房價是否將重回上升軌道？在2012年11月16日財新峰會“房地產(chǎn)尋找未來”分論壇上，高盛集團中國投資管理部副主席兼首席投資策略師哈繼銘認為，短期來看，中國房地產(chǎn)市場的真實需求仍然旺盛，房價有上漲空間，但長期來看房價將受到?jīng)_擊。
哈繼銘說，在中國，有的行業(yè)受到政府大力扶持都上不去，有的行業(yè)政府拼命打壓也下不去。房地產(chǎn)業(yè)就屬于后一類，雖然屢經(jīng)調控，仍保持堅挺，這說明房地產(chǎn)業(yè)有很強的內(nèi)在增長潛力。
哈繼銘分析，目前中國中青年比例仍比較高，這部分人由于自住和養(yǎng)老原因，購房需求比較旺盛，所以短期內(nèi)房價仍將得到支撐。嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，使得房價在過去兩年中基本上沒有上漲，但居民收入?yún)s有每年10%以上的增長，房價收入比雖然還不能說低，但是已經(jīng)相對2010年的水平出現(xiàn)了回落。
但哈繼銘對中國房地產(chǎn)市場的長期增長看法審慎。他分析說，隨著中國的人口老齡化進程，房地產(chǎn)市場可能受到?jīng)_擊。在可見的未，計劃生育政策下出生的新一代不僅擁有自己的住房，還將從父母、岳父母那里繼承一套住房，屆時會出現(xiàn)一家人有三套房的局面，屆時的住宅市場需求肯定將大幅下降。
哈繼銘同時指出，中國房地產(chǎn)業(yè)仍有空間應對未來的老齡化挑戰(zhàn)。中國的城市化率2011年底達到51%，但其中還有相當部分只是居住在城市的農(nóng)民工，并沒有得到城市戶籍融入城市生活，也沒有自己的住房，屬于“被城市化”者。這部分人如果真正實現(xiàn)“城市化”，將會釋放相當龐大的購房需求。
他還指出，中國區(qū)域差異很大，雖然一部分城市的房地產(chǎn)市場可能因老齡化而面臨飽和，但內(nèi)陸地區(qū)也會有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/div>
在哈繼銘看來，老齡化雖然會對住宅市場帶來挑戰(zhàn)，但也可以給房地產(chǎn)商帶來新的機遇。過去中國小孩多，教育資源稀缺，而未來中國人面臨的可能不是入學難，而是養(yǎng)老難。養(yǎng)老需求將更趨旺盛，養(yǎng)老地產(chǎn)可能成為房地產(chǎn)商重要的增長點。
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