10輪網(wǎng)上報價、46輪現(xiàn)場競價、326輪競配回購房面積……昨日，備受關(guān)注的萬柳地塊在經(jīng)過3個小時、10家開發(fā)商的激烈爭奪后，由中赫置地旗下赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司以26.3億元競得，樓面價達到3.38萬元/平方米，刷新北京樓面單價紀(jì)錄，競價現(xiàn)場吸引了上百名記者采訪。從入市接受報價，到推遲拍賣時間再到現(xiàn)場競價，該地塊一直是地產(chǎn)商、購房者和媒體關(guān)注的焦點。一宗建筑面積不足8萬平方米的地塊緣何受到如此追捧？稀缺性、高成本和樓市調(diào)控敏感期是繞不開的關(guān)鍵詞。

　　稀缺性

　　近年來罕見核心優(yōu)質(zhì)地塊

　　根據(jù)北京市土地儲備中心網(wǎng)站的資料顯示，萬柳地塊是近年來罕見的優(yōu)質(zhì)地塊，地塊位于成熟高檔社區(qū)集中的海淀區(qū)萬柳區(qū)域，東至北京華聯(lián)萬柳購物中心，南至萬柳小區(qū)4號街，西至圣化寺路，北至巴溝村北路，總占地38869.64平方米，建筑面積為77739平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地，地塊位置優(yōu)越，緊鄰地鐵10號線巴溝站，周邊商業(yè)氛圍濃厚、教育配套設(shè)施成熟，是成熟的高品質(zhì)居住區(qū)萬柳西區(qū)的最后一宗可開發(fā)居住用地。

　　早在地塊入市之前，便已引起包括融創(chuàng)、保利、萬科等在內(nèi)的多家知名房企的關(guān)注。“萬柳地區(qū)2008年以后就已經(jīng)沒有期房供應(yīng)了，作為稀缺的核心地塊，肯定會受到房企的追捧。”一位參與昨日競價的開發(fā)商坦言，這樣的地塊屬于花錢也未必拿得到。

　　正是這樣的因素，也使得北京市國土局把原定于7月4日舉辦的拍賣推遲到昨日進行，而且不但為該地塊設(shè)定了價格上限，更同步要求開發(fā)商競拍回購房面積，目的便是盡可能地控制地價。

　　實際上，從4月以來出現(xiàn)的樓市回暖，在6月開始演變?yōu)榱藰鞘懈叨隧椖康匿N售回暖。根據(jù)多家機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬柳地塊附近已經(jīng)形成了高檔住宅小區(qū)的氛圍，相鄰的萬城華府小區(qū)二手房價格一般在8萬元/平方米以上，位置稍遠的萬泉新新家園和澗橋泊屋小區(qū)的二手房價格也在5萬-7.5萬元之間。稻香園西里等上世紀(jì)90年代老小區(qū)的單價也在3.2萬元/平方米以上，萬柳地塊未來的增值區(qū)間也就順理成章地成了眾家房企看重的關(guān)鍵。

　　高成本

　　“肩負”43萬平方米拆遷成本

　　一級拆遷成本較高和參與拿地開發(fā)商多為高端項目操盤者是導(dǎo)致萬柳地塊樓面價攀升到3.38萬元/平方米的兩大核心因素。

　　除了稀缺性之外，前期一級開發(fā)成本過高也直接推升了地塊起拍價。據(jù)地塊所在區(qū)海淀區(qū)政府相關(guān)負責(zé)人告訴記者，2011年海淀區(qū)政府啟動了北京市50個市級掛賬重點村之一的六郎莊村搬遷整治工作，整個搬遷整治面積共53公頃，需搬遷六郎莊村村民5200人，拆遷住宅及非住宅面積43萬平方米。根據(jù)規(guī)劃要求，完成搬遷整治工作后，該區(qū)域?qū)⑷孔鳛槌鞘芯G地，可實現(xiàn)規(guī)劃綠地53公頃。同時海淀區(qū)積極解決村民就業(yè)及居住問題，將建設(shè)農(nóng)民回遷房29萬平方米。

　　“這個重點村改造項目自身難以實現(xiàn)資金平衡，最終定下了用區(qū)里面存量地塊萬柳地區(qū)居住用地項目為六郎莊搬遷平衡資金用地。”這位負責(zé)人坦言，正是由于要承擔(dān)43萬平方米的搬遷成本，才導(dǎo)致萬柳地塊起拍價較高，未來該用地入市交易后的可支配收益將全部用于六郎莊村的搬遷整治。

　　敏感期

　　高價地一舉一動牽動調(diào)控神經(jīng)

　　值得一提的是，就在前日，國務(wù)院總理溫家寶再度表態(tài)強調(diào)樓市調(diào)控不動搖。這樣一個樓市調(diào)控的敏感期，也進一步讓萬柳地塊的高價出讓成為北京土地市場的焦點。

　　拍賣結(jié)束當(dāng)天，有業(yè)內(nèi)人士驚呼，萬柳地塊的高價成交或成為樓市回暖的標(biāo)志性事件，但北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志向記者表示，簡單的以一塊土地的成交來判斷市場回暖顯然論據(jù)不足。

　　陳志認為，今年上半年土地市場整體成交處于低迷期，一個萬柳地塊帶給市場的影響有限。今年上半年北京成交的72宗土地出讓金累計為144.88億元，僅為去年全年的13.7%，與去年同期相比下降181.9億元。其中僅有3宗住宅用地以及1宗工業(yè)用地以高出底價的價格成交，底價成交地塊占總數(shù)的94.4%。土地市場低迷程度可見一斑。

　　“萬柳地塊作為區(qū)域內(nèi)僅存的能供開發(fā)的純居住地塊，在入市之時就決定了其地王的價格，高價成交不能反映房地產(chǎn)市場的整體情況，只是北京區(qū)域市場的個別案例而已?？傮w而言，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策持續(xù)在發(fā)揮作用，并且已經(jīng)取得了成效，地王的出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，不具有普遍意義。”中標(biāo)的中赫置地CEO孫鵬向記者表示。

　　北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉認為，從最終競價結(jié)果看，地塊最終的樓面價為3.38萬元，雖然創(chuàng)造歷史新高，但地塊本身的容積率僅為2.0，如此低的容積率，成品房最終不出意外應(yīng)該是高端項目。

　　“本地塊之前在出讓通知中，并未提及價格上限，而在之后增加限制，可以看出最近各地頻出的地王對本地塊出讓的影響。”張大偉指出，從設(shè)置價格上限可以看出，市場的松動對樓市調(diào)控政策的繼續(xù)執(zhí)行壓力非常大，可以說萬柳地塊只要出讓，肯定會被市場認為是地王。“高端項目的購買人群畢竟非常有限，目前市場主要成交并非同類型產(chǎn)品，房價大漲的基礎(chǔ)也不具備。”