目前有媒體報道，該地塊從2006年出讓起閑置了將近7年，至今已淪為菜地。其間，這塊身價不菲的土地多次變更規(guī)劃，而且由于使用權(quán)所屬不明，身份成謎。
該地塊目前境況如何？是什么原因造成了如此長時間的閑置？針對一系列問題，記者進(jìn)行了深入調(diào)查，揭開了前地王的謎團(tuán)。
土地使用權(quán)更替謎團(tuán)
上述地王雖然閑置，但卻呈現(xiàn)出另一番“熱鬧”景象。記者在現(xiàn)場看到，該地不但成為了不折不扣的菜地，還成了來往車輛的免費(fèi)停車場，行人、車輛川流不息?，F(xiàn)場唯一存留的“開發(fā)”痕跡，是早已鐵銹橫生、蛛網(wǎng)遍布的臨時民工棚。
據(jù)報道，這塊地最開始由江蘇大辰有限公司（以下簡稱江蘇大辰）拿下，并建立了項(xiàng)目公司蘇州銀莊置地有限公司（以下簡稱銀莊置地），隨后該公司股權(quán)產(chǎn)生變更，規(guī)劃局關(guān)于該地塊的公示材料中出現(xiàn)了“蘇州銀莊陽光新地置地有限公司”。
就此采訪了蘇州市國土局高新區(qū)分局信訪辦負(fù)責(zé)人李福男，他表示，這塊土地的開發(fā)商沒有更替過。土地在出讓成功后，允許使用權(quán)變更一次，當(dāng)時江蘇大辰建立了項(xiàng)目公司后，就把該土地歸入其名下。此后至今，該土地的使用權(quán)再也沒有進(jìn)行過變更。
記者從蘇州市工商局獲得的資料顯示，銀莊置地當(dāng)前的控股方除了江蘇大辰有限公司之外，還有天津洋聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司，以及一位名叫徐玉麟的個人股東。其中，最大的股東為出資2億元的天津聯(lián)洋，而江蘇大辰和徐玉麟分別出資4000萬元和6000萬元。
江蘇大辰財務(wù)人員張女士告訴記者，徐玉麟是江蘇大辰的董事長，同時還擁有另一家企業(yè)江蘇星工廠投資集團(tuán)。
該地塊最大的“疑點(diǎn)”是，規(guī)劃局網(wǎng)站上出現(xiàn)了 “蘇州銀莊陽光新地置地有限公司”，但該公司在蘇州市工商局并無注冊信息。蘇州市規(guī)劃局高新區(qū)分局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“這僅是因?yàn)榫W(wǎng)站信息輸入有誤。”
記者隨即采訪了與它名字接近的新地集團(tuán)旗下子公司蘇州陽光新地置地有限公司，但該公司銷售負(fù)責(zé)人陳小姐對記者表示，上述企業(yè)與其無關(guān)，新地集團(tuán)在蘇州沒有取得過相關(guān)地塊的使用權(quán)。
上報方案試圖“偷面積”
既然使用權(quán)自始至終沒有發(fā)生過更替，那這塊百余畝的土地為何閑置7年之久？
李福男表示，由于該地出讓時為“生地出讓”（“生地”即未開發(fā)的農(nóng)地、荒地或城區(qū)內(nèi)附有需拆遷的地上建筑物的土地。也就是所說的“毛地出讓”），直到2009年7月才符合交地標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時，開發(fā)商舉行了開工儀式并開始打樁，但工程并沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
李福男表示，蘇州銀莊置地在國土局曾經(jīng)多次以書面和電話形式催促開發(fā)商開工，但開發(fā)商的態(tài)度是“虛心接受，屢教不改”。每次催工文件發(fā)出后，開發(fā)商都及時給予回復(fù)，但都以不同的理由進(jìn)行搪塞。對此李福男表示無奈：“他們打樁之后，就很難界定是否屬于囤地。”
根據(jù)銀莊置地的回復(fù)，他們沒有開工是因?yàn)樗鶊蟮耐恋匾?guī)劃一直沒有得到批準(zhǔn)。銀莊置地還以此為由申請建設(shè)有效期延期至今年5月。
蘇州市規(guī)劃局高新區(qū)分局副局長王曉東向記者證實(shí)，高新區(qū)規(guī)劃局確實(shí)從未批準(zhǔn)過該地開發(fā)商所申報的任何土地規(guī)劃，原因是經(jīng)過多位專家鑒定，認(rèn)為開發(fā)商多次上報的規(guī)劃嚴(yán)重違反江蘇省城市規(guī)劃管理的相關(guān)原則性規(guī)定，比如日照間距不符規(guī)定，住宅、商業(yè)層高過高以及容建面積超標(biāo)。
王曉東指出，后兩者就是通常意義上所說的“偷面積”行為。樓市專家分析，這種做法可謂一舉兩得，如果成功了，就可以提高項(xiàng)目利潤率，而失敗了也可以有充足理由繼續(xù)囤地。
對此，李福男坦言，不可否認(rèn)這是開發(fā)商在打政策擦邊球。但土地閑置新政出臺前，國土局缺乏有效的手段去阻止這種變相的囤地行為。
至于外界所說的 “該地塊規(guī)劃多次變更”，王曉東解釋道，規(guī)劃申報的流程是先公示，后審批，因此會帶給公眾“規(guī)劃變更多次”的印象。
大限將至兩股東鬧“分家”
今年5月，上述項(xiàng)目的建設(shè)有效期經(jīng)過延期后再度到期。面對開發(fā)大限再度來臨，開發(fā)商依然沒有動工的意愿。
李福男透露，據(jù)高新區(qū)國土局了解，造成上述地塊遲遲不能開工的一個很重要原因是地塊項(xiàng)目公司銀莊置地出現(xiàn)了股東間的糾紛。
記者從虎丘區(qū)人民法院的一封《民事裁定書》以及發(fā)送給高新區(qū)國土局的《協(xié)助執(zhí)行通知書》上看到，今年3月27日，銀莊置地最大的出資方天津聯(lián)洋向法院提出財產(chǎn)保全申請，要求凍結(jié)銀莊置地銀行存款2億元或查封相應(yīng)資產(chǎn)，經(jīng)受理得到了法院的同意并當(dāng)即執(zhí)行。其中，被查封的“相應(yīng)資產(chǎn)”指的就是“蘇地2005-B-62”地塊。
換言之，事實(shí)上該地在今年3月份就已被虎丘區(qū)人民法院查封，目前可以動工建設(shè)，但在揭封前不能被抵押和轉(zhuǎn)讓。
據(jù)報道，原本銀莊置地的注冊資金為1億元，直到2008年，天津聯(lián)洋注資2億元。高新區(qū)國土局提供給記者的資料則顯示，開發(fā)商以分期付款形式支付土地出讓金，而最后一筆出讓金正是在2008年交清。
這也就意味著，該土地其實(shí)早在4年前，也就是該土地尚未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)前，就已經(jīng)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，把該土地真正的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了天津聯(lián)洋房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司。
一家開發(fā)商拿地，再把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)充足的另一家開發(fā)商，這曾是一種經(jīng)典的合作開發(fā)土地的模式。但在這塊蘇州地王身上，這種合作正面臨著“崩盤”。
此外據(jù)媒體報道，該地塊當(dāng)前總價值很可能已經(jīng)超過10億元。對此也有業(yè)內(nèi)人士猜測，開發(fā)商很可能以鬧“分家”為由繼續(xù)囤地。
為此，記者在上班時間多次撥打蘇州銀莊置地有限公司在工商局的注冊電話，均無人接聽。而江蘇大辰的財務(wù)人員張女士則對記者表示，企業(yè)負(fù)責(zé)人目前不在，何時返回不明。
國土部新政規(guī)定，今年7月1日起，拿地滿一年開工量不足1/3或已投資額不足25%將被認(rèn)作囤地。在此形勢下，開發(fā)企業(yè)鬧“分家”，無疑給土地的開發(fā)前景再度蒙上陰影。
對此，李福男表示，近期將約談有關(guān)開發(fā)商，在明確責(zé)任的同時，協(xié)商解決開發(fā)困難。如仍不奏效，將立即啟動土地?zé)o償回收程序。
