與張招興對(duì)話前幾天，越秀地產(chǎn)剛剛公布收購(gòu)了武漢一塊建筑面積達(dá)15.3萬(wàn)平方米的土地。在成功運(yùn)營(yíng)了廣州IFC交易、構(gòu)建地產(chǎn)和房托常態(tài)化互動(dòng)新平臺(tái)之際，越秀如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控、適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要，是越秀集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張招興非常關(guān)注的問(wèn)題。

 

　　現(xiàn)年49歲的張招興，2008年獲任越秀集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理、越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事，與越秀掌舵人越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)陸志峰堪稱(chēng)是“完美組合”，張自稱(chēng)“陸董更多是領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)進(jìn)行戰(zhàn)略層面的謀劃、本人則更多是帶領(lǐng)一個(gè)具有強(qiáng)勢(shì)執(zhí)行力的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略”。履新之際，時(shí)值越秀集團(tuán)“三年（2009-2011）調(diào)整優(yōu)化發(fā)展”戰(zhàn)略實(shí)施初期，問(wèn)題逐一涌現(xiàn)，也是中國(guó)房?jī)r(jià)受金融危機(jī)影響大跌時(shí)段，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎作用開(kāi)始產(chǎn)生質(zhì)疑。

 

　　而如今，正值越秀集團(tuán)“3＋X”模式發(fā)展棋到中段，亦是越秀地產(chǎn)探路中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的突破之年，對(duì)話張招興，頗具意義。

 

　　開(kāi)河之作

 

　　提問(wèn)：此次廣州IFC注入完成，對(duì)于越秀集團(tuán)、地產(chǎn)、房托而言意義何在？

 

　　張招興：從本次交易的背景看，首先是越秀集團(tuán)具備了實(shí)施巨人項(xiàng)目的基本條件，上市平臺(tái)結(jié)構(gòu)得到了徹底優(yōu)化，國(guó)金中心實(shí)現(xiàn)了全面運(yùn)營(yíng)（即“廣州IFC”），為交易打下了基礎(chǔ)，其次，地產(chǎn)和房托的常態(tài)化互動(dòng)是應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控、適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要。

 

　　越秀集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)中，越秀地產(chǎn)是核心支柱。但在國(guó)內(nèi)住宅宏觀調(diào)控常態(tài)化的背景下，以“買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售”這一傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)發(fā)展模式為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，普遍存在資金短缺、業(yè)績(jī)下滑、抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱等問(wèn)題，面臨較大的生存危機(jī)。

 

　　另一方面，在超過(guò)1300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，越秀地產(chǎn)擁有包括國(guó)金中心在內(nèi)的超過(guò)300萬(wàn)平方米的在建和未建優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，如按照靠租金回收成本的傳統(tǒng)商業(yè)模式，普遍存在回收期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，易致企業(yè)沉淀大量資金。以國(guó)金中心為例，項(xiàng)目總投資額約81億元，僅靠收租的話，年回報(bào)率約5.8%，投資回收期長(zhǎng)達(dá)17年左右，會(huì)給越秀地產(chǎn)快速擴(kuò)張帶來(lái)沉重壓力。為此，越秀地產(chǎn)迫切需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

 

　　而且，在實(shí)施巨人項(xiàng)目之前，越秀房托的規(guī)模太?。▋H為66億元，而香港和新加坡的REITS平均資產(chǎn)規(guī)模分別為202.6億元和144.1億元），競(jìng)爭(zhēng)力弱，缺乏行業(yè)影響力。房托現(xiàn)有的幾個(gè)項(xiàng)目大多已步入成熟期，增長(zhǎng)空間有限，可持續(xù)發(fā)展和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。

 

　　在香港上市的所有內(nèi)房股當(dāng)中，越秀地產(chǎn)是唯一擁有房托基金的，這是我們的核心能力。發(fā)揮好這個(gè)核心能力，地產(chǎn)和房托兩個(gè)上市平臺(tái)的發(fā)展后勁就會(huì)不斷增強(qiáng)，融資功能也會(huì)不斷放大，香港越企的融資空間也同樣受益，集團(tuán)總部就有更多力量支持金融、交通等其他核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而成功實(shí)現(xiàn)“十二五”的戰(zhàn)略設(shè)想。

 

　　從項(xiàng)目意義的角度而言，首先，這個(gè)項(xiàng)目是一項(xiàng)牽一發(fā)而動(dòng)全身、具有巨大杠桿效應(yīng)的資本運(yùn)作項(xiàng)目。通過(guò)該交易，越秀地產(chǎn)迅速實(shí)現(xiàn)了對(duì)國(guó)金中心的投資回收，增加約49億元現(xiàn)金，減少了45億元銀行負(fù)債，合共獲得額外約94億元的資金貢獻(xiàn)。其次，由越秀房托承接國(guó)金中心項(xiàng)目公司債務(wù)，越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從交易前的67%下降至交易后的62%，總資本負(fù)債率也從46%大幅下降至30%，一次性釋放了45億元的借貸空間，使越秀地產(chǎn)剩余借貸空間從原來(lái)銀行規(guī)定的“天花板”借貸比率1.5框定下的89億元擴(kuò)至約134億元，財(cái)務(wù)狀況更顯穩(wěn)健，接近于中海外及華潤(rùn)置地等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的同程度水平。

 

　　其次，迅速實(shí)現(xiàn)了越秀房托的跨越式發(fā)展。越秀房托經(jīng)營(yíng)物業(yè)面積從21萬(wàn)平方米增加到68萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)從74億元增加到268億元，資產(chǎn)規(guī)模在香港上市房產(chǎn)基金排名由原來(lái)倒數(shù)第二名躍升至第四名，并躋身亞洲前十大房地產(chǎn)投資信托基金行列。優(yōu)化了物業(yè)組合，減少越秀房托對(duì)白馬大廈服裝批發(fā)市場(chǎng)的過(guò)度依賴(lài)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

 

　　另外，還優(yōu)化了股東結(jié)構(gòu)，一方面引入了如友邦保險(xiǎn)、中國(guó)社保基金等國(guó)際知名基金投資者，機(jī)構(gòu)投資者持股比例由原來(lái)的30%上升至70%，越秀房托的股東結(jié)構(gòu)更趨合理和穩(wěn)定；另一方面越秀房托的股本較交易前增大了超過(guò)兩倍，交易的流動(dòng)性大大增強(qiáng)，為其市值進(jìn)一步提升創(chuàng)造了條件。

 

　　還有一點(diǎn)很重要的是，此次重組使越秀地產(chǎn)對(duì)越秀房托的控股比例從現(xiàn)時(shí)的35.58%最終增加至約50%，由相對(duì)控股公司直接躍變?yōu)榻^對(duì)控股公司，掌握并進(jìn)一步鞏固對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的控制，同時(shí)增加了收益分配權(quán)。

 

　　并且，推動(dòng)了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)增值共約70億元?？焖賹?shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)，國(guó)金中心交易對(duì)價(jià)約154億元，扣除投資成本約81億元及相關(guān)稅費(fèi)、補(bǔ)貼等支出后，產(chǎn)生了約43億元的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，約為國(guó)有資產(chǎn)帶來(lái)22億元的凈資產(chǎn)增加（越秀集團(tuán)占該項(xiàng)利潤(rùn)約50%）。

 

　　產(chǎn)融結(jié)合戰(zhàn)略框架完型

 

　　提問(wèn)：本次交易對(duì)“越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)向高端發(fā)展模式轉(zhuǎn)型”，從戰(zhàn)略意義上如何解讀？

 

　　張招興：如果越秀地產(chǎn)單純依賴(lài)“開(kāi)發(fā)＋銷(xiāo)售”的低端發(fā)展模式，或者長(zhǎng)期大量持有商業(yè)地產(chǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，可持續(xù)發(fā)展的后勁也不強(qiáng)。越秀地產(chǎn)通過(guò)國(guó)金中心注入越秀房托的嘗試，繼續(xù)雙平臺(tái)互動(dòng)和實(shí)踐“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的高端商業(yè)發(fā)展模式。

 

　　此外，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高端發(fā)展模式轉(zhuǎn)型后，越秀集團(tuán)整體融資空間也將得到有效放大，將有更大的能力支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及三大核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是積極參與金融產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)重組，打造全牌照的綜合性金融控股集團(tuán)，促進(jìn)越秀集團(tuán)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，旗下金融、地產(chǎn)、交通三大核心產(chǎn)業(yè)真正形成三足鼎立之勢(shì)，成為產(chǎn)融結(jié)合、高度協(xié)同、具較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的航母級(jí)企業(yè)。

 

　　提問(wèn)：從3月份成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，到廣州IFC注入越秀房托，越秀地產(chǎn)動(dòng)作頻頻，在下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，地產(chǎn)仍然是越秀的龍頭版塊么？

 

　　張招興：下一步，越秀地產(chǎn)將堅(jiān)持“住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略，充分發(fā)揮“地產(chǎn)+房托”的雙平臺(tái)互動(dòng)優(yōu)勢(shì)，確立“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，打造出越秀獨(dú)特的核心能力，繼續(xù)推動(dòng)發(fā)展模式由傳統(tǒng)向高端增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型，在鞏固廣州市場(chǎng)地位的同時(shí)，完善全國(guó)化布局，成為在國(guó)內(nèi)具有較高影響力和知名度的大型全國(guó)性綜合房地產(chǎn)企業(yè)。

 

　　其中，越秀房托作為地產(chǎn)控股的公司，主要是專(zhuān)注于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，培育和持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，通過(guò)出色的商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力、持續(xù)性的資產(chǎn)增值能力和資本運(yùn)作能力，成為行業(yè)領(lǐng)先地位的專(zhuān)業(yè)化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

 

　　我們將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)發(fā)展短板的查補(bǔ)和核心能力的打造。就地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，一是創(chuàng)新能力的提升，著手建設(shè)研發(fā)平臺(tái)和一套可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化體系，為未來(lái)的滾動(dòng)擴(kuò)張?zhí)峁┗A(chǔ)；二是銷(xiāo)售能力的提升，通過(guò)引入社會(huì)中介資源、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)渠道，實(shí)現(xiàn)從“坐銷(xiāo)”向“行銷(xiāo)”轉(zhuǎn)變；此外，在管控能力、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同上繼續(xù)強(qiáng)化。就商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，主要是商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的培育，能夠很好地覆蓋不同類(lèi)型物業(yè)。就金融運(yùn)作來(lái)說(shuō)，主要是充分釋放REITs平臺(tái)的作用，提升資本效率。

 

　　通過(guò)以上三個(gè)方面的努力，立足于投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、資本運(yùn)作者四位一體的角色定位，實(shí)現(xiàn)“有效變現(xiàn)+控股持有+基金配售”，最大程度發(fā)揮“開(kāi)發(fā)+營(yíng)運(yùn)+金融”的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊效益進(jìn)一步提升和可持續(xù)發(fā)展。

 

　　地產(chǎn)金融先行者

 

　　提問(wèn)：越秀地產(chǎn)因?yàn)閾碛蟹客羞@個(gè)Reits平臺(tái)而在融資環(huán)節(jié)具備了先天優(yōu)勢(shì)，相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，未來(lái)將如何更大程度地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)？

 

　　張招興：由于監(jiān)管、市場(chǎng)環(huán)境等原因，越秀的REITs平臺(tái)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)仍是領(lǐng)先的，這就決定了越秀有能力將優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為金融產(chǎn)品來(lái)運(yùn)作，有條件向房地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)形態(tài)轉(zhuǎn)型。事實(shí)上，國(guó)外先進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如波士頓地產(chǎn)、鐵獅門(mén)、西蒙早就把商業(yè)地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品運(yùn)作了。

 

　　對(duì)于越秀地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，只要條件成熟就會(huì)繼續(xù)注入越秀房托，我們追求的是要跟國(guó)民經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)模式。也就是從“買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售”的簡(jiǎn)單模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)營(yíng)運(yùn)、長(zhǎng)期持有、金融運(yùn)作”的新產(chǎn)業(yè)模式。實(shí)現(xiàn)這種新模式以后，越秀地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造將更加多元，除了簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售收入，還有資產(chǎn)增值、租金收益及資本市場(chǎng)的溢價(jià)；整體盈利水平將會(huì)達(dá)到一個(gè)新臺(tái)階，凈資產(chǎn)收益率將達(dá)到行業(yè)中上水平，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)更加健康；融資渠道更加暢通，現(xiàn)金回籠更加迅速，相應(yīng)投入到其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就更加快捷。越秀房托則有望成為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)信托基金?？梢哉f(shuō)，我們擁有其他地產(chǎn)公司所不具備兩個(gè)上市平臺(tái)，而這兩個(gè)上市平臺(tái)可以聯(lián)動(dòng)、互動(dòng)，利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)的有效結(jié)合。

 

　　越秀地產(chǎn)目前還有西灣路的財(cái)富天地商貿(mào)城、珠江新城的財(cái)富中心、天河北的天河商旅等位于廣州核心位置的高端商業(yè)項(xiàng)目和杭州、武漢、沈陽(yáng)、煙臺(tái)等省外城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，共約255萬(wàn)平方米。持有的商業(yè)地產(chǎn)資源均位于一、二線城市的核心商業(yè)區(qū)域，商業(yè)價(jià)值潛力巨大。

 

　　提問(wèn)：萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)模式已在全國(guó)快速布局，越秀地產(chǎn)在標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作與品牌擴(kuò)張方面并不明顯；在商業(yè)地產(chǎn)和自持物業(yè)的力度和比例將出現(xiàn)什么變化，如果轉(zhuǎn)型已經(jīng)出現(xiàn)的話，越秀在這一角色轉(zhuǎn)化中在資金、財(cái)務(wù)策略、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式會(huì)發(fā)生哪些變化以及需要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)？

 

　　張招興：房企在商業(yè)地產(chǎn)方面確實(shí)已經(jīng)形成了差異化較為明顯的發(fā)展模式，如我們常說(shuō)的萬(wàn)達(dá)模式、凱德模式、華潤(rùn)模式等，每一種模式都有自己獨(dú)特的地方。

 

　　越秀集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)是基于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和內(nèi)部項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，是可以標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作和快速?gòu)?fù)制的，通過(guò)雙平臺(tái)成熟一個(gè)互動(dòng)一個(gè)，不會(huì)沉淀巨額的資金，可以快速回籠現(xiàn)金并投入下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從而獲得滾動(dòng)的、可復(fù)制和可持續(xù)的發(fā)展。可以說(shuō)，越秀集團(tuán)是國(guó)內(nèi)房企中具有唯一性而且能夠充分發(fā)揮這種唯一性的企業(yè)，有自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌特色，也能夠充分發(fā)揮自己的核心能力和差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

 

　　在資金支撐和財(cái)務(wù)運(yùn)作方面，越秀集團(tuán)有多重優(yōu)勢(shì)。第一，作為廣州市最大的國(guó)企，越秀集團(tuán)同多家銀行合作關(guān)系緊密并保持戰(zhàn)略合作關(guān)系；第二，作為國(guó)企紅籌，充分利用香港這一國(guó)際金融中心平臺(tái)優(yōu)勢(shì)；第三就是雙平臺(tái)互動(dòng)將為集團(tuán)帶來(lái)非常強(qiáng)大的資金支撐。

 

　　至于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)能夠有效平抑經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，地產(chǎn)和房托雙平臺(tái)互動(dòng)在資金回收和產(chǎn)業(yè)鏈條完整程度上比其他房企更有優(yōu)勢(shì)，而且我們從今年初開(kāi)始啟動(dòng)全面風(fēng)險(xiǎn)管控體系，積極提高企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的敏銳性和對(duì)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)判能力，及時(shí)調(diào)整當(dāng)期經(jīng)營(yíng)策略和應(yīng)對(duì)措施，確保企業(yè)抓住機(jī)遇，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　提問(wèn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)限購(gòu)等系列調(diào)控后，住宅市場(chǎng)投資客減少，資金外流，房?jī)r(jià)小幅下跌。請(qǐng)你判斷一下房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變局？

 

　　張招興：調(diào)控會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)更理性、健康及更持續(xù)發(fā)展。住宅市場(chǎng)投資客減少，社會(huì)資本流入減少，有助于擠出泡沫，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。但在某種程度上，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等以抑制投資、投機(jī)性需求為導(dǎo)向的政策迫使資本流入商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)了中國(guó)開(kāi)發(fā)商不斷從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

 

　　從整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展看，情況還是值得樂(lè)觀的。幾年前，地產(chǎn)行業(yè)突然加快步伐背后擁有一個(gè)強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力城市化。當(dāng)前，中國(guó)歷史上最大規(guī)模的城市化進(jìn)程是地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的深層次原因，新一輪人口流向和人口紅利是房企轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動(dòng)力。同時(shí)，城市的重新布局，會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開(kāi)拓新的格局。