住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金貸款則是住房公積金中心向符合條件的職工發(fā)放的優(yōu)惠利率個(gè)人住房抵押貸款。通常，為了保證住房公積金收支良性運(yùn)轉(zhuǎn)，避免執(zhí)行優(yōu)惠利率的住房公積金貸款被用于購(gòu)買(mǎi)高檔商品房，職工申請(qǐng)住房公積金貸款，在貸款額度上有所限制?？陀^上，伴隨著近幾年房?jī)r(jià)的快速上漲，我國(guó)大部分城市的住房公積金貸款額度存在調(diào)整的需要。比如一線城市住房?jī)r(jià)格的單價(jià)普遍在兩萬(wàn)元以上，相對(duì)于較少的住房公積金貸款額度，普通職工買(mǎi)房的壓力較大。所以，根據(jù)房?jī)r(jià)運(yùn)行情況，適當(dāng)調(diào)整住房公積金貸款額度，可有效減輕買(mǎi)房人的財(cái)務(wù)壓力，真正體現(xiàn)出住房公積金政策的普惠作用。

 

　　雖然住房公積金貸款額度的調(diào)整，提高了剛性住房需求的購(gòu)買(mǎi)力，但住房公積金貸款額度的調(diào)整可能蘊(yùn)含著一定的政策含義，將對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，可能被市場(chǎng)解讀為政府認(rèn)可現(xiàn)行房?jī)r(jià)，進(jìn)而托市，房?jī)r(jià)下跌可能性小，而上漲可能性增大，這需要引起關(guān)注。

 

　　按理，住房公積金貸款額度調(diào)整的頻率、幅度和時(shí)機(jī)，均會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)樓市的判斷。從住房公積金貸款額度調(diào)整的頻率看，若已形成常規(guī)性的調(diào)整頻率，如每年調(diào)整，那對(duì)樓市預(yù)期的影響可能較小。因?yàn)槭袌?chǎng)將住房公積金貸款額度調(diào)整視為常規(guī)行為。若住房公積金貸款額度多年不調(diào)整，突然的、未預(yù)期的來(lái)一次調(diào)整，則容易被市場(chǎng)解讀為帶有明顯政策傾向，對(duì)樓市預(yù)期的影響就大了。若是每次住房公積金貸款額度調(diào)整的幅度較小，則市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)較??；若是突然較大幅調(diào)整，則容易被市場(chǎng)認(rèn)為是政府有意托市的舉措，對(duì)樓市預(yù)期的影響巨大。從調(diào)整時(shí)機(jī)看，在樓市成交量上升時(shí)出臺(tái)住房公積金貸款額度調(diào)整政策，容易被市場(chǎng)忽視；若是在樓市成交量下降時(shí)調(diào)整住房公積金貸款額度，其政策含義不言而喻，對(duì)樓市預(yù)期的影響巨大。

 

　　眼下，樓市預(yù)期已出現(xiàn)變化。剛剛過(guò)去的“銅九鐵十”，樓市成交量未能如期明顯上升，部分熱點(diǎn)城市的成交量反而環(huán)比下降。這一方面是宏觀調(diào)控的結(jié)果，另一方面也說(shuō)明了4至8月期間樓市成交量回暖是住房剛性需求的一次集中性釋放。從各方面因素分析看，四季度樓市將運(yùn)行平穩(wěn)，房?jī)r(jià)不太可能現(xiàn)大漲或大跌。但樓市上漲預(yù)期可能正逐步形成。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格，9月全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，接近一半的城市新房?jī)r(jià)格上漲。還有，今年三季度大型房企拿地積極性明顯提高，顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的跡象更加明顯，10月中國(guó)制造業(yè)PMI指數(shù)再次回升至50的榮枯線以上，表明制造業(yè)景氣轉(zhuǎn)好，也將增大房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。特別是近期人民幣匯率升值較快，熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)的可能性增加，房地產(chǎn)容易成為熱錢(qián)流入的重點(diǎn)區(qū)域，對(duì)此不能不有所警惕。

 

　　在這種情形下，若大規(guī)模地、普遍地調(diào)整住房公積金貸款額度，容易被市場(chǎng)解讀為是地方政府帶有政策意圖的做法，將明顯影響樓市預(yù)期。據(jù)近期媒體報(bào)道，有30多個(gè)城市微調(diào)了住房公積金貸款額度，其對(duì)樓市預(yù)期的影響需要引起關(guān)注。當(dāng)然，在已調(diào)整住房公積金貸款額度的城市，相對(duì)于較高的房?jī)r(jià)，調(diào)整幅度或調(diào)整后的額度，作用確實(shí)有限，也不會(huì)大幅增加剛性住房需求群體的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。因此，住房公積金貸款額度的調(diào)整，需要政府、媒體有正確的輿論引導(dǎo)，避免產(chǎn)生誤導(dǎo)購(gòu)房群體，增大房?jī)r(jià)上漲預(yù)期壓力。

 

　　(項(xiàng) 崢 作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，財(cái)經(jīng)評(píng)論人)