一方面房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)正趨于下滑；另一方面房企的融資成本卻水漲船高，連萬(wàn)科這樣的房企的貸款成本都要高于基準(zhǔn)利率。

　　對(duì)此，龍湖執(zhí)行董事、首席市場(chǎng)官秦力洪以美國(guó)同行的遭遇發(fā)出警告，過(guò)高的貸款成本，會(huì)讓企業(yè)由盈利變?yōu)樘潛p。

　　為了降低貸款成本，龍湖保持著較低的凈負(fù)債率，這使得龍湖的借貸成本低于基準(zhǔn)利率。秦力洪將此總結(jié)為 “越是不缺錢才可能得到便宜的錢”。

　　去年的財(cái)務(wù)成本低于基準(zhǔn)利率

　　記者：我們觀察發(fā)現(xiàn)龍湖的負(fù)債率在行業(yè)里比較低，是否是因?yàn)辇埡×素?fù)債率過(guò)高的開(kāi)發(fā)商的教訓(xùn)？

　　秦力洪：我們的凈負(fù)債率只有43%，是香港上市的民營(yíng)企業(yè)中最低的。對(duì)負(fù)債率的控制，源于龍湖對(duì)行業(yè)發(fā)展的判斷。房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了發(fā)展速度最快的時(shí)期，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始去杠桿化。整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)走低也將成為趨勢(shì)。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商必須要合理控制財(cái)務(wù)成本。美國(guó)的開(kāi)發(fā)商所以會(huì)出現(xiàn)虧損，和他們過(guò)高的財(cái)務(wù)成本是直接關(guān)聯(lián)的。我們非常注重控制集團(tuán)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，因?yàn)榘凑招刨J市場(chǎng)的規(guī)律，越是不缺錢，才有可能借到便宜的錢。去年，我們的財(cái)務(wù)成本實(shí)際上比基準(zhǔn)利率還要低一些。

　　記者：很多企業(yè)選擇快速?gòu)?fù)制的開(kāi)發(fā)模式，是為了能夠迅速進(jìn)入多個(gè)城市。我們注意到，很多開(kāi)發(fā)商在全國(guó)已經(jīng)進(jìn)入三四十個(gè)城市時(shí)，規(guī)模和這些企業(yè)接近的龍湖截至目前只有進(jìn)入十幾個(gè)城市，但龍湖的整個(gè)品牌價(jià)值卻并不遜色，穩(wěn)居全國(guó)前十大開(kāi)發(fā)商，其中原因是什么？

　　秦力洪：龍湖會(huì)深耕所有已經(jīng)進(jìn)入的城市，不斷提高市場(chǎng)份額。在港股上市公司中，去年我們大概是單城市銷售額的第二名（第一名是融創(chuàng)）。我們一個(gè)城市的銷售額，會(huì)是很多公司幾個(gè)城市的銷售額。一直以來(lái)，龍湖奉行的策略是進(jìn)入的城市不貪多，但求與同等規(guī)模的同行比較在該城市的規(guī)模是最大的，同時(shí)每一個(gè)進(jìn)入的城市都要成為下一步公司成長(zhǎng)的根據(jù)地。同時(shí)隨著進(jìn)入全國(guó)擴(kuò)張的新階段，下一步我們會(huì)加大區(qū)域縱深，從地域布局上增強(qiáng)集團(tuán)對(duì)抗市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　全行業(yè)最長(zhǎng)的產(chǎn)品線

　　記者：龍湖前4月的銷售總額僅有95.7億元，而全年的銷售任務(wù)是390億元。銷售進(jìn)度未能趕上計(jì)劃的原因是什么？

　　秦力洪：前4月的銷售是符合預(yù)期的。銷售額不高，主要是推出的貨量不多。下半年供貨將跟上，銷售額也將達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。

　　記者：今年龍湖產(chǎn)品的主要目標(biāo)客戶是哪一類？

　　秦力洪：我們今年推出的貨源中將有50%左右針對(duì)剛性需求和首次改善性客戶。其中，除了高層的小戶型產(chǎn)品外，還會(huì)推出一些高業(yè)態(tài)低總價(jià)的產(chǎn)品，龍湖葡醍海灣的低總價(jià)和院就是這樣一類產(chǎn)品。

　　記者：龍湖現(xiàn)在把目標(biāo)客戶改為剛性需求和首次改善性客戶，是否和樓市調(diào)控有關(guān)？

　　秦力洪：我們最早在重慶就曾為剛剛畢業(yè)的大學(xué)生開(kāi)發(fā)首付只要三萬(wàn)元的住宅。事實(shí)上，龍湖是全行業(yè)產(chǎn)品線最長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商之一，我們既有面向高端購(gòu)房群體的產(chǎn)品，也有針對(duì)剛性需求和首次改善性置業(yè)的產(chǎn)品。只是在北京和上海，可能面對(duì)高端購(gòu)房群體的產(chǎn)品多一些。

　　在過(guò)去幾年時(shí)間里，全行業(yè)最長(zhǎng)的產(chǎn)品線，顯然是龍湖的“制勝法寶”。同時(shí)，龍湖還奉行高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)策略，當(dāng)年拿地的項(xiàng)目會(huì)被迅速開(kāi)發(fā)、銷售，這一切都有賴于龍湖產(chǎn)品的模塊化。

　　記者：龍湖地產(chǎn)擁有多個(gè)產(chǎn)品系列。這些產(chǎn)品系列的營(yíng)銷定位、風(fēng)格、產(chǎn)品乃至售價(jià)都有極大的差別。龍湖是如何實(shí)現(xiàn)這些產(chǎn)品在不同的城市能得到迅速?gòu)?fù)制？

　　秦力洪：我們的工程師團(tuán)隊(duì)，也許并不是最知名的，但卻是壓力最大的。在完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)，他們需要把關(guān)于這一個(gè)項(xiàng)目每一個(gè)數(shù)據(jù)都記錄下來(lái)，以確保其他項(xiàng)目能根據(jù)這些數(shù)據(jù)得到快速、有效復(fù)制。龍湖的ERP系統(tǒng)是全行業(yè)最早開(kāi)發(fā)的，現(xiàn)在也可以認(rèn)為是最先進(jìn)的系統(tǒng)之一。

　　度假地產(chǎn)更多面向老客戶

　　記者：目前全國(guó)各地都在紛紛上馬旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，龍湖怎么看待這一市場(chǎng)？龍湖推出的度假產(chǎn)品和旅游地產(chǎn)有什么區(qū)別？

　　秦力洪：雖然很多開(kāi)發(fā)商都有旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目，但真正啟動(dòng)的并不多。好的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，必須是國(guó)家級(jí)4A級(jí)以上景區(qū)附近的房地產(chǎn)。由于擁有稀缺的自然景觀，它的價(jià)格會(huì)比較高昂，但和旅游者追求的景色最美花錢最少的消費(fèi)需求并不匹配。龍湖開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，事實(shí)上定位的是度假需求。以煙臺(tái)葡醍海灣為例，它更多帶給業(yè)主另外一種生活。

　　記者：您知道目前的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)一般項(xiàng)目銷售速度怎樣？龍湖的度假類產(chǎn)品銷售速度如何？

　　秦力洪：旅游地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的項(xiàng)目數(shù)量龐大，區(qū)域范圍也比較廣，很難說(shuō)整個(gè)行業(yè)的平均銷售速度怎樣。葡醍海灣去年是山東省商品房銷售的第一名，占到了整個(gè)煙臺(tái)地區(qū)銷售額的1/4。今年，將在深耕本地市場(chǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)開(kāi)拓?zé)熍_(tái)以外的市場(chǎng)。