孫宏斌：與宋衛(wèi)平定下君子協(xié)議，在蘇南和上海一起拿地

　　“我是個很厚道的人，老宋也是。”

　　6月27日，宣布33.7億元注資綠城后的第五天，融創(chuàng)中國控股有限公司（下稱“融創(chuàng)”）董事長孫宏斌在無錫香樟園——這一融創(chuàng)與綠城合作項目的一棟別墅內(nèi)，對記者如是評價綠城中國董事長宋衛(wèi)平。

　　“我們是一個聯(lián)合體，（融創(chuàng)和綠城的）合營公司以后在上海和蘇南區(qū)域，一起拿地。這個雖然不在協(xié)議里面，但是君子協(xié)定。”孫宏斌說。

　　這意味著，以后不論是綠城還是融創(chuàng)，凡在上海和蘇南區(qū)域拿地，都將通過合營公司這一平臺操作。

　　孫宏斌所說的合營公司，即上海融創(chuàng)綠城控股有限公司（暫定名）。

　　此前的6月22日，綠城中國在滬召開新聞發(fā)布會，宣布向融創(chuàng)出售旗下9個項目的股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，雙方計劃以50：50的比例共同出資20億元成立合營公司上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，該公司由融創(chuàng)方面主導(dǎo)。合營公司將收購綠城在上海、天津及蘇南區(qū)域的8個項目中所持有的全部股權(quán)。

　　“品牌最好都用綠城的”

　　雖然合資公司將由融創(chuàng)主導(dǎo)，但談及綠城，談及宋衛(wèi)平，孫宏斌更愿意拿出學(xué)習(xí)者的姿態(tài)。

　　“雖然融創(chuàng)也一直堅持高端精品戰(zhàn)略，但產(chǎn)品要做到現(xiàn)在綠城這個份上，至少還要10年時間，需要積累。”孫宏斌說，當(dāng)初和綠城合作無錫香樟園項目時，融創(chuàng)的一位研發(fā)總監(jiān)說，綠城就像一座寶庫，打開以后，可以發(fā)現(xiàn)很多有價值的東西。有2000多個設(shè)計師，有做景觀的，有做裝飾的，很多很專業(yè)的。

　　孫宏斌認為，綠城是一個很穩(wěn)定的公司，尤其是骨干流失很少。原來的綠城的團隊，不會有什么變化，“談好的協(xié)議上，（合營公司的）董事長是綠城派的，總經(jīng)理是我們派的，其他看誰合適誰來。合資公司的一切投資行為和所得利益都是五五分成。”

　　對于合營公司旗下項目，孫宏斌并沒有“改名”的計劃。

　　“除非綠城逼著我改名字，否則為什么改名字？綠城品牌是一定要用的，最好都用綠城的。”孫宏斌說。

　　“我們要想在上海和蘇南競爭，就得這么堅持。用綠城的品牌挺好。”孫宏斌說，建筑好了以后是留給別人的。他前前后后在杭州四季住了30多天，非常享受，那個酒店做了六七年。“老宋說，他在這個房間里頭一共待了20分鐘，就進去過一次。”

　　在孫宏斌看來，綠城主要是資金上的問題，其他沒什么問題。

　　“資金有問題了，什么都成了問題。”孫宏斌回憶，當(dāng)年順馳資金吃緊，但管理上其實并沒有太多問題。

　　不過，現(xiàn)在資金似乎也不再成為問題。

　　“九龍倉投了以后，綠城資金就沒那么緊張了。我們投了以后，資金問題就徹底解決了。”孫宏斌說。

　　“看上唐鎮(zhèn)一地塊”

　　孫宏斌并不回避談“生意”。

　　“9個項目我們算了算，就算加上唐鎮(zhèn)那塊地，總共最多投入45億元，也就說我們還要付11億元。并進來以后，產(chǎn)生60%的負債，但到了年底，負債率會比去年還低一點。”孫宏斌算了筆賬，融創(chuàng)的現(xiàn)金流還有40多億，9個項目的土地款也都交齊了，差不多都能銷售了。

　　“去年年底我們買了3塊地。今年到現(xiàn)在為止，我們還沒有拿地。這一次的注資還沒有到我們的拿地預(yù)算，今年的拿地預(yù)算肯定比去年多。”孫宏斌說。

　　且不說，融創(chuàng)還有銷售來保證資金回籠。

　　據(jù)孫宏斌介紹，融創(chuàng)今年的銷售目標是220億元，但肯定會超額完成，“今年銷售比去年好很多，買地也比去年多。”

　　“我這一個月都在這兒，現(xiàn)在這個合資公司已經(jīng)有67億元的現(xiàn)金了，如果需要雙方同時往里投。”孫宏斌說，除了上海玫瑰園并在綠城的財報，其余8個都并入融創(chuàng)的財報。

　　融創(chuàng)中國2011年年報顯示，其當(dāng)年銷售額為192億元，新增土地儲備82萬平方米，年末負債比例為51%。

　　孫宏斌透露，合營公司的第一步，可能會盯住浦東唐鎮(zhèn)綠城玉蘭花園旁邊那塊地。

　　深耕京津滬渝蘇南

　　在孫宏斌眼中，與綠城的合作并未打破融創(chuàng)的戰(zhàn)略。

　　“我的戰(zhàn)略很清晰，就是高端精品再加上這幾個城市。堅持在天津、北京、重慶、上海以及蘇南地區(qū)，未來可能還會增加一兩個地區(qū)，但是主要就這些地方。”孫宏斌重申了融創(chuàng)的深耕戰(zhàn)略。

　　布局太廣，在孫宏斌看來，并不是一件好事。綠城失敗的原因就是盤子太大。

　　“一個對公司買地預(yù)算最多幾百億，但分布在100個城市，一個城市也就幾個億，能買什么？上海一塊地就幾十億。”孫宏斌說。

　　這一戰(zhàn)略得到了部分機構(gòu)的認同。

　　高盛發(fā)表研究報告，對融創(chuàng)來說，可以借助綠城銷售貴價樓的地位，提高自身品牌形象，加強公司在長三角地區(qū)的發(fā)展，符合管理層發(fā)展策略。高盛透露，同時，融創(chuàng)管理層認為，近期強勁的預(yù)售成績（5月為止銷售額達80億元，按年增137%），足以應(yīng)付資金需金。

　　限購對高端產(chǎn)品而言，也并不一定是純粹打擊。孫宏斌坦言認為，“限購是好事，因為限購就惜購了，惜購就買最好的。有的高端房不是那么好，就賣得不好。我們和綠城賣得都不錯。”

　　孫宏斌此番與媒體對話地點——無錫香樟園，上周日才剛開盤的高層公寓共推出132套房源，開盤當(dāng)天幾乎售罄。

　　孫宏斌：完美是個手段

　　將孫宏斌和宋衛(wèi)平拉到一起的，據(jù)說還有“氣味相投”。

　　“我和老宋性格比較像，兩個企業(yè)文化也比較像，比較有激情，比較理想主義。”孫宏斌說，老宋是一個很堅持的人，兼具理想主義情懷、完美主義情懷、英雄主義情懷，所以才能做出這樣的產(chǎn)品。這次（調(diào)控）對他是個好事，能夠稍微妥協(xié)一點。因為理想主義、完美主義，上升到主義的時候，有點累了。

　　孫宏斌說，他和宋衛(wèi)平的區(qū)別在于，有過順馳失敗的經(jīng)歷以后，他更容易向現(xiàn)實妥協(xié)。

　　“因為吃虧早，我已經(jīng)妥協(xié)了。我也要求完美，給高端客戶做，必須做完美，但完美對我來說是一個手段，不是一個目的。對老宋來說，把完美當(dāng)成目的就沒有盡頭了。把完美當(dāng)成手段的意思是，2萬的完美和10萬的完美不能一樣。”孫宏斌說，老宋天津、北京都做得一樣，而他天津做的肯定比北京標準低。

　　孫宏斌堅持認為，融創(chuàng)和綠城的合作不是并購，是真正的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

　　“房地產(chǎn)不好的時候，都談并購。我其實不看好并購，并購大部分就是買地，看價錢合不合適。兩家公司真正合起來挺少的。”孫宏斌說，去年10月份和綠城開始談時就說了，“我們肯定不買，是合作，占多少股權(quán)沒關(guān)系。去年底就買了無錫香樟園這塊。本來上海天山路項目我們也想合作，但潘石屹進來全部拿走了。”

　　至于宋衛(wèi)平為何選擇融創(chuàng)，孫宏斌說，“我們的產(chǎn)品也很好。綠城什么都知道，綠城有那么多公司，北京、蘇州、無錫哪兒都有公司，我們和綠城打交道的面挺廣。”