去年上半年，成都在建和立項的城市綜合體達(dá)88個，未來兩年成都市商業(yè)供應(yīng)量將近1000萬平方米，這一數(shù)字早已超越北京、上海，對于成都商業(yè)物業(yè)是否供應(yīng)過剩的擔(dān)憂一直不絕于耳。

　　綜合體并不是簡單的修房子賣房子，從選址、規(guī)劃、招商、運營都將涉及到一系列問題，沒有經(jīng)驗的中小房企進(jìn)軍城市綜合體面臨更大的風(fēng)險，在未來的行業(yè)洗牌中，他們顯然將是被率先淘汰的。

　　來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)，僅去年上半年，成都在建和立項的城市綜合體就已經(jīng)達(dá)到88個，未來兩年成都市的商業(yè)供應(yīng)量近1000萬平方米，早已超越北京和上海。

　　去年以來，對于成都商業(yè)物業(yè)是否供應(yīng)過剩的擔(dān)憂一直不絕于耳。一方面是綜合體過剩，可能造成供大于求、產(chǎn)能過剩；另一方面，根據(jù)在建綜合體項目的統(tǒng)計，是近70%的開發(fā)者此前均沒有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營經(jīng)驗，他們不過是商業(yè)地產(chǎn)的新兵，他們能運作好綜合體嗎？

　　初生牛犢不怕虎？

　　萬達(dá)地產(chǎn)作為中國綜合體的鼻祖，其萬達(dá)廣場的綜合體模式可以說是取得了空前成功，也顛覆了開發(fā)商房子只是賣的傳統(tǒng)生產(chǎn)模式。

　　對于綜合體，萬達(dá)有自己的理解，萬達(dá)地產(chǎn)董事長萬建林曾有一番形容綜合體的話在業(yè)內(nèi)廣為流傳，“做住宅地產(chǎn)的是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生，做綜合體的是研究生。”因此，可見做綜合體其實和住宅存在根本的差別。

　　但是由于萬達(dá)模式成功后的示范效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)可以說是趨之若鶩，許多根本沒有實力運作綜合體的開發(fā)商也紛紛進(jìn)軍綜合體市場。

　　在四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟所統(tǒng)計的成都在建和立項的88個城市綜合體項目中，有一些并沒有納入統(tǒng)計。一家來自四川二級城市的小型開發(fā)商，前幾年在成都西一環(huán)拿了一塊不大的地，經(jīng)過多次規(guī)劃設(shè)計和定位，最后以綜合體的面目呈現(xiàn)出來。“這塊20畝出頭的地塊雖然處于黃金地段，但是做綜合體確實有些困難，里面要裝酒店、公寓、寫字樓、商場進(jìn)入真的是難為開發(fā)商了。”一位不愿

　　透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，其實這還不是最吃驚的，最吃驚的是這家開發(fā)商此前并沒有綜合體方面的專業(yè)經(jīng)驗，很難相信他能第一次就把這些不同物業(yè)的融合處理得好。

　　據(jù)了解，其實像這樣的新手操盤者，在成都的綜合體市場并不少見。由于過去兩年綜合體項目呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，許多開發(fā)商都是在并不具備綜合體開發(fā)經(jīng)驗的情況下進(jìn)入市場。統(tǒng)計顯示，在這些綜合體中，有70%的開發(fā)商都缺乏綜合體運營方面的經(jīng)驗。
 

　　七成開發(fā)商無經(jīng)驗

　　對于這些缺乏綜合體運營經(jīng)驗的開發(fā)商來說，最為直接的方法就是到成熟的公司“挖人”。一位萬達(dá)地產(chǎn)成都公司的工作人員向記者介紹，經(jīng)常有開發(fā)商向其開價，希望能“跳槽”，商業(yè)地產(chǎn)大肆興起的這幾年，有豐富的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗的人才確實在行業(yè)內(nèi)備受“關(guān)注”。萬達(dá)集團(tuán)自己披露的數(shù)字顯示，僅2010年，該公司高管就有35人離職。其中，大多數(shù)被競爭對手所挖走。

　　然而，一些挖不到人的小型房地產(chǎn)開發(fā)商，就干脆用之前賣住宅、商鋪的團(tuán)隊來運作城市綜合體，這樣的城市綜合體顯然名不副實。在四川泰合集團(tuán)成都公司營銷負(fù)責(zé)人陳勁松看來，如果不持有運營，那就沒法做一個好的綜合體。一些小的綜合體，甚至把商業(yè)物業(yè)都賣了，只是為了回籠資金。

　　奧克斯廣場也是一家類似萬達(dá)廣場的城市綜合體，在全國幾個城市的奧克斯廣場都取得了不錯的成績，如今正在運作成都奧克斯廣場。在該公司營銷負(fù)責(zé)人看來，綜合體的打造最重要的就是招商能力和整合資源的能力，以及后期的運作能力，這些都是經(jīng)驗的積累，短時間很難速成。

　　綜合體是一個系統(tǒng)工程，從最初的項目選址，到后期的招商過程，以及后期的物業(yè)運營都很關(guān)鍵，其中一個環(huán)節(jié)處理不好，都會影響后面的進(jìn)程。前述業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，在招商環(huán)節(jié)，即使像萬達(dá)地產(chǎn)這樣的

　　行業(yè)“一哥”，為了解決招商跟不上的問題，萬達(dá)自己創(chuàng)建了“大歌星”、“萬千百貨”等商業(yè)品牌，以支持萬達(dá)廣場的擴(kuò)張。其他搞綜合體的開發(fā)商招商難度可見一斑。

　　無奈進(jìn)軍城市綜合體

　　為何這些中小開發(fā)商沒有開發(fā)、運營綜合體的實力卻硬要擠進(jìn)綜合體？

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這其實是一種無奈。張經(jīng)理是杭州一家開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人，該公司目前在成都三環(huán)外拿了一塊30多畝的地，項目定位仍然是綜合體。據(jù)張經(jīng)理介紹，公司目前正在四處招納有綜合體運作經(jīng)驗的人才，由于招人困難，公司至今尚未設(shè)立成都辦事處，項目動工也遙遙無期。

　　張經(jīng)理告訴記者，雖然項目地處三環(huán)外，但仍然是在限購范圍之內(nèi)，如果修成純住宅，銷售肯定會遇到困難。因此決定做商業(yè)，再加上這些年來萬達(dá)廣場模式備受推崇，做綜合體的想法應(yīng)運而生。畢竟“綜合體”這個概念好，有些購房者看到是綜合體可能就會買房，至少里面有商業(yè)，配套始終要比純住宅要好一些。

　　其實，市場上許多中小開發(fā)商面臨該公司類似的情況。在國家樓市調(diào)控的背景下，住宅銷售受限，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，而綜合體又成為開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的首選。另外，這也和地方政府喜歡利用綜合體的配套來推進(jìn)城市發(fā)展有關(guān)，許多地方規(guī)劃的城市綜合體已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其真實的市場需求。

　　四川省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會四川省商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春認(rèn)為，重復(fù)同質(zhì)化、低水平的建設(shè)是綜合體最大的風(fēng)險，一些區(qū)域規(guī)劃上就存在一定的問題，后期的惡性競爭當(dāng)然也難以避免。此外，綜合體并不是簡單的修房子賣房子，從選址、規(guī)劃、招商、運營都將涉及到一系列問題，沒有經(jīng)驗的中小房企進(jìn)軍城市綜合體面臨更大的風(fēng)險，在未來的行業(yè)洗牌中，他們顯然將是被率先淘汰的。