9月9日晚8時，在璀璨的兩江夜景、紅毯、音樂的襯托下，方興地產(chǎn)（中國）有限公司（以下簡稱為“方興地產(chǎn)”）2012年重慶戰(zhàn)略發(fā)布會在重慶大劇院隆重舉行，方興地產(chǎn)重申投資100億元在空港新城建設(shè)重慶國際貿(mào)易中心項目，打造由五星級酒店及酒店公寓、商務(wù)寫字樓組成的城市綜合體。
但是半個月前的8月24日，其公布的2012年中期業(yè)績報告卻顯示，方興地產(chǎn)今年上半年凈利潤剔除物業(yè)升值部分，同比下跌44%。除此之外，方興地產(chǎn)尚有10個項目處于開發(fā)建設(shè)中，其中包括總投資60億元的長沙梅溪湖國際廣場項目和占地1500畝的海南三亞崖州灣項目。
雖然背靠世界500強公司中化集團，但是大手筆布局商業(yè)、旅游地產(chǎn)，依然使方興地產(chǎn)的盈利下降、信用狀況惡化。穆迪發(fā)布的研究報告稱，方興地產(chǎn)今年上半年的財務(wù)業(yè)績疲弱，對其信用狀況有負面影響。業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)、旅游地產(chǎn)均屬于投資大、回報周期長的項目，如果收入增長幅度跟不上投資頻率，方興地產(chǎn)的盈利能力或?qū)⑦M一步下跌。
收入倍增凈利卻下跌44%
8月24日，方興地產(chǎn)發(fā)布的2012年中期業(yè)績報告顯示，今年上半年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入36.18億港元，同比上升96%，主要為物業(yè)銷售收入上升所致。
期內(nèi)，方興地產(chǎn)物業(yè)銷售收入為17.53億港元，較上年同期大幅上升。物業(yè)租賃收入5.47億元，較上年同期增長11%。物業(yè)租金收入主要來源于北京的凱晨世貿(mào)中心和中化大廈、上海金茂大廈三棟寫字樓。
方興地產(chǎn)的酒店經(jīng)營收入10.63億港元，較去年同期下降2%。“這主要是由于受歐債危機等影響國際客流回升放緩，以及中國經(jīng)濟增長速度放緩的影響，國內(nèi)商旅及度假市場需求有所放緩。”方興地產(chǎn)主席羅東江在8月24日的業(yè)績發(fā)布會上解釋。
與營收大漲形成鮮明對比的是，凈利潤方面若剔除物業(yè)升值部分同比下降44%。“大部分銷售物業(yè)收入將在今年下半年入賬”，羅東江解釋，截至今年8月20日，方興地產(chǎn)已實現(xiàn)累計未交付物業(yè)銷售131億元，而全年銷售目標為130億元。
按說，方興地產(chǎn)上半年的整體入賬收入同比是明顯增加的，為何凈利潤卻同比大幅下降？方興地產(chǎn)相關(guān)人士向媒體解釋，“這是一個香港會計方式造成的。因為去年同期，我們售出了一棟寫字樓，是以‘公司出售’的方式銷售的。即將持有該物業(yè)的項目公司出售，而非僅僅將物業(yè)本身出售。這種手法在香港很多見，但在內(nèi)地確實比較少。”
打造商旅地產(chǎn)巨無霸
從半年報可以看出，方興地產(chǎn)正在籌劃著把自己打造成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的“巨無霸”而忙碌著。
羅東江稱：“下半年及今后一段時期內(nèi)，本公司將秉承既定發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高端定位，走精品路線，以城市綜合體和高端住宅為開發(fā)重點， 在一線城市和二線區(qū)域中心城市以及國家級旅游景區(qū)積極拓展，通過‘銷售+持有’雙輪驅(qū)動，實現(xiàn)‘快速增長’和可持續(xù)發(fā)展，成為中國領(lǐng)先的高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運營商。”
1月27日，方興地產(chǎn)便以底價9200萬元獲得麗江古城區(qū)核心位置200畝土地。該地塊位于麗江高端酒店、度假物業(yè)聚集的束河片區(qū)，毗鄰方興地產(chǎn)原“遺產(chǎn)公園”的500畝土地，方興地產(chǎn)計劃將新獲取地塊與現(xiàn)有地塊形成整體連片開發(fā)，將麗江項目打造成西南乃至中國高端旅游度假綜合體標桿項目。
2月，方興地產(chǎn)又以10.2億元的價格拿下重慶市九龍坡區(qū)大楊石組團地塊，擬打造為集住宅、商業(yè)為一體的城市綜合體。2012年5月，方興地產(chǎn)又聯(lián)手中國投資有限責任公司與重慶市渝北區(qū)簽訂投資協(xié)議，計劃聯(lián)合投資100億元在空港新城建設(shè)重慶國際貿(mào)易中心項目，同樣打造由五星級酒店及酒店公寓、商務(wù)寫字樓組成的城市綜合體。
與此同時，方興地產(chǎn)亦在布局海南旅游地產(chǎn)項目。4月25日，方興地產(chǎn)斥資1.5億元收購海南蘭海集團旗下一項目公司51%股權(quán)，擬通過項目公司取得海南三亞一幅占地1500畝土地的一級開發(fā)權(quán)。羅東江在2012年中期業(yè)績發(fā)布會上表示看好旅游地產(chǎn)，稱方興地產(chǎn)還計劃在土地對面區(qū)域填海建人工島，有關(guān)申請正等待政府審批。如獲批，集團將增加1500-2000畝的土地面積。
6月15日，方興地產(chǎn)旗下億豐置業(yè)有限公司以7.4億元的底價成功競得長沙梅溪湖國際廣場項目，計劃投資60億元建設(shè)長沙大河西區(qū)的新地標。
截至目前，方興地產(chǎn)在梅溪湖項目中投資已達120億元，據(jù)報道，該項目總投資達600億元。方興地產(chǎn)投資關(guān)系部鄭經(jīng)理向記者表示，方興地產(chǎn)負責該項目的一級土地開發(fā)，投資額是128億元，分7-8年開發(fā)完成。“今年我們賣地的收入已經(jīng)超過10億元，賣了200多畝，去年賣了591畝，賣了27億元?，F(xiàn)在差不多已經(jīng)全部拆遷完成了，總面積是4800畝，計劃每年賣600畝以上。”
財務(wù)信用狀況惡化
然而，大手筆布局商業(yè)、旅游地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)的道路上疾馳得太快，方興地產(chǎn)不得不為此付出代價。雖然背靠中化集團，方興地產(chǎn)依然不得不面對盈利大幅下滑，信用狀態(tài)惡化的陣痛。
8月28日，穆迪發(fā)布的研究報告稱，方興地產(chǎn)今年上半年的財務(wù)業(yè)績疲弱，對其信用狀況有負面影響，其在今年3月將方興地產(chǎn)的展望由穩(wěn)定修訂為負面時，已經(jīng)考慮其表現(xiàn)疲弱的因素。
“在今年上半年，方興地產(chǎn)的銷售入賬的數(shù)字較低，凈債務(wù)及利息成本增加，對其利息覆蓋倍數(shù)造成壓力，以致該指標相對其評級屬偏弱水準。”穆迪副總裁兼高級分析師曾啟賢補充稱。
方興地產(chǎn)2012年的中期業(yè)績報告顯示，其手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物106億港元，短期銀行貸款和其他借款93億元，其他應(yīng)付款和應(yīng)計款項127億元，長期貸款176億元。
同時顯示，目前，方興地產(chǎn)共有上海國際航運服務(wù)中心、上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語、麗江雪山金茂逸墅、青島藍海新港城、長沙梅溪湖、重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、北京來廣營、金茂梅溪湖10個項目處于開發(fā)建設(shè)中，尚需大筆資金投入。
“在資金方面，方興地產(chǎn)繼續(xù)積極拓展多種渠道籌集資金，上半年總額2億美元的俱樂部貸款獲得銀行審批。另外，其旗下的中國金茂（集團）有限公司成功發(fā)行人民幣7.5億元短期融資券，獲得投資者近4倍的超額認購，成本鎖定低位，為后續(xù)項目開發(fā)及新項目投資提供了充足的資金保障，”羅東江稱。
雖然羅東江解釋，主要是由于公司交付結(jié)算的物業(yè)集中在下半年，但盈利的下降與方興地產(chǎn)大手筆投資商業(yè)、旅游地產(chǎn)不無關(guān)系。
為此，記者向方興地產(chǎn)副總裁蓋劍高提出采訪要求，其以“開會”為由婉拒，要求記者找公司新聞發(fā)言人曾飛。9月11日，方興地產(chǎn)工作人員則以“曾飛今天沒來上班”為由婉拒采訪要求。
而鄭經(jīng)理卻極力否認，投資商業(yè)、旅游地產(chǎn)會影響公司的現(xiàn)金流以及財務(wù)狀況，“我們做商業(yè)地產(chǎn)做了很多年了，我們有租金收入已經(jīng)很多年了。我們上半年的租金收入加酒店共15億多元（按全年計算將超過30億元），你看看內(nèi)房股板塊有哪個公司的年租金收入有30多億元？”
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