其實(shí)，與兩年前的高點(diǎn)相比，北京、上海、廣州等一線城市房價壓根兒沒有下降，而且全國70個大中城市中的絕大不多房價較之兩年前“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策出臺之際也沒有降。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況看，指數(shù)大于100的城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于小于100的，無論環(huán)比、同比還是定基。從全局看房價漲還是跌，不言而喻。

　　近期，我國一些地方房地產(chǎn)市場成交量有所增大，個別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。再加上月初對于存貸款利息的下調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入了人們的視野，成為焦點(diǎn)。

　　對于房地產(chǎn)這個行業(yè)的未來走向，大家在猜測中觀望。

　　調(diào)控依舊

　　國家統(tǒng)計(jì)局日前公布了2012年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況、消費(fèi)品市場情況及固定資產(chǎn)投資主要情況的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22213億元，同比名義增長18.5%，增速比1-4月份回落0.2個百分點(diǎn)。

　　雖然5月樓市的成交量出現(xiàn)明顯回暖，但全國70個大中城市的房價卻依舊保持著下跌的勢頭。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有43個，持平的城市有21個，上漲的城市有6個。價格同比下降的城市有55個，比4月份增加了9個。

　　然而，在房價數(shù)據(jù)保持跌勢的同時，跌幅收窄，市場回暖的現(xiàn)實(shí)也開始引發(fā)人們對房價反彈的憂慮。業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)，以價換量的市場格局不會出現(xiàn)根本性變化，但面對調(diào)控預(yù)期的變化，要想保持價格穩(wěn)定，仍需堅(jiān)持抑制投資、投機(jī)的調(diào)控方針。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行的背景下，全國30多個城市政策出現(xiàn)了微調(diào)，對此北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，首先要明確什么是微調(diào)。他說，“微調(diào)不是對調(diào)控目標(biāo)方向和措施的一種顛覆，微調(diào)只要不改變調(diào)控的方向和力度，能更好的滿足購房人需求和實(shí)現(xiàn)最終調(diào)控目標(biāo)，微調(diào)是可以執(zhí)行的。”

　　真是“以價換量”？

　　5月房價降幅的收窄，再加上6月以來各地新一輪購房高潮的出現(xiàn)，未來房價的走向開始引發(fā)人們的擔(dān)憂：隨著銷售量的走高，樓市是否又要走回從“以價換量”轉(zhuǎn)入“量價齊漲”的老路上？

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“回暖”主要來自開發(fā)商“以價換量”的銷售策略。對此，陳志說，“北京不會觸及調(diào)控的底線，未來‘以價換量’的趨勢還會持續(xù)。開發(fā)商為緩解資金壓力、求生存，也只能以價換量，低價入市了。”5月面對密集入市的剛性需求，很多開發(fā)商在“以價換量”的大戰(zhàn)略下，也開始嘗試著進(jìn)行試探性加價的小戰(zhàn)術(shù)。

　　降息，打破預(yù)期

　　6月7日，中國人民銀行決定自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)。這是央行時隔三年半來首次降息。信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，此次降息對正處于敏感階段的樓市將有何影響？

　　以一筆30萬元、20年期限的純商業(yè)貸款為例，以基準(zhǔn)利率計(jì)算，降息后20年期限房貸總計(jì)要少付10773.73元。如果分解到每個月，相當(dāng)于每月月供可以少付44.89元。

　　有專家認(rèn)為，對購房者來說，降息直接帶來的是月供的降低，但是在目前市場已經(jīng)逐漸復(fù)蘇的情況下，對購房者特別是剛需購房者的心理影響將超過減少的月供影響。

　　購房者出手買房除了需要滿足居住需求外，更主要的是對房價的預(yù)期。而在我國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的則是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，今年的信貸政策相比去年已經(jīng)有了明顯的松動。

　　目前僅有的一次降息所帶來的實(shí)際作用并不多，如果像2008年一樣連續(xù)幾次降息，這之后累計(jì)產(chǎn)生的效果可能會對市場產(chǎn)生一個比較大的影響，所以將來市場如何走向關(guān)鍵還在政策導(dǎo)向。