密集動工、密集建設(shè)，近20個郫縣商業(yè)綜合體500多萬平方米的總體量，遠(yuǎn)超以綜合體密集著稱的天府新城350萬平方米的總體量。是發(fā)展的必需還是盲目上馬的結(jié)果？郫縣能否支撐這些高度同質(zhì)化的“巨無霸”？

　　5月15日，歐尚超市簽約在建的郫縣五彩城項目，將打造規(guī)模近5萬平方米的第四代購物中心。與五彩城同期開工的，還有百倫商業(yè)廣場等多個商業(yè)綜合體。據(jù)成都報道記者不完全統(tǒng)計，郫縣有近20個商業(yè)綜合體處于在建和待建中，商業(yè)地產(chǎn)總體量高達500多萬平方米，遠(yuǎn)多于以綜合體密集著稱的天府新城350萬平方米的總體量。

　　密集簽約、密集動工、密集建設(shè)，成為郫縣商業(yè)綜合體的真實寫照。從犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)到郫筒鎮(zhèn)，如此大體量、高密集的商業(yè)綜合體搶灘郫縣，是郫縣發(fā)展的必需還是盲目上馬的結(jié)果？對于郫縣來說，是否有足夠的消費力支撐如此巨量的商業(yè)綜合體?

　　都是“巨無霸”

　　5月24日，記者前往郫縣，對商業(yè)綜合體項目進行實地統(tǒng)計。在近20個商業(yè)綜合體中，龍湖時代天街以超過180萬平方米的總體量，毋庸置疑地成為郫縣區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)綜合體；郫縣與印尼力寶集團共同投資200億元人民幣，合作打造的“成都力寶東盟城”以150萬平方米體量緊隨其后，除了配套的住宅外，涵蓋了商業(yè)、東盟商品展銷館、亞洲美食街、酒店等多種規(guī)劃業(yè)態(tài)。

　　在170萬平方米的五彩城項目中，商業(yè)體量占據(jù)30萬平方米，規(guī)劃有購物中心、大型賣場、影城、風(fēng)情商業(yè)街、頂級商務(wù)公寓等豐富的業(yè)態(tài)；綠地國際花都商業(yè)體量為22萬平方米，規(guī)劃有國際性品牌大賣場、國際化影城、高檔寫字樓、社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街等商業(yè)及商務(wù)設(shè)施；百倫商業(yè)廣場則以大型流行百貨為主力賣場，高端商務(wù)中心內(nèi)包括金融結(jié)算服務(wù)、會展、商務(wù)辦公、休閑購物廣場等業(yè)態(tài)；成都后花園4期規(guī)劃有11萬平方米商業(yè)體量，將建設(shè)以購物、影院、商務(wù)酒店、寫字樓、SOHO公寓等于一體的商業(yè)綜合體。

　　此外，還有郫縣金融中心、龍城國際·首街上錦頤園商業(yè)部分等多個商業(yè)綜合體項目，總量近20個達500多萬平方米，大項目、大體量也成為當(dāng)下郫縣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的顯著特點。

　　透支十年消費力

　　第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年底，郫縣常住人口為756047人、208014戶。全縣常住人口中，15-64歲人口占82.83%，這62萬多人也是商業(yè)消費的主要人群。

　　近年來，郫縣的產(chǎn)業(yè)推進十分迅速。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，作為勞動密集型企業(yè)代表，富士康將在5年以內(nèi)為郫縣增加35萬以上的人口。至2020年，高新西區(qū)和成都現(xiàn)代工業(yè)港的規(guī)模將達到70平方公里，將形成近50萬人規(guī)模的產(chǎn)業(yè)中心。此外，郫縣區(qū)域內(nèi)有21所高校、總計約30萬人也是巨大的消費力量。綜合現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，郫縣在十年后將達到190萬人左右。

　　由于中國的社會經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展尚未成熟，居民消費水平較低，對于商業(yè)面積的需求也相對較少，城市發(fā)展程度不同，對商業(yè)面積的需求也不一樣。人均占有商業(yè)面積的國際參考標(biāo)準(zhǔn)為1.2平方米，據(jù)此測算，國內(nèi)合理的人均商業(yè)面積一線城市約1平方米，二線城市0.75平方米，三線城市0.5平方米。如果郫縣按照人均商業(yè)面積1—1.2平方米的一線標(biāo)準(zhǔn)來測算，可承受的最大商業(yè)總體量約190萬—228萬平方米，當(dāng)前的總體量和未來十年總?cè)丝谥纫呀?jīng)達到了2.6:1，如果按15-64歲主力消費人群的年齡階段進行細(xì)化，這一比值還將進一步擴大。

　　僅從數(shù)據(jù)來看，郫縣商業(yè)綜合體的發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)厝丝诳沙惺艿姆秶；蛘哒f，郫縣的商業(yè)綜合體已透支了未來十年甚至更多的消費能力。

　　同質(zhì)化通病

　　盡管郫縣的商業(yè)綜合體眾多、體量巨大，但產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的同質(zhì)化問題比較嚴(yán)重。如果面臨市場洗牌，如何合理布局、實現(xiàn)錯位競爭，在差異化中求得更大發(fā)展？

　　“目前在成都甚至全國大多數(shù)商業(yè)綜合體都是地產(chǎn)主導(dǎo)型開發(fā)模式，再依托主力店帶動整個商業(yè)街區(qū)。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春告訴成都報道記者，“主力店模式要實現(xiàn)差異化很難，這無形中也成為同質(zhì)化的根源。歐美國家通常采用店中店模式，讓項目成為品牌，淡化品牌專業(yè)店的影響力。比如城南的凱丹廣場，項目內(nèi)又有數(shù)個商家組成，消費者記住的是凱丹廣場而不是某個具體品牌的商家。”

　　成都盛略營銷副總經(jīng)理王長旭也對此表示擔(dān)憂，“目前郫縣的一些商業(yè)綜合體項目對自己的商業(yè)意識并不清晰。”王長旭表示，這么多綜合體怎么定位？物業(yè)結(jié)構(gòu)怎么配比？有哪些具影響力產(chǎn)品等都是未知數(shù)。這些項目多以銷售為主，持有的很少，這會對項目后期的運營埋下隱患。還有招商問題，即使引來了商家，和其它項目一比較就能發(fā)現(xiàn)，80—90%品牌是重疊的，如此一來如何做出項目的亮點和特色？屆時突圍同質(zhì)化競爭將非常激烈。

　　必然過剩

　　“成都的商業(yè)環(huán)境良好，但三環(huán)外新規(guī)劃的不少大型商業(yè)綜合體與市區(qū)明顯脫節(jié)，且總體開發(fā)量很大，前期招商已經(jīng)很成問題。”從事商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)投資的陽光厚土基金有關(guān)負(fù)責(zé)人對成都報道記者如此表示。

　　據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量更是創(chuàng)下2007年以來的新高，眾多地方政府均期待這些項目在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中扮演重要角色，然而這種商業(yè)地產(chǎn)市場的“強勁”表現(xiàn)在未來很可能形成高空置率。

　　“住宅受限，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)項目，的確會造成供應(yīng)量過大。集中上馬之后，企業(yè)的開發(fā)、運營能力、融資困境等問題都會顯現(xiàn)。”四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東坦言，現(xiàn)有的商業(yè)綜合體提供的服務(wù)、產(chǎn)品有同質(zhì)化的傾向，在市場飽和的情況下，差異化需求又得不到滿足，怎么可能不過剩？2012年的主要任務(wù)，將是“去除庫存化”。

　　中成房業(yè)第三事業(yè)部總經(jīng)理沈文星也認(rèn)為，包括郫縣在內(nèi)的成都商業(yè)地產(chǎn)市場仍是目前房地產(chǎn)市場的熱點，但各地的新增供應(yīng)和去化不成比例，存量逐漸增多，在后續(xù)很長的時間段內(nèi)，去化都將是難點所在，一些企業(yè)盲目投身商業(yè)地產(chǎn)的不良后果可能將在2-3年后體現(xiàn)出來。