在調(diào)控成為常態(tài)的背景下旅游地產(chǎn)爆發(fā)性擴張昭示著房地產(chǎn)市場未來的某種走向

 

　　讓城里人有機會住到鄉(xiāng)下

 

　　讓鄉(xiāng)下人有機會住到城里

 

　　開篇語

 

　　《禮記》說：“大夫七十而致仕”，所謂致仕就是退休，就是說古代官員七十歲才可以退休。退休以后干嗎？《尚書大傳》說七十致仕之后“老于鄉(xiāng)里”。退休之后“告老還鄉(xiāng)”是許多做官的終極選擇，回歸田園是滲透所有中國人基因里的夢想。

 

　　曾幾何時，城里人鄉(xiāng)下人被一個叫“戶口”的東西區(qū)隔得壁壘森嚴(yán)，城里人想買地住到鄉(xiāng)下，沒門；鄉(xiāng)下人想拿到個城市戶口，比登天還難。父親退休時，一個老同事讓他羨慕不已，他們老兩口退休后，買了他80多歲姑姑在鄉(xiāng)下的大院套，還有幾畝田，都搬到鄉(xiāng)下去住，吃的都是自己種的無公害蔬菜糧食，呼吸著新鮮無污染的空氣，小日子過得很滋潤。當(dāng)然，這種買賣只能是私相授受，至少在現(xiàn)有法律法規(guī)上，城里人是不能買賣農(nóng)村土地的。

 

　　目前我國的城市化水平已經(jīng)超過50%，但許多機制體制還不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。最大的問題是農(nóng)民工進城不入城的問題。反映在房地產(chǎn)問題上，以他們的收入，想要在城里買房基本不可能，而住房保障體系又把他們排斥在外。另一方面，許多成功的城里人，已經(jīng)不滿足住在烏煙瘴氣的大都市，已經(jīng)不滿足住在由發(fā)展商修建的火柴盒一樣千篇一律的房子里，渴望在山清水秀的地方買一塊屬于自己的土地，建一個屬于自己的別業(yè)，但往往苦于制度的限制而只能作罷。這就好比一座圍城，城里的人想沖到鄉(xiāng)下，鄉(xiāng)下的人想沖進城里。既然雙方都有這個需求，那政府就有必要從頂層制度設(shè)計上打破這座圍城，讓城里人有機會住到鄉(xiāng)下，讓鄉(xiāng)下人有機會住進城里。

 

　　從土地制度上，城市大一統(tǒng)的土地國有制度和農(nóng)民土地集體所有的二元結(jié)構(gòu)真的有必要改一改了。目前中國的土地市場只有一種模式，國家在一級市場以低成本征收農(nóng)民土地，然后再在二級市場高價賣給發(fā)展商。如果打破這種城鄉(xiāng)二元土地制度的藩籬，讓農(nóng)民成為自己土地的主角，不但可以最大限度地讓農(nóng)民分享發(fā)展的成果，提高農(nóng)民的支付能力，另一方面可以有效緩解城市房價畸高。是不是可以在條件成熟的時候，探討農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，城市國有土地與農(nóng)村集體土地同權(quán)同價，甚至可以探討農(nóng)民可以用自己的宅基地換取城市的保障房等等，相信困擾我們的許多問題都將迎刃而解。

 

　　《家天下》記者天下行大型采訪進行到第四個年頭，今年我們選定的主題是旅游地產(chǎn)。我們對旅游地產(chǎn)的定義絕對不是有旅游資源的地產(chǎn)或者是以旅游度假為目的的地產(chǎn)這么狹隘。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是“第二居所”的概念，在有了常住的居所之外，滿足人們居住在別處，享受另外一種居住體驗的地產(chǎn)，也就是別業(yè)的概念。

 

　　我們《家天下》記者耗時數(shù)月，兵分多路，上山下海出洋，不單單是為了給讀者帶來對異地房地產(chǎn)項目的獵奇報道，更重要的是從中發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律性的東西，對人們有所啟迪。在房地產(chǎn)限購兩周年，調(diào)控成為常態(tài)，老齡社會來勢洶洶，愈演愈烈的大背景下，房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向何在，是一個很值得探討的話題。如果把我們的這次大型采訪，放在這樣的大背景之下，才更能顯示其價值所在。

 

　　旅游地產(chǎn)群雄逐鹿野蠻生長

 

　　最初，人們買房只是為了解決居住問題，也就是“剛性需求”，之后，為了改善居住環(huán)境而選擇較大的戶型。在擁有了更多閑置資金后，選擇投資型購房，興起了商業(yè)地產(chǎn)熱。當(dāng)上述需求都滿足了之后，部分中高端買家開始向往度假式居所，旅游地產(chǎn)于是成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)后，又一個熱度激增的領(lǐng)域。近幾年來，旅游地產(chǎn)風(fēng)潮從國外的迪拜席卷至國內(nèi)，海南島的很大一部分海岸線已被各大房企瓜分，廣東沿海和山區(qū)興起“上山下海”式開發(fā)，在我國東部和北部則頻現(xiàn)“造城運動”。

 

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模逾2600億元。今年1~4月，全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬億元，旅游地產(chǎn)占了其中近1/5，預(yù)計全年旅游地產(chǎn)計劃投資總額將超萬億元。在百強房企中，至少有1/3已經(jīng)介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

　　現(xiàn)狀：爆發(fā)性擴張

 

　　機遇背后的高風(fēng)險不容忽視

 

　　旅游地產(chǎn)爆發(fā)性擴張始于2010年本輪樓市調(diào)控啟動之后，更多的房企為了追求多元化和規(guī)避風(fēng)險，開始頻頻涉足旅游地產(chǎn)。從長白山到海南島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，隨處可見開發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的身影。

 

　　萬達、中信、華僑城、恒大、雅居樂、富力、碧桂園、世茂、龍湖、佳兆業(yè)、華潤、保利、萬科、海航、中坤、中鐵、方圓、合景泰富、廣物、頤和房企等，都通過各種方式渠道，投入到了旅游地產(chǎn)的滾滾洪流中。除了源自對企業(yè)多元化追求和風(fēng)險的規(guī)避外，很多地方將旅游地產(chǎn)項目作為招商引資的重要手段，繼而使開發(fā)商可以以極低的地價成本獲得土地，甚至在建造過程中可隨時改變地塊規(guī)劃、功能，從而獲得巨額利潤，這些亦是開發(fā)商們熱衷于投入旅游地產(chǎn)的重要原因。

因此，有不少專家認(rèn)為，現(xiàn)階段中國旅游地產(chǎn)仍處于“野蠻生長”的階段，往往忽視了機遇背后的高風(fēng)險。實際上，國外迪拜的泡沫，國內(nèi)鄂爾多斯的房價暴跌已為依靠“資源、規(guī)劃、前景”攤大餅的旅游地產(chǎn)敲響了警鐘，如果再繼續(xù)“圈地-建房-銷售”的模式，不做好旅游配套服務(wù)本身，而是僅注重銷售房屋，一旦資金斷裂變成爛攤子，損失最大的還是普通買家。

 

　　華僑城可以說是中國旅游地產(chǎn)的開山鼻祖，先后開發(fā)了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷以及歡樂海岸等著名旅游項目。當(dāng)時國內(nèi)很多人學(xué)華僑城搞主題公園，但真正能做得下去，越做越強的，只有華僑城、長隆等屈指可數(shù)幾家，有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，“要經(jīng)營一個旅游地產(chǎn)項目，就算地價便宜，但真正的投入還是很大的，所以做傳統(tǒng)住宅開發(fā)的企業(yè)，不適合過快過大地搞旅游地產(chǎn)。”

 

　　2010年全面啟動的史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控，大大限制了人們在一、二線城市投資住宅的行為，而商業(yè)地產(chǎn)在2011年~2012年所逐漸暴露的問題，也讓很多投資者有所猶豫。而面積小、總價低、不限購的旅游地產(chǎn)項目，便吸引著全國各地買家前仆后繼去購買。

 

　　原因：GDP大步邁向度假時代

 

　　經(jīng)營模式?jīng)Q定成敗關(guān)鍵

 

　　根據(jù)國際經(jīng)驗，一個地區(qū)人均GDP達到1000美元時，大眾型觀光旅游將出現(xiàn)高潮；大約人均GDP在3000~5000美元時，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)?；瘑?，市中心人口開始快速向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，外圍旅游地產(chǎn)空間形成。根據(jù)今年京滬穗深等大城市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年國內(nèi)四大一線城市人均GDP已全部超過1萬美元，2011年我國人均GDP已達到5432美元。當(dāng)人均可支配收入超過1萬美元時，中國的旅游將全面進入度假休閑時代。但也有觀點指出，人均GDP的提升，只能說明中國迎來旅游產(chǎn)業(yè)的黃金十年，未必等于旅游地產(chǎn)也會迎來黃金十年。

 

　　著名財經(jīng)評論員葉檀近日在博客上發(fā)表觀點稱，“只有開發(fā)商擁有強大的實力，以自持為主，開發(fā)酒店、商店等，才會與當(dāng)?shù)氐膶嶓w經(jīng)濟發(fā)生密切關(guān)系。當(dāng)開發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時，他們?nèi)栽趶氖绿摂M經(jīng)濟，而非實體經(jīng)濟。無論以什么名義，本質(zhì)還是圈地獲取溢價。無論日本還是美國，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總是表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷最后一輪熱潮，這輪熱潮以圈地造城、旅游休閑為標(biāo)志，能夠維持多久，看廣義貨幣什么時候大幅回落，就可以作出基本判斷。” 趨勢：待在國內(nèi)不過癮

 

　　實力房企走出國門跑馬圈地

 

　　今年開始，越來越多國內(nèi)做旅游地產(chǎn)的房企開始走出去，而能夠“走出去”憑借的正是在國內(nèi)做旅游地產(chǎn)積累的經(jīng)驗和實力。這兩年旅游地產(chǎn)圈地最受關(guān)注的話題之一，是中坤集團投資冰島。在去年買地不成后，今年5月冰島政府同意該項目由買轉(zhuǎn)租，中坤集團將以600多萬美元價格租下300平方公里土地，租期為99年，將在此地修建包括酒店、高爾夫球場和跑馬場在內(nèi)的度假設(shè)施。

 

　　無獨有偶，頤和集團也于去年確定了毛里求斯的一個旅游地產(chǎn)項目開發(fā)，整個項目有幾千畝，預(yù)計會建有酒店、高爾夫球場、別墅等產(chǎn)品。今年6月，萬達與中國泛海控股集團和俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億~30億美元的意向協(xié)議書，已上報國家發(fā)改委和外交部，該項投資計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區(qū)建設(shè)大型文化、旅游和商業(yè)的綜合設(shè)施，具體選址還在考察中。

 

　　何為“旅游地產(chǎn)”？

 

　　尚無明確定義

 

　　事實上，業(yè)內(nèi)對“旅游地產(chǎn)”的定義仍未明確。有觀點認(rèn)為，從廣義上理解，應(yīng)是與旅游相關(guān)的各類土地附著物，包括主題公園、溫泉療養(yǎng)、娛樂設(shè)施以及其他功能性建筑等；從狹義上看，則是依托于旅游資源的各類房產(chǎn)物業(yè)本身，如度假別墅、酒店、會議中心、商鋪等功能指向明確的建筑，實則應(yīng)稱之為“旅游房地產(chǎn)”。

 

　　在國外，旅游地產(chǎn)主要指的是產(chǎn)權(quán)式酒店以及分時度假等形式的地產(chǎn)，用于長時間或者經(jīng)常性的旅游度假使用。海南萬科公司總經(jīng)理王永飚認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)的所謂旅游地產(chǎn)項目，其實主要是為了滿足客戶的度假需求，但旅游則僅僅是短期的一個行為。城地中國董事長段宏斌則指出，按照傳統(tǒng)觀點，旅游地產(chǎn)是占有優(yōu)勢旅游資源的房地產(chǎn)項目，但由于中國本身的特點，以旅游度假定義旅游地產(chǎn)是比較狹義的，中國房地產(chǎn)下一階段發(fā)展的主流應(yīng)是廣義旅游地產(chǎn)，其主要枝干是城市群房產(chǎn)。因為城市群房產(chǎn)的特點是離開了中心城區(qū)，位于城市與城市之間地帶，具有良好的自然條件和交通、生活條件，適宜度假、養(yǎng)老養(yǎng)生且具有升值潛力，這一類型的房產(chǎn)將成為中國下一階段房產(chǎn)發(fā)展的主力軍。

 

　　“旅游地產(chǎn)”賣點

 

　　依傍旅游資源

 

　　目前全國已開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目，主題涵蓋高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地等，根據(jù)地理地貌及自然資源來差異化打造。產(chǎn)品表現(xiàn)形式比較多，主要涵蓋產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅、高尚復(fù)合型社區(qū)、時權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓、獨立產(chǎn)權(quán)客棧、升級版農(nóng)家樂，滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村，主題式小鎮(zhèn)、體驗式住宿設(shè)施、旅游新區(qū)、主題式商業(yè)中心、旅游商業(yè)中心等。