今年以來，先后有三個城市的樓市頻頻被媒體“唱空”。一是鄂爾多斯，供應(yīng)量嚴(yán)重過剩，價格大跌，成交低迷，部分房企資金鏈斷裂，少數(shù)項目停工，有爛尾風(fēng)險。二是溫州，房價大跌，部分房企資金緊張，有老板跑路。三是貴陽，潛在住宅供應(yīng)量大，但成交平穩(wěn)，價格近幾年并無大漲，當(dāng)前亦無大跌。

　　

　　近日關(guān)于溫州的新聞較多，有媒體報道“溫州房價大跳水，樓盤最大跌幅超50%”。從世界房地產(chǎn)發(fā)展史上看，一個地區(qū)房價整體下跌三成，就可算作泡沫破滅。當(dāng)前溫州有樓盤價格較去年上半年高點下跌五成，但全市房價不可能下跌這么多。

　　

　　從市場數(shù)據(jù)來看，自去年下半年以來，溫州房價一直領(lǐng)跌全國。如今年9月，全國70個大中城市新建商品住宅房價指數(shù)平均同比下跌1.26%，而溫州下跌幅度最大，為16.4%（70城中不包括鄂爾多斯，尚不知兩市哪個房價跌幅更大）。當(dāng)然，這只是房價指數(shù)，波幅小于實際成交價，相當(dāng)數(shù)量的樓盤價格同比去年9月，跌幅應(yīng)達三成左右，可認為是“泡沫破裂”。

　　

　　溫州房價泡沫緣何破滅？一方面，這是行業(yè)瘋狂的代價。一般市場規(guī)律：漲得高，跌得深。2009-2010年，全國房價經(jīng)歷了一輪上漲，其中多個月份溫州領(lǐng)漲全國。如今不僅溫州，整個浙江都是本輪全國樓市調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”。今年9月，溫州房價跌幅最大，其后依次為杭州、寧波、金華。漲時步調(diào)亦一致：2010年1月，溫州、金華、杭州位列70個城市房價漲幅榜前三名。

　　

　　另一方面，行業(yè)外部環(huán)境惡化。去年以來，全國經(jīng)濟增速下滑，以民營經(jīng)濟為主的溫州，情況尤其糟糕。很多溫州開發(fā)商的主業(yè)是制造業(yè)，主業(yè)不景氣，對房地產(chǎn)輔業(yè)的資金支持大減。而去年全國少數(shù)地區(qū)民間高利貸泡沫破滅，其中以鄂爾多斯、溫州最嚴(yán)重。相當(dāng)部分高利貸資金流進房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，或直接投機購房，房價下跌，加上實體經(jīng)濟蕭條，導(dǎo)致高利貸鏈條斷裂。去年6月底，溫州不良貸款率為0.37%，今年9月末升至3.27%，遠高于今年三季度全國商業(yè)銀行0.97%的不良率。信貸資產(chǎn)變差，銀行不愿放貸，企業(yè)融資更加困難。

　　

　　溫州一直是中國民營經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)之一。2009年以來，溫州房地產(chǎn)市場由直線上漲，轉(zhuǎn)為直線下跌，既說明了國家房地產(chǎn)調(diào)控在溫州效果顯著，又反映出市場機制也在調(diào)節(jié)房價水平。這應(yīng)屬政府“有形之手”和市場“無形之手”在樓市中共同發(fā)揮作用的典范。

　　

　　當(dāng)前，全國房地產(chǎn)市場正在走出低谷，隨著3月以來成交量持續(xù)活躍，價格也由跌轉(zhuǎn)漲，但近期漲幅收窄，基本趨于平穩(wěn)。正如溫總理所言：調(diào)控初見成效，但效果還不穩(wěn)固。對那些房價明顯偏高的城市，地方不應(yīng)有意托市，而應(yīng)讓市場機制說話。反之，假如房價沒有泡沫，那么即便調(diào)控從嚴(yán)，也不必擔(dān)心樓市會崩盤。

　　

　　從購房者角度分析，近些年溫州人在投資房產(chǎn)方面，未免有些喪失理性。2003年開始，“溫州炒房團”聲名漸隆，先是去上海炒，后來全國多個城市都出現(xiàn)了他們的身影。據(jù)新聞報道，2009年底和2010年在房價高點入市的溫州炒房者，至今被套者不在少數(shù)，被套在自家門口的也大有人在。

　　

　　我們從不否認，中國房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間，長期來看，房屋保值增值的屬性仍然存在，自住性購房者何時入市都無妨。但溫州炒房團的興起、瘋狂、衰落、崩滅，為那些依然對炒房懷有濃厚興趣的國人，敲響了警鐘。

　　

　?。ㄗ髡呦捣康禺a(chǎn)研究人士）