由于市場(chǎng)成交回暖，房企業(yè)績(jī)?cè)诘谌径鹊玫綐O大改善。目前，開(kāi)發(fā)商所面臨的經(jīng)營(yíng)壓力已經(jīng)得到釋放，第四季度的推盤(pán)高峰則有望帶動(dòng)房企業(yè)績(jī)繼續(xù)上行，房企間的差距也將被進(jìn)一步拉大。不過(guò)，由于上半年“以價(jià)換量”的影響，房企毛利率面臨下滑趨勢(shì)。

 

    業(yè)績(jī)分化明顯

 

    Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，兩市共有50家房企披露了三季報(bào)。這些公司前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1420.16億元，同比增長(zhǎng)23.69%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)176.54億元，同比增長(zhǎng)15.68%。樓市銷售復(fù)蘇令房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得到改善。尤其是第三季度，上述50家房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.01億元，較去年第三季度增長(zhǎng)了29.86%。

 

    由于首次置業(yè)的信貸環(huán)境改善，前期價(jià)格回調(diào)的效果呈現(xiàn)，今年3月份以后，自住需求開(kāi)始集中釋放，住宅市場(chǎng)景氣度有所恢復(fù)。特別是7月份以來(lái)，主要城市的住宅成交面積出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。7-9月，北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)主要城市的住宅成交面積同比增長(zhǎng)52.5%，其中，7、8、9月同比分別增長(zhǎng)了52.1%、64.4%和41.7%。

 

    可以看到，大多數(shù)房企的業(yè)績(jī)?cè)诘谌径瘸霈F(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，特別是一線房企在第三季度更是增長(zhǎng)明顯。萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]A（000002）在第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)13.55億元，同比增長(zhǎng)了123.54%；招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（000024）第三季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)94.53%。華僑城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]A（000069）、榮盛發(fā)展（002146）、陸家嘴（600663）等房企第三季度業(yè)績(jī)的同比增幅也在30%以上。從已經(jīng)公布銷售計(jì)劃的八家房企的銷售情況來(lái)看，前九個(gè)月的平均銷售計(jì)劃完成率已經(jīng)達(dá)到81%。中海地產(chǎn)(中海九號(hào)公館[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]中海尚湖世家)、招商地產(chǎn)甚至已經(jīng)超額完成年度銷售計(jì)劃。華潤(rùn)、綠城、富力等房企距離年度計(jì)劃也僅“一步之遙”。

 

    在銷售順暢的同時(shí)，大型房企還在不斷擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。萬(wàn)科在第三季度新增23個(gè)項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約148萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約376萬(wàn)平方米。截至9月底，萬(wàn)科規(guī)劃中的權(quán)益建筑面積共3507萬(wàn)平方米，仍然保持在兩到三年的開(kāi)發(fā)水平。此外，招商、恒大、華潤(rùn)等一線房企也在土地市場(chǎng)頻頻出手。特別是10月以來(lái)，多家房企再推融資計(jì)劃，意向融資額超過(guò)150億元，在9月份全國(guó)土地市場(chǎng)升溫的背景下，大型房企輸血拿地的積極性高漲。

 

    相比之下，部分中小房企由于結(jié)算項(xiàng)目十分有限，前三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。嘉凱城（000918）前三季度的凈利潤(rùn)同比下降了235.34%，公司已經(jīng)許久沒(méi)有在土地市場(chǎng)上有收獲。中糧地產(chǎn)(中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]中糧祥云國(guó)際生活區(qū)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)])（000031）前三季度的凈利潤(rùn)也下降了70.65%，第三季度更是虧損2447萬(wàn)元。

 

    從房企整體情況來(lái)看，由于銷售回暖，當(dāng)前房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境較去年下半年已經(jīng)有了明顯改善，房企的資金壓力大幅緩解，對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始提升。因此部分“手有余糧”的房企積極拿地，補(bǔ)充土地資源。從房企儲(chǔ)備項(xiàng)目以及資金實(shí)力來(lái)看，房企間的分化更加明顯。

 

    毛利率面臨下滑

 

    按照各大房企的推盤(pán)進(jìn)度，四季度還將迎來(lái)一波推盤(pán)高峰，這給房企進(jìn)一步釋放業(yè)績(jī)打下基礎(chǔ)。不過(guò)，上半年“以價(jià)換量”所帶來(lái)的影響也將在房企毛利率上有所體現(xiàn)，未來(lái)房企毛利率面臨下滑。

 

    根據(jù)不少房企的計(jì)劃，四季度還將迎來(lái)一波結(jié)算高峰期。部分房企也將全年的推盤(pán)重點(diǎn)放在了四季度。根據(jù)萬(wàn)科的安排，公司今年的推盤(pán)量主要集中在下半年特別是第四季度，公司預(yù)計(jì)第四季度的推盤(pán)量將處于較高水平，全年實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。

 

    盡管四季度房企業(yè)績(jī)?nèi)杂斜ＷC，但是毛利率的下滑趨勢(shì)也不可忽視。已經(jīng)公布三季報(bào)的50家房企前三季度毛利率為40.59%，較去年同期下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，較今年中報(bào)期時(shí)下降了近1個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科、華僑城、榮盛發(fā)展、首開(kāi)股份等多家房企的銷售毛利率較去年同期出現(xiàn)下滑。

 

    作為影響樓市的重要因素，未來(lái)政策的變化也令人關(guān)注。近期市場(chǎng)上關(guān)于湖南湖北房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停、部分地方政府出臺(tái)刺激措施等消息似乎透露出政策發(fā)生松動(dòng)的跡象，不過(guò)從官方表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，這意味著政策在短期內(nèi)還會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定。如果未來(lái)樓市調(diào)控需要持續(xù)執(zhí)行，還會(huì)加大抑制地方因?yàn)樨?cái)稅收入減少而出現(xiàn)的放松調(diào)控行為。