與一般房企在公開(kāi)土地市場(chǎng)上的熱鬧不同，華僑城更專注與各地政府的合作。
華僑城日前宣布，已與福州市政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議書(shū)》，雙方擬合作建設(shè)涵及娛樂(lè)體驗(yàn)、生態(tài)觀光、商務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、高尚社區(qū)等于一體的文化旅游綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目投資總額不低于100億元。
新一輪擴(kuò)張
根據(jù)華僑城和福州市政府的協(xié)議，雙方將以海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)為基本市場(chǎng)，投資建設(shè)一個(gè)多元業(yè)態(tài)混合發(fā)展的大型文化旅游綜合性項(xiàng)目。其中旅游項(xiàng)目須建設(shè)成為不低于國(guó)家4A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的大型旅游項(xiàng)目。
此次華僑城大規(guī)模投資，在多數(shù)機(jī)構(gòu)研究者看來(lái)，可能是其新一輪擴(kuò)張布局的開(kāi)始。
華泰證券就表示，從福州項(xiàng)目開(kāi)始，華僑城將逐步推進(jìn)城市型歡樂(lè)谷模式，而這種模式的擴(kuò)張空間會(huì)逐步轉(zhuǎn)向更廣大的二三線城市。
在這種模式下，華僑城的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在其較高的投資規(guī)模、較好的社會(huì)效應(yīng)以及央企自身管控風(fēng)險(xiǎn)較小，能大受地方政府歡迎。對(duì)華僑城而言，相比周轉(zhuǎn)類公司以“地王“為代價(jià)拿地血拼，其拿地優(yōu)勢(shì)更為明顯。
其實(shí)，這種隱性的拿地優(yōu)勢(shì)，華僑城近期已多次運(yùn)用。
稍早之前，華僑城曾宣布，其全資子公司東部華僑城將出資3000萬(wàn)元，與深圳大鵬新區(qū)合資成立深圳大鵬華僑城旅游開(kāi)發(fā)有限公司，持股60%。大鵬華僑城項(xiàng)目將建成融合濱海度假、高尚運(yùn)動(dòng)、主題酒店、以及人文居住于一體的大型文化旅游綜合性項(xiàng)目。
當(dāng)時(shí)就有分析指出，大鵬華僑城項(xiàng)目?jī)H是其外延擴(kuò)張的開(kāi)端，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多的具體項(xiàng)目進(jìn)展。
此外，在今年8月份，市場(chǎng)上曾有消息傳出華僑城將在重慶投資建設(shè)“歡樂(lè)谷”模式的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，投資總規(guī)模也接近100億元。
對(duì)于華僑城近期在大型旅游項(xiàng)目方面的動(dòng)作，相關(guān)分析師認(rèn)為，可能是其管理層覺(jué)得公司在銷售提升、財(cái)務(wù)狀況和資金壓力得到好轉(zhuǎn)的情況下，之前一直洽談的項(xiàng)目可以進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。
據(jù)華僑城日前公布的第三季度報(bào)告顯示，今年前三季度，華僑城共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入103.38億元，同比增長(zhǎng)15.49%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16.12億元，同比增長(zhǎng)6.48%；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為37.96億元，同比亦增長(zhǎng)181.48%。
存貨、負(fù)債雙升
雖然從上述數(shù)據(jù)可以看出，華僑城的財(cái)務(wù)狀況確實(shí)有一定改善，但是否能同時(shí)支撐幾個(gè)大型項(xiàng)目的支出，仍值得商榷。
其三季報(bào)顯示，華僑城目前的資產(chǎn)負(fù)債率為72.41%，較年中繼續(xù)上升；凈資產(chǎn)負(fù)債率同樣高企，達(dá)到103%。同時(shí)其存貨也依然增加，由年初的317.37億元增加至359.79億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到13.36%。
對(duì)此，有分析指出，華僑城的凈負(fù)債率橫向?qū)Ρ?，在同行業(yè)中絕對(duì)處于高水平，即使是縱向?qū)Ρ绕渥陨?，這幾年也是一直處于高風(fēng)險(xiǎn)水平，而這樣的結(jié)果就是導(dǎo)致其資金壓力巨大，擴(kuò)張能力受限。
申銀萬(wàn)國(guó)在近期的一份研報(bào)中也提及，其實(shí)華僑城的運(yùn)營(yíng)能力毋庸置疑，其擴(kuò)張的核心問(wèn)題還是要解決杠桿率過(guò)高的問(wèn)題。
另有分析認(rèn)為，華僑城短期內(nèi)相繼簽約大鵬新區(qū)項(xiàng)目和福州項(xiàng)目，在開(kāi)始具體投入時(shí)，其資金壓力將進(jìn)一步加劇，因?yàn)樾马?xiàng)目在前期的投入與營(yíng)銷宣傳費(fèi)會(huì)大增。
其實(shí)，在資本金方面，華僑城確實(shí)存在不足的情況。因?yàn)楦Ｖ蓓?xiàng)目總投資將不低于100億，即使是分期開(kāi)發(fā)，前期投入也需一二十億元，再加上大鵬項(xiàng)目前期的投入，以華僑城如今不到40億的現(xiàn)金流，能否順利完成，也存在一些疑問(wèn)。
或許正是在這種情況下，華僑城集團(tuán)日前才分別對(duì)武漢華僑城和上海華僑城增資2.08億元和6600萬(wàn)元。華僑城集團(tuán)此舉，也就是為了改善武漢華僑城和上海華僑的城財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)一步夯實(shí)這兩家公司的資本實(shí)力。
在此之前，為了增強(qiáng)華僑城的運(yùn)營(yíng)資金，華僑城集團(tuán)更是發(fā)行了期限為120天、金額30億元的超短期融資券。
由于是僅為120天的超短期債券，對(duì)華僑城而言，也只能解燃眉之急，不可能從根本上扭轉(zhuǎn)其財(cái)務(wù)狀況，華僑城自身銷售回款能力的改善才是最終解決之道。
然而在該方面，華僑城視乎并無(wú)多大改善。之前外界曾給予厚望為華僑城在下半年提供更多銷售回款的上海蘇河灣項(xiàng)目，在9月底入市后，認(rèn)購(gòu)率僅約4成，銷售情況也并不理想。
此外，由于華僑城的項(xiàng)目多以中高端為主，在政府一再重申限購(gòu)政策，以及對(duì)投資需求的持續(xù)抑制下，其合同銷售以及盈利前景均不容樂(lè)觀。
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