11月30日消息：據(jù)《新民晚報》報道，上世紀90年代末首批貸款買房的自住購房者，在捱過了多年的還款壓力期后，紛紛成功上岸，由“房奴”躍升至“房主”。而他們最終收獲的，不僅僅是一個居所，更有因置業(yè)而帶來的資產(chǎn)倍增。
“房奴”解套無債一身輕
對于能夠提前還貸，李女士還是表現(xiàn)出一些興奮。在2000年購入房產(chǎn)時，考慮月還款額的承受力，李女士選擇貸款20年，現(xiàn)在每月3000多元的貸款對她來說，“早已不再是一種壓力”，隨著家庭收入的上漲和積累，李女士還是決定提前把貸款還清。
目前，像李女士這樣的案例已經(jīng)越來越多。甚至，在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟看來，這樣的情況“在之前的幾年已經(jīng)出現(xiàn)”。
1998年，在取消福利分房和實現(xiàn)住房貨幣化分配政策的帶動下，我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向市場化，并由此邁上快速發(fā)展的通道。“當時基于人們對于貸款的陌生感，貸款期限多數(shù)在10-15年之間，超過20年的頗為少見”，同濟大學房地產(chǎn)研究所所長施建剛認為，“首批購房者還貸結(jié)束，從時間上來看也屬合情合理。”
這樣的現(xiàn)實狀況不僅與貸款期限有關(guān)，也與十年前的房價基數(shù)、貸款規(guī)模密切相關(guān)。
漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉就稱，現(xiàn)在的一套200萬元的房子十年前大約只需要20-30萬元，再加上早期借貸消費的觀念并不為國人所接受，所以首批購房者貸款規(guī)模普遍只有15-20萬元左右。而由于房價上漲和收入水平的快速提高，提前還貸者屢見不鮮。
由此，在十多年后，選擇按揭貸款購房的首批“房奴”，多數(shù)都將結(jié)束償還周期，進入無債一身輕的狀態(tài)。
房產(chǎn)增值財富可變現(xiàn)
陳晟更明確地表示，這部分首批購房者“屬于中國城市化快速推進的受益者”，“首批購房者之前的貸款壓力，在房價的快速上升中，早已轉(zhuǎn)變成財富”。相對房價的增幅，首批購房者承受的信貸壓力完全被減輕，而這也被目前的80后“房奴”艷羨不已。
對于首批購房者所擁有的房產(chǎn)在十幾年之后已增值數(shù)倍的說法，陳晟用一個樣本[最新消息 價格 戶型 點評]來說明，“2001年，位于浦東的證大家園[最新消息 價格 戶型 點評]價格大約在2300元/平方米左右，而目前則為3萬元/平方米左右，房產(chǎn)增值十余倍。”
一些業(yè)內(nèi)人士也表示，以上海的房價來看，十年前的房價要和當前相差9-10倍。
房地產(chǎn)十多年的快速發(fā)展，除了極大改善了人們的居住條件，也大大增加了居民的財產(chǎn)性收入。付偉就認為，“這個階段對于大多數(shù)家庭進行財富積累都是一個機遇期，相對于普通工薪家庭而言，在這十年里買房的人比不買房的人財富增長的速度要高出10倍以上。”這自然是由于過去十年因為房產(chǎn)的升值幅度已經(jīng)達到了10倍，直接導致有房者與無房者財富差距擴大。而需要注意的是，在過去十多年里由于政策較為寬松，不少家庭利用房貸杠桿，實現(xiàn)多次買進賣出，其獲利的空間就遠遠不只10倍。
也有人表示，首批購房者雖然名義財富增加了，但如果只有一套房子用來自住，名義財富的增加并沒有多少意義。對此陳晟則認為，“考慮到資產(chǎn)更新的角度，過去十多年擁有房產(chǎn)的人相比沒有房產(chǎn)的人，更具有改善生活的能力，而且付款壓力也降低很多，畢竟從某種角度而言，房產(chǎn)是一種可變現(xiàn)的財富。”
改善有理置業(yè)更輕松
正如陳晟所言，財富的增長使首批購房者具備了更強的改善生活的能力。而改善性需求對于樓市的影響也越來越大。
今年樓市在第二季度開始回升，并在6月份達到高潮，其中改善型需求的集中放量成為主導型的因素。
從三季度公寓成交排名來看，中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的某樓盤憑借較高的性價比，在6月底開盤后就一舉成交400多套。而在成交排行前十項目中還有來自長風板塊的中海[簡介 最新動態(tài)]紫御豪庭和外高橋板塊的仁恒森蘭雅苑。這兩個項目均為大平層戶型，由于以較為理性的價格入市，其去化情況較為理想，其中不乏改善性需求的支撐。
對于首批購房者入市，陳晟認為“早已發(fā)生”。在他看來，城市化進程的推動很重要的力量來自改善型需求，而未來十年，房地產(chǎn)市場至少有4-5億平方米的銷售面積與改善性需求有關(guān)。
付偉更表示，“特別是在保障房建立起來之后，首批購房無疑將會成為改善型置業(yè)的主要對象，其重要性甚至超過剛需。”
