隨著10月接近尾聲，備受市場的期待的樓市“金九銀十”也將交出答卷。而中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強在訪談時，則對這一傳統(tǒng)的樓市銷售旺季給予了“明顯成色不足”的評語。

    陳國強分析表示，購房者觀望情緒漸濃和政策的不斷收緊，再加上不少房企收回優(yōu)惠甚至調(diào)高售價，這些因素的共同作用使得今年的樓市“金九銀十”黯然失色。而在政策基調(diào)不變和明年樓市供大于求的情況下，降低庫存和回籠資金仍將是房企的主要任務(wù)，因此部分購房人所擔(dān)心的房價大漲或暴漲在明年初并不具備形成條件。對于京城樓市近期出現(xiàn)的直降100萬元特價房，陳國強則提醒購房者在被吸引了眼球的同時，還要多了解特價房“背后”開發(fā)商的真實意圖。

樓市金九銀十成交未達(dá)預(yù)期 成色明顯不足

    今年3月以來，全國樓市在地方政策微調(diào)、央行降息、銀行房貸優(yōu)惠、剛需集中釋放等多重因素的作用下成交量一路攀高。進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，雖然市場各方期望頗高，但九、十月份的樓市成交卻并未顯現(xiàn)出旺季本色。陳國強直言，今年“金九銀十”期間，多數(shù)熱點城市的成交規(guī)模都沒有達(dá)到預(yù)期，成色明顯不足。

    陳國強表示，樓市所謂的金九銀十，是代表九、十月份是全年銷售的高峰，銷售旺季。實際上從今年九月、十月來看沒有達(dá)到市場各方預(yù)期這樣的效果。

    他進(jìn)一步解釋說：“表現(xiàn)在成交量方面，多數(shù)熱點城市成交的規(guī)模沒有達(dá)到預(yù)期，都有環(huán)比下滑，尤其是部分城市下滑的幅度比較明顯，和此前的七八月份銷售成績相比遜色不少，雖然大家都對今年的金九銀十抱著較高預(yù)期，但是事實表現(xiàn)跟我們的預(yù)期有很大反差，明顯成色不足。”

開發(fā)商不具備漲價基礎(chǔ) 明年初房價不會大漲

    “金九銀十”黯淡落幕，隨著開發(fā)商推盤節(jié)奏的調(diào)整和調(diào)控政策的持續(xù)收緊，未來房價的走勢開始成為購房者關(guān)注的焦點。陳國強認(rèn)為，無論從政策基調(diào)還是市場供需看，市場都將保持平穩(wěn)，明年年初房價不具備出現(xiàn)大漲或者暴漲情況的條件。

    陳國強表示，從今年底到明年初，中央對樓市調(diào)控政策繼續(xù)延續(xù)目前既有的基調(diào)是大概率的事情。其次，從市場的供應(yīng)需求關(guān)系來看，明年的市場仍然供大于求，目前對于很多城市來說，基本課題還是如何降低庫存、回籠資金。

    他說：“由于明年的市場仍然供大于求，而限購的要求也沒有任何的放松，加上到年底信貸環(huán)境又會進(jìn)一步吃緊，基于這些條件，我們可以判斷市場顯然是有利于供求方的。對開發(fā)商來說，不存在逆勢上調(diào)價格的基礎(chǔ)。”

   “所以明年年初市場房價無論是出現(xiàn)大漲或者暴漲，我覺得都不具備條件。”陳國強表示，結(jié)合當(dāng)前限購限貸 政策的基本延續(xù)，短期來看市場的基本走勢還是會趨于平穩(wěn)，無論是成交量還是價格，都不會出現(xiàn)太明顯的起落和大的波動。

    但是也有部分例外的情況，陳國強分析認(rèn)為，個別項目由于自身的稀缺性或者在本區(qū)域內(nèi)沒有競爭性的樓盤，“奇貨可居”，其自身的品質(zhì)也被市場認(rèn)可，可以對價格做一些調(diào)整。“但是總體來說，目前的市場供求格局和政策因素等都不支持企業(yè)采取漲價策略。”陳國強說。

京城現(xiàn)特價房直降百萬 “或為特殊經(jīng)營策略”

    “金九銀十”期間，雖然不少房企降低了優(yōu)惠力度，也有樓盤為沖業(yè)績，打出了直降100萬的特價房。房企大相徑庭的營銷策略難免讓不少購房者感到困惑，而陳國強表示，企業(yè)的經(jīng)營策略是和其自身的資金狀況密不可分的，特價房的出現(xiàn)，可能有開發(fā)商自身一些特殊的考慮。

    陳國強說：“如果房企資金比較緊張，急于回籠資金，尤其是其他開發(fā)商普遍采取以價換量策略的時候，往往會迫使其采取同樣的策略，這是一個比較普遍的情況。”

    他強調(diào)，今年二季度之后，伴隨著成交量的上升，很大程度上緩和了企業(yè)的資金壓力，同時基于對未來市場的預(yù)期和判斷，不少企業(yè)開始減少優(yōu)惠甚至逆向漲價。“價格的調(diào)整會影響到市場的成交，所以9，10月份的成交量下滑也和部分企業(yè)調(diào)整價格的策略是分不開的。”

    而對于特價房的出現(xiàn)，陳國強則表示，這個消息的確很吸引眼球，但是大家既要關(guān)注現(xiàn)象，也要關(guān)注“背后的故事”。

    陳國強說，這樣的房子出現(xiàn)在哪個樓盤里面，原來總價是多少也值得大家關(guān)注。“比如說原來是200萬，現(xiàn)在是100萬，就是有讓利50%的幅度。”另外，也需要關(guān)心這套房源在小區(qū)當(dāng)中處在什么樣的位置，套型設(shè)計等等。

房企拿地?zé)崆楦邼q 尚未達(dá)到全年出讓計劃預(yù)期

    從樓市金九銀十尾端來分析，目前樓市成交量趨于穩(wěn)定，也沒有上揚的趨勢。但近期開發(fā)商在土地市場上卻顯示出久違的熱情，而且不少城市甚至掀起了“土地?zé)?rdquo;。對此，陳國強分析稱，盡管一些企業(yè)拿地積極，但從全年土地出讓計劃看，還沒有達(dá)到預(yù)期。

    陳國強表示，首先我們要區(qū)別部分企業(yè)的表現(xiàn)和大多數(shù)中小企業(yè)有很大的差異性。

    他說，我們看到部分龍頭企業(yè)，品牌企業(yè)他在土地市場表現(xiàn)比較積極，活躍，尤其是像萬科，保利這一批行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，他們在二季度，三季度之后，在土地市場明顯一改上半年的事態(tài)，也看到不少熱點城市出現(xiàn)了一些單價總價地王項目。但是從另外一個方面來看，無論從整個上半年，還是前三季度，全國住宅用地的出讓，和全年出讓的計劃，以及各地所確定的年度的土地出讓的計劃相比，還是沒有得到預(yù)期的，“有很多數(shù)據(jù)都可以說明這個情況。”

樓市雖未出新措施 但政策依然有所收緊

    今年7月底國務(wù)院派出樓市督察組到全國多地進(jìn)行樓市督查，一時間樓市是否應(yīng)再出新政引起業(yè)內(nèi)討論。對此，陳國強表示，盡管樓市沒有出臺新的調(diào)控措施，但實際上政策依然有所收緊。

    陳國強說：“從目前情況來看，中央在基本政策取向上面表示是堅持既有的基調(diào)，不放松，不動搖，同時更多的堅持執(zhí)行層面和落實層面跟之前相比有更多的強調(diào)，同時相關(guān)的部委也有密集針對性的表態(tài)。”

    他進(jìn)一步解釋說：“結(jié)合最近以來部分城市和部分地方政府的表態(tài)，政策還是繼續(xù)往收緊這樣的方向走。盡管也有少數(shù)城市，少數(shù)地方政府存在微調(diào)現(xiàn)象，但是這個不是主流，總體上政策還是往緊的方向在演變，所以應(yīng)該說9、10月份的市場表現(xiàn)和政策面臨的收緊、影響市場預(yù)期也是分不開的，跟開發(fā)商的經(jīng)營策略有關(guān)系，但是和政策的關(guān)系更大。”

    國務(wù)院總理溫家寶本月17日在安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時提出，要“抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系”。對此，陳國強表示，此輪房地產(chǎn)調(diào)控從過去偏重短期效應(yīng)，轉(zhuǎn)移到既要關(guān)注短期，也要關(guān)注中長期效果上面來，有利于引導(dǎo)行業(yè)步入一個比較穩(wěn)定、健康的軌道。

   “我們希望，未來政策的組合以及手段運用，要實實在在地轉(zhuǎn)移到更多地以市場的行為和市場的手段、經(jīng)濟(jì)的手段上面來，這樣恐怕對行業(yè)的發(fā)展，對于行業(yè)的各種一些矛盾的化解，各種關(guān)系的協(xié)調(diào)來說應(yīng)該說更有長遠(yuǎn)的意義。”陳國強說。

貴陽樓市新政有違中央調(diào)控 陜西限利令效果待觀察

    雖然中央對調(diào)控持續(xù)收緊，但近段時間以來，地方政府卻再次出現(xiàn)對調(diào)控政策的“微調(diào)”，其中“貴陽樓市新政”一出便震動了“十一”長假期間的樓市。

    陳國強認(rèn)為，貴陽新政是出于促進(jìn)和穩(wěn)定市場成交的考慮，但政策中對于外地戶籍給予各方落戶，或者給予一些待遇，這些做法跟中央對樓市調(diào)控的要求是有抵觸的。他說，“對于戶籍這樣的一種限制性的要求，貴陽新政能不能持續(xù)，將來會不會面臨變數(shù)，我覺得還需要看一看。”

與貴陽的變相放松相反，有一些地方則是在為政策加碼。

    近期陜西出臺政策將開發(fā)商利潤率控制在10%引起業(yè)內(nèi)熱議。對此，陳國強表示，陜西政府出臺此政策初衷是很好的，但最終對市場能否起到一個比較積極的引導(dǎo)作用還需要觀察。

   “陜西的初衷還是希望引導(dǎo)企業(yè)理性開發(fā)，理性投資，也引導(dǎo)消費者購房者對于行業(yè)有更理性的判斷，引導(dǎo)理性消費，在這個初衷上、調(diào)控的意圖上是很明確的。但是到底這樣要求對于開發(fā)企業(yè)，有沒有實際的約束，或者說有直接的引導(dǎo)效應(yīng)，還需要觀察后續(xù)的效果。”

    他進(jìn)一步解釋說：“除了10%這樣一個要求，有沒有更具體的，更細(xì)可操作性的東西，比方說定期的對城市某一個特定區(qū)域，測定房地產(chǎn)開發(fā)成本，確定一個合理的投資收益的水平，判定合理的收益水平，引導(dǎo)企業(yè)理性開發(fā)，擯棄過去的暴力思維和預(yù)期。這個政策有積極意義，但是到底對市場能否起到一個比較積極的引導(dǎo)，我們還需要觀察。”

二手房市場影響力將逐步上升 未來房屋租金或保持平穩(wěn)

    對于北上廣深來說，關(guān)注樓市不能夠只看一手房市場，實際上更多需要關(guān)注二手房市場，因為對于很多購房者來說二手房市場地位已經(jīng)超過了一手房市場，很多通過租或者買來解決自己的需求問題。陳國強表示，未來的二手房市場對整個住房市場的影響會進(jìn)一步上升。

    陳國強說，二手房市場可以平衡市場供求關(guān)系，抵消市場的波動性，對市場來說是一個很大的調(diào)節(jié)器，反過來二手房存量房這個市場會對一手房市場形成制約。所以未來需要把更多的眼光對準(zhǔn)二手房市場。“未來二手房市場對整個住房市場的影響會進(jìn)一步的上升，這是一個基本的現(xiàn)實和趨勢。”

    一段時間以來，關(guān)于“逃離北上廣”的報道不斷出現(xiàn)，其中，一線城市購房和租房成本壓力大也成為主要原因之一。很多受到限購影響的群體主要靠租房居住，而房租上漲也讓這些群體感到越來越為難，那么，未來房租會怎樣變化呢？

    陳國強分析認(rèn)為，暑期跟春節(jié)之后，受學(xué)生和外來務(wù)工群體影響，房租波動性比較明顯。此外，限購的制約也使得租房需求增長，促成房租上漲。“未來我想會慢慢地趨于平緩，再次出現(xiàn)房租跳躍式變化可能會降低。限購的影響淡化了，未來市場，趨于平穩(wěn)的可能性更大。”