國(guó)資委發(fā)布“央企退房令”兩年多后，真正退出的房地產(chǎn)的央企有多少？

    2010年3月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布了“78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)”， 要求這78家央企應(yīng)加快對(duì)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性任務(wù)后有序退出，限令15天之內(nèi)提交退出方案。但并未明確設(shè)定退出的最后期限或時(shí)間表。

    然而，來(lái)自北京產(chǎn)權(quán)交易所(以下簡(jiǎn)稱北交所)的信息顯示，央企“退房”進(jìn)度不樂(lè)觀。

    據(jù)北交所近期發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共成交34宗，其中有中國(guó)冶金地質(zhì)總局等11家主業(yè)中不包含房地產(chǎn)業(yè)的央企，通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，成交額為7.37億元。對(duì)比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)比僅增長(zhǎng)不到10%。

    北交所集團(tuán)董事長(zhǎng)熊焰公開(kāi)表示，從今年業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)來(lái)看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)無(wú)論從項(xiàng)目數(shù)量或是資產(chǎn)保值增值率來(lái)看增長(zhǎng)都有限，甚至許多央企要退出卻無(wú)人接盤。一位知情人士在接受采訪時(shí)表示，目前央企退出房地產(chǎn)的比例不足50%，保守地估計(jì)也只有30%左右，而大多數(shù)退不出來(lái)的原因比較復(fù)雜。

    股權(quán)糾葛成退出瓶頸

    北京匯通行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理張躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示，目前央企退出房地產(chǎn)項(xiàng)目并不少，但真正接手的人并不多。主要原因是，除了股權(quán)糾葛外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣導(dǎo)致投資人減少，這也是影響央企退出房地產(chǎn)的因素。

    據(jù)張躍進(jìn)掌握的情況，投資者減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)，由于接手央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要運(yùn)作三到五年才能盈利，而這么長(zhǎng)的運(yùn)作周期給投資者增加了很多風(fēng)險(xiǎn)。因此，在國(guó)家大力度調(diào)控房地產(chǎn)的情況下，接手央企退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要資金實(shí)力，更需要對(duì)項(xiàng)目所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有一定的承受能力。

    從轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，目前集中轉(zhuǎn)讓的央企房地產(chǎn)項(xiàng)目，基本屬于央企的三級(jí)公司，股權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，能否轉(zhuǎn)讓成功面臨著多重變數(shù)。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目在北交所掛牌交易的流程并不復(fù)雜，主要是前期準(zhǔn)備時(shí)間比較長(zhǎng)。從獲上級(jí)單位指示到落實(shí)計(jì)劃，到拿到有關(guān)部門行文批復(fù)，到啟動(dòng)審計(jì)評(píng)估并到國(guó)資委備案，進(jìn)入北交所交易，然后招商投資，到最后完成轉(zhuǎn)讓至少需要半年到一年時(shí)間。

    “退出的過(guò)程特別復(fù)雜，尤其是牽涉到股權(quán)問(wèn)題時(shí)更是難上加難，很多時(shí)候不是央企不愿意退出來(lái)，而在退出的過(guò)程中非常無(wú)奈。”前述知情人士表示。

    一個(gè)典型的例子是，從2011年7月1日到現(xiàn)在，北京日興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司先后三次在北交所掛出了51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，交易價(jià)格從最初的8.2億降到了7.54億元，但仍沒(méi)有成功轉(zhuǎn)讓出去。北交所的信息顯示，京日興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方為深圳中核集團(tuán)有限公司，后者為中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司的全資子公司。

    “可以說(shuō)，能夠接手51%股權(quán)出資8億元的企業(yè)屈指可數(shù)。無(wú)論是北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)，還是北辰實(shí)業(yè)股份公司都給出了幾乎同樣的答案，都想把另外49%也收購(gòu)便于管理，但合資企業(yè)的另一方卻不賣。因此這一項(xiàng)目在北交所掛牌后，一年多的時(shí)間里始終沒(méi)有實(shí)力雄厚的買家。”上述人士表示。

    股權(quán)的糾葛讓多數(shù)買家望而卻步，類似于這樣的案例并不在少數(shù)。由于大多數(shù)央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目與民營(yíng)企業(yè)合作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后央企可以退出，但有些民企則靠房地產(chǎn)項(xiàng)目賺取不菲的利潤(rùn)，根本不想退出或轉(zhuǎn)讓，在這種股權(quán)復(fù)雜的情況下，有實(shí)力的大企業(yè)不愿意接盤，沒(méi)有實(shí)力的小企業(yè)根本接不了，轉(zhuǎn)讓難度如是增加。

    國(guó)資委相關(guān)人士接受采訪時(shí)表示，現(xiàn)在央企退出房地行業(yè)的事情比較復(fù)雜，不是說(shuō)退出就能退出的。到目前為止很難說(shuō)清楚，究竟有多少家央企退出了房地產(chǎn)行業(yè)。

    利益驅(qū)動(dòng)退出難兌現(xiàn)

    除了股權(quán)問(wèn)題之外，不能忽視的是房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的利益使央企難以退出。

    前述知情人士表示，在一些中小城市，地方政府為了招商引資，鼓勵(lì)央企到地方投資，同時(shí)還劃撥一些土地。這些土地除了建設(shè)工廠之外，也會(huì)建設(shè)一些職工福利房，那么在房?jī)r(jià)走高的情況下，自然也有一部分房子向社會(huì)出售。

    國(guó)資委相關(guān)人士表示，央企退出房地產(chǎn)政策很難實(shí)行“一刀切”，存在著很多實(shí)際待解決的問(wèn)題，有的企業(yè)需要給職工提供福利房等，因此，央企為職工興建福利房，是否也需要退出房地產(chǎn)都很難說(shuō)清楚。

    除了職工的福利房外，更值得關(guān)注的是，早些年，一些央企在部分城市的郊區(qū)建立自己的工廠，后來(lái)城鎮(zhèn)化速度加快，此前的郊區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)成為市中心，工廠需要搬遷，所在地塊已大幅升值。前述知情人士表示，在這種情況下，央企普遍不愿意白白將企業(yè)的利益拱手相讓，唯一折中的辦法就是委托中介機(jī)構(gòu)與政府談判，將土地溢價(jià)按比例給到央企。這個(gè)談判的操作也比較復(fù)雜。

    正是由于一系列的原因，使得央企在地方上拿地價(jià)格比較便宜，但是當(dāng)“地王”對(duì)于央企來(lái)說(shuō)已是不太可能。最主要的原因是，資金上沒(méi)有辦法保障，國(guó)資委要求一些央企退出房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，使得央企財(cái)務(wù)公司在資金管理上較為謹(jǐn)慎，對(duì)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金不予支持，也很難貸到款。

    知情人士表示，多種原因使得央企在地方上拿地有著諸多的便利條件，未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求還是非常大，在這種情況下，央企可以通過(guò)到當(dāng)?shù)赝顿Y等便利條件，拿到很便宜或者白送的土地，再與地產(chǎn)公司合作或者直接賣掉都會(huì)有利益在其中，這就使得央企退出房地產(chǎn)的難度增加。

    退出時(shí)間長(zhǎng)增加不確定因素

    部分央企退出房地產(chǎn)業(yè)還面臨著復(fù)雜的法律程序。

    北京匯通行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理張躍進(jìn)表示，由于央企退出房地產(chǎn)涉及到國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，從決策退出到真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程特別漫長(zhǎng)，手續(xù)繁多，而整個(gè)過(guò)程在不斷發(fā)生變化，有些項(xiàng)目到最后只能是半途而廢。

    張躍進(jìn)表示，央企退出房地產(chǎn)項(xiàng)目基本分三個(gè)階段，前期準(zhǔn)備階段，包括政策咨詢，委托中介機(jī)構(gòu)，可行性研究和制訂轉(zhuǎn)讓方案，報(bào)請(qǐng)上級(jí)審批、進(jìn)行清算核資、審計(jì)、評(píng)估等工作，制訂職工安置方案、資產(chǎn)處理方案，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估備案。第二個(gè)階段就是進(jìn)場(chǎng)轉(zhuǎn)讓階段，這個(gè)過(guò)程包括掛牌轉(zhuǎn)讓，與受讓方簽合同、資金結(jié)算等。最后是后續(xù)工作階段，進(jìn)行工商、國(guó)有產(chǎn)權(quán)證變更登記。

    而這三個(gè)階段中前期準(zhǔn)備階段的時(shí)間最長(zhǎng)，涉及到審批，資產(chǎn)核算等，或許在等待審批的過(guò)程中，土地或房地產(chǎn)市場(chǎng)等又發(fā)生了變化。

    張躍進(jìn)表示，珠海香洋實(shí)業(yè)有限公司從有意向轉(zhuǎn)讓到在北交所掛牌經(jīng)歷了很長(zhǎng)時(shí)間。該項(xiàng)目最初是由中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)廣州分公司參與實(shí)施，當(dāng)時(shí)該分公司想將別墅賣掉，價(jià)格也與買家已談好，因?yàn)橥恋厣系某善房梢圆挥眠M(jìn)北交所交易，但后來(lái)中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)成立專門處理房地產(chǎn)的小組來(lái)處理此事，考慮到整體轉(zhuǎn)讓才又將成品納入場(chǎng)內(nèi)交易，中間經(jīng)過(guò)了不少變動(dòng)。

    不難看出的是，由于操作時(shí)間長(zhǎng)、一些正進(jìn)行中的項(xiàng)目一時(shí)還很難退出，這就使得非房地產(chǎn)主業(yè)央企整體退出房地產(chǎn)面臨著很多難題。對(duì)于如何破解這一難題，國(guó)資委也很難有一個(gè)明確的答復(fù)，可以預(yù)見(jiàn)的是，央企退出房地產(chǎn)未來(lái)仍存在著很多變數(shù)。

    國(guó)資委相關(guān)人士也表示，目前非房地產(chǎn)主業(yè)央企所占全國(guó)房地產(chǎn)份額不足5%，經(jīng)過(guò)近兩年的退出應(yīng)該只占到3%，相對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言微不足道。而且未來(lái)國(guó)資委在考核央企時(shí)可能不再全部以經(jīng)濟(jì)效益為考核指標(biāo)，對(duì)于主業(yè)利潤(rùn)會(huì)加分，而對(duì)于非主業(yè)的盈利在打分上會(huì)大打折扣，從這一點(diǎn)來(lái)引導(dǎo)央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。