雖然古云“奇貨可居”，但是貨物積壓仍是商人大忌。這道理放在房地產(chǎn)市場(chǎng)上一樣通用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前濟(jì)南市有約百萬(wàn)平方米的商品房庫(kù)存，濟(jì)南樓市進(jìn)入“庫(kù)存時(shí)代”。

    當(dāng)“去庫(kù)存”成為當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)，“以價(jià)換量”也許是他們的唯一出路。

    要消化45076套庫(kù)存需十二個(gè)月

    6月17日，濟(jì)南的天氣熱得像一顆年輕的心。孫奇就是在這樣的熱度里跟隨某網(wǎng)站組織的爬房活動(dòng)走遍了力高國(guó)際、尚品燕園、恒大城、中鐵·逸都國(guó)際、中建鳳棲地和國(guó)華印象等濟(jì)南東部6大樓盤(pán)。活動(dòng)當(dāng)場(chǎng)共成交5套房源，意向成交達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元。

    孫奇知道，無(wú)論成交量還是意向，都不算購(gòu)房團(tuán)的理想數(shù)字，值得關(guān)注的是購(gòu)房團(tuán)本身。自從被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”實(shí)施以來(lái)，濟(jì)南第一次再現(xiàn)購(gòu)房團(tuán)。這在孫奇看來(lái)，就是樓市重抬頭的信號(hào)。

    同一天下午，記者來(lái)到位于經(jīng)七緯十二路附近的新世界陽(yáng)光花園。從售樓處張貼的銷(xiāo)控表格中記者看到，本次開(kāi)盤(pán)的兩棟樓，其中一棟已預(yù)定了約60%，另一棟預(yù)定了30%。據(jù)售樓處置業(yè)顧問(wèn)介紹，與一周前認(rèn)籌時(shí)的火爆場(chǎng)面相比，這已經(jīng)很清閑了。“我們九日開(kāi)始認(rèn)籌，有幾位客戶前一天晚上就帶著帳篷在售樓處門(mén)口排隊(duì)了。”其他如重汽翡翠清河、魯能領(lǐng)秀城等樓盤(pán)也重現(xiàn)久違的熱鬧氣氛。

    據(jù)了解，六月份濟(jì)南樓市成交繼續(xù)保持“紅五月”的高成交勢(shì)頭。濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，六月首周6月4日-6月10日成交商品房1161套。盡管環(huán)比減少536套，但六月一直是傳統(tǒng)樓市“淡季”，在這個(gè)時(shí)間段能夠出現(xiàn)這樣的成交量，已經(jīng)顯現(xiàn)出樓市的熱度。
  
    每次看到售樓處和中介墻壁上密密麻麻的紅色“已售”字樣，孫奇都會(huì)一陣恐慌。觀望了這么久，是不是該出手了?

    與孫奇擔(dān)心的房源不足相反，濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月13日，濟(jì)南市商品房中住宅可售套數(shù)為45076套，按照5月份住宅日均成交120套計(jì)算，完全消化這批庫(kù)存需要376天，也就是說(shuō)，如果2012沒(méi)有到來(lái)，明年今日仍然有余房可供應(yīng)。

    據(jù)了解，經(jīng)過(guò)2011年的調(diào)控，目前一線城市普遍進(jìn)入庫(kù)存積壓期。據(jù)世聯(lián)怡高檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年濟(jì)南市區(qū)全年總供應(yīng)量為410.83萬(wàn)平米，成交294.51萬(wàn)平米。檢測(cè)的濟(jì)南市區(qū)范圍內(nèi)的住宅庫(kù)存約為94萬(wàn)平米，另外還有部分已經(jīng)取得預(yù)售但未公開(kāi)發(fā)售的“隱性庫(kù)存”約50多萬(wàn)平米，2011年底濟(jì)南僅住宅庫(kù)存將近150萬(wàn)平米。

    記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2012年，除正常在售樓盤(pán)的新增供應(yīng)面積外，一些全新樓盤(pán)也將會(huì)相繼推出系列房源。玉蘭廣場(chǎng)、綠地普利中心、綠地濱河國(guó)際城、重汽翡翠外灘、碧桂園鳳凰城、北大資源奧體項(xiàng)目、龍奧天街、海信·龍奧九號(hào)、凱旋新城嘉苑、茗筑璽園、安泰·誠(chéng)品、中國(guó)鐵建·國(guó)際城、中鐵諾德名城等近20樓盤(pán)匯集近140萬(wàn)平米供應(yīng)量，在2012年集體釋放。

    那么，濟(jì)南為何會(huì)有如此龐大的存量房源?業(yè)內(nèi)人士分析指出，主要原因是樓市調(diào)控政策緊縮，導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒加重，致使市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)不平衡。據(jù)了解，自去年實(shí)施限購(gòu)以來(lái)，國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控政策一直未間斷，政策打擊了部分投資投機(jī)行為和二次住房需求，某種程度上使得購(gòu)房群體有所減少。調(diào)控對(duì)于樓市的直接影響可以從濟(jì)南樓市的供求數(shù)據(jù)中看出，據(jù)CRIC克而瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自2011年5月至2012年1月，濟(jì)南商品房每月成交量均小于供應(yīng)量，商品房供給量較多，而市場(chǎng)需求則相對(duì)較少，積累下來(lái)，便會(huì)出現(xiàn)如此大的存房量。

    除此之外，分析人士認(rèn)為，前兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的高位運(yùn)行也是產(chǎn)生樓市存量的原因之一。近些年來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高位運(yùn)行中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只要能拿到地、能開(kāi)工就能銷(xiāo)售，這是一種慣性運(yùn)作，所以大部分對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不免還會(huì)停留在前兩年高位運(yùn)行的思維狀態(tài)之下，由此造成市場(chǎng)庫(kù)存量較多。