成本應(yīng)為1.08萬(wàn)元/平方米，按照2010年清水灣項(xiàng)目銷售均價(jià)29000元/平方米計(jì)算，產(chǎn)品的毛利率達(dá)105%。

　　后續(xù)運(yùn)營(yíng)存在不確定性

　　利用單個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造如此驚人的收益，在房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見(jiàn)。

　　正略鈞策合伙人郝炬在接受記者采訪時(shí)表示，雅居樂(lè)很好地抓住了消費(fèi)者從觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變的機(jī)遇。

　　雅居樂(lè)方面則指出，除得天獨(dú)厚的自然條件和海岸資源之外，1.5萬(wàn)畝土地由公司獨(dú)家統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理，也保證了項(xiàng)目的整體規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

　　郝炬認(rèn)為，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)還是以銷售為主，開(kāi)發(fā)酒店等其實(shí)是為了形成一種休閑度假的氛圍，由于拿地價(jià)格較低，“真正賺錢的還是住宅”。

　　不過(guò)，旅游區(qū)住宅空置率過(guò)高卻是不容忽視的問(wèn)題。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，海南度假區(qū)住宅空置率過(guò)高，出租率偏低，反映海南投資熱過(guò)旺，不容易形成結(jié)構(gòu)較合理的消費(fèi)群體，市場(chǎng)對(duì)置業(yè)觀望情緒仍較高。

　　在住宅項(xiàng)目繼續(xù)銷售的同時(shí)，按照該項(xiàng)目的規(guī)劃，清水灣后續(xù)的開(kāi)發(fā)將以高端酒店、商場(chǎng)以及其他娛樂(lè)配套為主，如雅居樂(lè)將在清水灣建設(shè)6家國(guó)際頂級(jí)的酒店，據(jù)雅居樂(lè)透露，最早的一家萊佛士酒店預(yù)計(jì)在今年年底開(kāi)業(yè)。

　　根據(jù)雅居樂(lè)方面披露的數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，雅居樂(lè)清水灣6家酒店的總建筑面積將達(dá)到33萬(wàn)平方米，按照1萬(wàn)元/平方米的造價(jià)計(jì)算，總投入將達(dá)到33億元。

　　對(duì)于依靠住宅銷售賺得盆滿缽滿的雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，33億元的投入不在話下，但處于旅游市場(chǎng)尚未培育成熟的海南區(qū)域，陳厚橋指出，“短期內(nèi)會(huì)有一定壓力”。

　　“對(duì)前景的判斷關(guān)鍵在于被定為國(guó)際旅游島的海南島能否形成類似巴厘島、普吉島一樣的效應(yīng)，如果可以的話，一個(gè)項(xiàng)目建6家酒店并不算多”，陳厚橋認(rèn)為。

　　除此之外，酒店、商場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)由于投入大，回報(bào)期長(zhǎng)，也給雅居樂(lè)的后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了不確定因素。對(duì)此，雅居樂(lè)方面回應(yīng)稱，回報(bào)周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，公司會(huì)根據(jù)現(xiàn)金流的狀況適當(dāng)加快或減慢其發(fā)展步伐。商業(yè)物業(yè)有利于公司分散業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是公司獲得穩(wěn)定收入的一部分，同時(shí)亦有助于打造及提升公司品牌。

　　土地成本遠(yuǎn)低于周邊 華僑城借旅游之名低價(jià)拿地？

　　房企大規(guī)模進(jìn)入旅游地產(chǎn)，其中一個(gè)目的是獲得大量低廉土地。

　　申銀萬(wàn)國(guó)的一份研究報(bào)告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價(jià)為80萬(wàn)元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)為130萬(wàn)~150萬(wàn)元/畝；在北京的項(xiàng)目拿地平均價(jià)約為100萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)周邊商品房用地200萬(wàn)元/畝的土地成本。

　　以旅游為主業(yè)的華僑城，旅游收入只占營(yíng)業(yè)收入的約36.4%，而房地產(chǎn)收入?yún)s占公司收入的59%。上述收入比例是否意味著華僑城是在借旅游地產(chǎn)獲取低廉土地呢？記者昨日曾向公司發(fā)出采訪提綱，但公司未予回應(yīng)。

　　地產(chǎn)和旅游收入一增一降

　　華僑城A（000069,SZ）2011年財(cái)報(bào)顯示，公司2011年占營(yíng)業(yè)收入10%以上的兩大支柱產(chǎn)業(yè)分別為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游綜合業(yè)。然而，華僑城近期被指借助旅游業(yè)名義低價(jià)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈地。

　　5月13日，新華社旗下的《新華視點(diǎn)》官方微博所發(fā)的一條微博引發(fā)關(guān)注。據(jù)該微博介紹，華僑城組建美術(shù)館連鎖館群，目前在北京、上海、深圳、西安、武漢等重點(diǎn)城市全面推出。

　　后經(jīng)披露，華僑城在建或已建的美術(shù)館數(shù)量高達(dá)10家，引發(fā)眾多人士質(zhì)疑。浙江美術(shù)館副館長(zhǎng)?；饒蚓驮谖⒉┥显u(píng)論道：“警惕以辦美術(shù)館之名行拿廉價(jià)土地。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，華僑城的商業(yè)模式為旅游加地產(chǎn)，踐行先旅游后開(kāi)發(fā)的路徑，并通過(guò)后期的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的現(xiàn)金流反哺旅游。這種模式從產(chǎn)生始起便留下了以旅游之名行地產(chǎn)之實(shí)的嫌疑，尤其在近幾年房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的背景下表現(xiàn)得更為明顯。

　　地產(chǎn)業(yè)在華僑城業(yè)務(wù)鏈條上的占比份量上升的情況，側(cè)面說(shuō)明了問(wèn)題。

　　華僑城2011年財(cái)報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)收入全面壓倒旅游綜合收入成為公司的第一大產(chǎn)業(yè)，這與華僑城一直將自己劃歸為“非房企”的形象形成對(duì)比。

　　年報(bào)顯示，2011年華僑城房地產(chǎn)業(yè)收入為102億元，占公司營(yíng)業(yè)收入近59%；旅游綜合業(yè)的收入為63億元元，占營(yíng)業(yè)收入的36.4%。同時(shí)，2011年華僑城的旅游綜合業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整體平均毛利率53.11%，且同比下降5.42個(gè)百分點(diǎn)；相反地，地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比大漲45.51%，63.03%的毛利率比公司整體平均毛利率高出近8個(gè)百分點(diǎn)，且比去年同期增加3.58個(gè)百分點(diǎn)。

　　上述人士認(rèn)為，從華僑城兩大主業(yè)的對(duì)比可以看出，公司的核心是地產(chǎn)，而旅游只是配角。

　　以旅游之名低價(jià)拿地？

　　華僑城低價(jià)拿地，也一定程度上助長(zhǎng)了“以旅游之名行圈地之實(shí)”的聲音。

　　上述人士分析說(shuō)，“旅游+房地產(chǎn)”模式下，華僑城開(kāi)發(fā)的多是大規(guī)模綜合項(xiàng)目，而這種項(xiàng)目的前提條件就是必須獲取大規(guī)模的土地；另一方面，大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資額一般較大，可拉動(dòng)地方政府GDP和就業(yè)，因此容易獲得地方政府支持，從而低價(jià)獲得大規(guī)模土地。

　　申銀萬(wàn)國(guó)的一份研究報(bào)告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價(jià)為80萬(wàn)元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)為130萬(wàn)~150萬(wàn)元/畝；在北京的項(xiàng)目拿地平均價(jià)約為100萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)周邊商品房200萬(wàn)元/畝的土地成本。

　　類似情況在旅游地產(chǎn)業(yè)并非個(gè)案。4月12日，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中國(guó)泛海、一方集團(tuán)、億利資源、聯(lián)想控股5家國(guó)內(nèi)知名民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合投資的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)工，這個(gè)被當(dāng)?shù)卣Q為“西南地區(qū)投資最大的旅游度假項(xiàng)目”總投資額高達(dá)150億元，拿地成本僅為20萬(wàn)元左右/畝，而西雙版納多數(shù)土地價(jià)格在50萬(wàn)元左右/畝。

　　在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，以旅游項(xiàng)目名義拿下的地塊，一些可能偷偷地流進(jìn)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之池。以華僑城為例，一份研究報(bào)告顯示，華僑城在北京的項(xiàng)目占地面積為1.5平方公里，其中旅游部分的主題公園歡樂(lè)谷占地面積為0.5平方公里，而基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占面積高達(dá)1平方公里；上海華僑城項(xiàng)目占地面積2.5平方公里，其中主題公園歡樂(lè)谷占地面積僅為0.5平方公里，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占面積達(dá)2平方公里。

　　上述行內(nèi)人士對(duì)此分析說(shuō)，在旅游加地產(chǎn)的模式中，旅游部分的投資收益屬于典型的 “慢進(jìn)慢出”型，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分則為 “快進(jìn)快出”型。出于商業(yè)利益的沖動(dòng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)有意加大地產(chǎn)部分的投資面積，以實(shí)現(xiàn)收益回收期的最短化與收益量的最大化。