房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季“銀十”落幕，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，濟(jì)南樓市表現(xiàn)堪稱完美：供需兩旺，成交量穩(wěn)步上揚(yáng)，房價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。在開發(fā)商大力促銷及公積金貸款新規(guī)等多重因素影響下，大量剛需族出手購房，房企的庫存也在快速消化。

    展望今年最后兩個(gè)月的市場行情，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“金九銀十”的良好表現(xiàn)，為后市作了很好的鋪墊，預(yù)計(jì)樓市或呈現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)”態(tài)勢(shì)。

    商品房成交“四連漲”

    “銀十”已結(jié)束，回顧濟(jì)南樓市可發(fā)現(xiàn)，商品房成交量一路走高。首周，受中秋和國慶長假影響，成交慘不忍睹；接下來的兩周，成交量持續(xù)上升，很快恢復(fù)到9月旺季的水平；最后一周，更是創(chuàng)下成交2058套的好成績，讓這個(gè)“銀十”顯得成色很足。

   統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月22日-28日，濟(jì)南樓市共成交商品房2058套，相比前一周的1748套增加310套。其中，住宅共成交1250套，環(huán)比增加125套；辦公寫字樓成交29套，環(huán)比增加12套；商業(yè)用房成交22套，環(huán)比減少33套；車庫成交59套，環(huán)比增加32套；儲(chǔ)藏室成交601套，環(huán)比增加184套；廠房成交4套，環(huán)比增加4套；公寓類產(chǎn)品成交27套，環(huán)比增加15套；其他類商品房共成交66套，環(huán)比減少19套。

    中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，上周監(jiān)測的40個(gè)城市中，28個(gè)城市周均成交同比增長，福州、長沙、南昌、溫州、包頭增幅超過100%，其中長沙增幅最大，達(dá)到283.46%。重點(diǎn)城市中，天津、成都周均成交同比小幅下跌，其余城市皆上漲，其中南京漲幅最大，達(dá)到66.02%。

    北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在住宅市場成交回升的影響下，部分房企如中海、保利及招商等已完成年度銷售計(jì)劃，而其他年度銷售計(jì)劃完成不太理想的房企或?qū)⒄归_年底的沖刺，如萬科在昆明針對(duì)四大項(xiàng)目已啟動(dòng)了為期3個(gè)月的促銷活動(dòng)。如此情況下，商品房成交量穩(wěn)步上漲也是情理之中的事，預(yù)計(jì)在接下來的兩個(gè)月，這股勢(shì)頭還將持續(xù)。

    樓市仍靠剛需支撐

    “就目前置業(yè)者類型來看，剛需仍然是市場主流。”西部一樓盤的營銷負(fù)責(zé)人稱，目前支撐市場成交的，剛需還是主力軍。

    業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)控政策從嚴(yán)的環(huán)境下，中長期內(nèi)，剛需仍將是購房主力。目前濟(jì)南市場上的剛需購房群體主要包括為結(jié)婚買婚房的人，來濟(jì)工作想在此買房落腳的人，以及同兒女一起居住想有自己空間的老年人等，他們對(duì)房子的需求急迫，當(dāng)房價(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)時(shí)，便會(huì)快速入市。

    記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，這部分剛需族在樓盤選擇上也有明顯的傾向性，更青睞低總價(jià)、地段相對(duì)較好的中小戶型。來自各大樓盤銷售部的消息稱，不少購房仍傾向選擇面積在70-100平方米的低總價(jià)房源。

    此外，濟(jì)南住房公積金貸款新規(guī)，也是促使部分剛需人群加快入市步伐的一大原因。按照規(guī)定，公積金貸款購買首套自住住房，建筑面積在90平方米(含)以下的首付款比例由30%降低到20%，90平方米以上的仍為30%。這無疑是利好了90平方米以下小戶型。多數(shù)開發(fā)商也看好這點(diǎn)，開盤時(shí)首推中小戶型，力求抓住剛需族的心。

    大型房企后市發(fā)力

    樓市的好行情延續(xù)至今，業(yè)內(nèi)已就市場整體回暖達(dá)成共識(shí)。而且，大型房企普遍改變了年初的謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)后市有了充足的信心，其突出表現(xiàn)便是從三季度開始，在重點(diǎn)城市頻頻拿地。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢在內(nèi)的全國10個(gè)主要城市土地市場成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平方米，總土地出讓金達(dá)到406億元。其中，住宅用地土地出讓金高達(dá)326億元，基本與9月持平。

    專家分析說，年底地方政府推地積極性明顯增加，住宅土地成為主要供應(yīng)對(duì)象。同時(shí)隨著銷售狀況的好轉(zhuǎn)，企業(yè)去庫存也接近尾聲；開發(fā)商對(duì)土地的需求有所上升，部分開發(fā)商年底拿地也開始進(jìn)入沖刺階段，這在一定程度上促進(jìn)了近期土地的成交。

    記者注意到一個(gè)現(xiàn)象：近期頻頻拿地的，都是房企龍頭。資金和土地被認(rèn)為是房企后續(xù)發(fā)力的重要保證，在今年二三季度的拿地潮中，一些大型房企已獲得較多的土地儲(chǔ)備，成為下一輪的擴(kuò)張資本。分析人士認(rèn)為，房企在本輪融資和拿地中的表現(xiàn)，將在很大程度上決定其后的競爭格局，在下一輪的市場份額中，大型房企的競爭態(tài)勢(shì)勢(shì)必會(huì)改變。同時(shí)，隨著一些房企出售項(xiàng)目求生甚至被淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將進(jìn)一步加強(qiáng)。

    張大偉預(yù)計(jì)，未來房企融資和拿地的嘗試還將繼續(xù)，這不僅是市場預(yù)期升溫的體現(xiàn)，還將有助于樓市逐漸從低迷中走出。

    購房者信心指數(shù)提升

    隨著市場的整體回暖，不僅僅是房企，購房者的信心指數(shù)也在提升。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部的調(diào)研顯示，三季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，處于2011年“國八條”政策頒布以來的最高水平。其中，接近一半(46.5%)的購房者預(yù)期未來成交量將會(huì)繼續(xù)上漲；與上半年相比，超六成購房者認(rèn)為周邊樓盤有不同程度的漲價(jià)行為，這進(jìn)一步鞏固了購房者的漲價(jià)預(yù)期。

    對(duì)于由此引起的樓市表現(xiàn)，世聯(lián)地產(chǎn)分析認(rèn)為，在四季度的資金面可能要好于三季度、市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍以剛需為主以及購房者信心持續(xù)向好等因素的刺激下，四季度的成交量表現(xiàn)看好，或呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但上漲幅度有限。

    房價(jià)方面，專家預(yù)計(jì)接下來的兩個(gè)月將維持目前走勢(shì)，難有大的漲幅。究其原因，一方面，從現(xiàn)在的調(diào)控效果來看，房價(jià)基本上趨于穩(wěn)定，一些地方因?yàn)榈囟尾煌蛘邞粜驮O(shè)計(jì)以及裝修程度不同出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但總體上房價(jià)基本上穩(wěn)定下來了，高層也注意到這點(diǎn)，會(huì)持續(xù)調(diào)控不放松；另一方面，剛需市場決定了合理定價(jià)對(duì)需求端的刺激作用巨大，市場依然需要主流開發(fā)商采取“平價(jià)上量”的策略，房企不會(huì)也不敢大幅提升房價(jià)。