上海今年最大規(guī)模的土地推介會(huì)于本周舉行。
在8月13日舉辦的“2012上海市奉賢區(qū)城市發(fā)展投資推介會(huì)”上，奉賢區(qū)密集推出了南橋新城、南橋鎮(zhèn)、海灣鎮(zhèn)等11個(gè)板塊的5462畝經(jīng)營(yíng)性用地。南橋新城一級(jí)開發(fā)商一位不愿具名的負(fù)責(zé)人向記者透露，這些土地具體的出讓時(shí)間尚不確定。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成告訴記者，從長(zhǎng)期來(lái)看，上海提出的“轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)，創(chuàng)新發(fā)展”的目標(biāo)將拉動(dòng)財(cái)政收入并優(yōu)化財(cái)政結(jié)構(gòu)。但“遠(yuǎn)水解不了近渴”，目前上海財(cái)政收入還離不開土地出讓金。
5462畝土地“面市”
對(duì)于土地集中出讓是不是出于地方財(cái)政考慮的問(wèn)題，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)。他僅表示，推地的意圖是為了加快市郊新城新鎮(zhèn)的發(fā)展。
不過(guò)，地方財(cái)政通過(guò)集中出讓土地獲得的巨大收益卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年，奉賢區(qū)通過(guò)招拍掛方式僅推出了105幅土地，建設(shè)用地面積39.8萬(wàn)平方米。2011年，該區(qū)推出了182幅土地，建設(shè)用地面積達(dá)到44.6萬(wàn)平方米。
上海市奉賢區(qū)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011奉賢統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2010年全區(qū)的土地出讓價(jià)款為32.1億元；記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，這相當(dāng)于該區(qū)當(dāng)年財(cái)政收入的25.2%。
奉賢區(qū)財(cái)政局網(wǎng)站顯示，2011年全區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入為74億元，區(qū)本級(jí)財(cái)政收入99.7億元。以此計(jì)算，2011年該區(qū)土地財(cái)政收入占財(cái)政總收入比例為41.7%，該比例比上一年提高了16.5個(gè)百分點(diǎn)。受土地出讓金提振，2011年奉賢區(qū)的財(cái)政總收入也從上一年的127.2億元增加到了177.5億元，增長(zhǎng)39.5%。
如按奉賢區(qū)2011年出讓44.6萬(wàn)平方米土地和74億元的出讓金來(lái)粗略估算，此次推介的5462畝經(jīng)營(yíng)性用地的總價(jià)值在600億元左右。
上述負(fù)責(zé)人還透露，南橋新城近期將有5幅近200畝地塊掛牌，地塊性質(zhì)涉及住宅、商住和商業(yè)用地，其中2幅地塊將合并成一幅出讓，以吸引較大的開發(fā)商入駐。
上海盤古地產(chǎn)總經(jīng)理宋海則認(rèn)為，由于奉賢地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，如此大規(guī)模的土地集中推介，如果目前還沒有確定意向開發(fā)商，其地塊的出讓前景很難預(yù)測(cè)，除非降低出讓速度。
中房信研究總監(jiān)薛建雄也預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)全面回暖尚需時(shí)日，這些土地最佳的掛牌上市時(shí)間是在明年下半年。
兩因素導(dǎo)致“集中推地”
復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民告訴記者，選擇在目前的時(shí)間段集中推地，除了地方財(cái)政的需要外，也是市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生巨大變化的結(jié)果。
中指院數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.33%，自6月止跌后再次環(huán)比上漲。此外，根據(jù)復(fù)旦和同策咨詢聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月上海商品住宅成交價(jià)24647元/平方米，創(chuàng)歷史均價(jià)最高水平。
蔡為民指出，近期新房銷售市場(chǎng)回暖，不但讓目前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)成為市場(chǎng)預(yù)期止跌回升的拐點(diǎn)，也讓開發(fā)商的資金面大為改善，不少開發(fā)商也正在謀劃繼續(xù)加倉(cāng)拿地。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步指出，“十二五”期間上海市規(guī)劃有九大新城新鎮(zhèn)，這些新城目前均處在土地出讓的窗口期，因此這次奉賢集中推地，意在搶占招商引資先機(jī)。
事實(shí)上，不僅僅是上海奉賢，全國(guó)土地市場(chǎng)都顯出回暖跡象。中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，7月份居住用地供應(yīng)與6月份供應(yīng)（6月為年內(nèi)最高位）基本持平，較今年前六個(gè)月平均水平大幅增加近五成。7月，居住用地成交面積環(huán)比增加102%，居住用地出讓金環(huán)比增加101%，占總出讓金73%。
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