第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)訊 如果有可能的話，拖得越久自然對(duì)開發(fā)商越有利。何況大家普遍認(rèn)為，明年市場(chǎng)會(huì)好于今年，這樣也能減緩項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　持續(xù)的調(diào)控使一些拿地超過(guò)兩年卻遲遲未動(dòng)工的熱點(diǎn)地塊逐漸“浮出水面”。

　　位于上海最近兩年的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域虹橋生態(tài)商務(wù)區(qū)的長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西地塊以及長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊，2010年9月29日出讓至今已兩年，仍寂靜一片，不見動(dòng)工跡象。兩幅閑置土地背后均有新加坡開發(fā)商的身影。其中，長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西地塊投資方為新加坡國(guó)浩房地產(chǎn)集團(tuán)及香港國(guó)浩集團(tuán)，長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊的投資方則包括新加坡華業(yè)集團(tuán)、新加坡置地集團(tuán)以及新加坡慶隆集團(tuán)三家。

　　公開資料顯示，長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊在2011年7月19日及9月6日分別進(jìn)行了環(huán)評(píng)首次及第二次公示，并在今年7月16日取得上海發(fā)改委關(guān)于地塊一期項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)；而長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西地塊，也在今年8月2日和9月6日，進(jìn)行了兩次環(huán)評(píng)公示，但此后再無(wú)進(jìn)展。

　　為何拿地超過(guò)兩年時(shí)間仍未動(dòng)工，國(guó)浩方面對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的采訪未作出回應(yīng)，在2011財(cái)年及2012財(cái)年相關(guān)公告及年報(bào)中，國(guó)浩房地產(chǎn)集團(tuán)也未提及長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西地塊的預(yù)計(jì)開工日期。

　　而長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊的兩家股東——華業(yè)集團(tuán)和置地集團(tuán)曾在2011年年報(bào)中稱，計(jì)劃今年四季度項(xiàng)目開工，不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能性不大。該地塊另一家股東慶隆集團(tuán)在接受采訪時(shí)，則以“商業(yè)機(jī)密”為由，拒絕透露該地塊開工日期。

　　高價(jià)拿地遭遇尷尬

　　高價(jià)拿地又逢今年樓市低迷或許是上述兩個(gè)地塊遲遲不見開工的原因。

　　2010年9月29日，上海長(zhǎng)風(fēng)板塊三幅住宅用地同一天出讓，曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)。三幅土地即長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊、長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西地塊及長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，這三幅長(zhǎng)風(fēng)住宅用地吸引了大量知名開發(fā)商的關(guān)注，每幅地塊都吸引到超過(guò)30家開發(fā)商領(lǐng)取出讓文件，而最終參與競(jìng)買的競(jìng)買人在八九家左右，其中不乏中海、遠(yuǎn)洋、保利等知名央企，競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，出讓價(jià)格也水漲船高。

　　三幅土地相鄰，長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊規(guī)模最大，樓板價(jià)也創(chuàng)下長(zhǎng)風(fēng)板塊的最高紀(jì)錄。該地塊總價(jià)33.93億元，折合樓板價(jià)近2.6萬(wàn)元/平方米，雅戈?duì)?600177)置業(yè)控股有限公司為最終買家。

　　相比之下，被新加坡企業(yè)收入囊中的長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)9號(hào)西地塊和長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊，樓板價(jià)雖不及長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東，但也都超過(guò)2萬(wàn)/平方米。

　　其中，長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西地塊的出讓總價(jià)30.4億元，折合樓板價(jià)24812元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到59%，項(xiàng)目公司為上海新浩嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新加坡國(guó)浩房地產(chǎn)集團(tuán)與香港國(guó)浩集團(tuán)旗下各持有50%的權(quán)益。

　　而長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊總價(jià)20.6億元，樓板價(jià)24009元/平方米，溢價(jià)率45%，項(xiàng)目公司為上海錦鵬置業(yè)有限公司，新加坡華業(yè)集團(tuán)、新加坡置地集團(tuán)以及新加坡慶隆集團(tuán)分別擁有40%、30%及30%權(quán)益。

　　今年5月，距離上述三幅土地不遠(yuǎn)處的中海長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目率先開盤入市，優(yōu)惠后大平層均價(jià)僅約4萬(wàn)元/平方米，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為貼近成本。有分析人士對(duì)記者表示，由于中海項(xiàng)目體量大，如果拉長(zhǎng)開發(fā)周期的話，即使一期低價(jià)出售，未來(lái)仍然有很大的價(jià)格調(diào)整空間。

　　“一般來(lái)講，地王樓盤第一批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。從這個(gè)角度而言，通過(guò)拉長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期，土地本身的增值及房?jī)r(jià)的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)，一定程度上講，拉長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對(duì)沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價(jià)值。” 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉稱。

　　不過(guò)對(duì)2010年9月拿地的三個(gè)項(xiàng)目而言，高價(jià)拿地的尷尬則更為突出。“上述三個(gè)項(xiàng)目，如果跟隨中海入市會(huì)非常被動(dòng)，利潤(rùn)空間有限，因此如果有可能的話，拖得越久自然對(duì)開發(fā)商越有利。何況大家普遍認(rèn)為，明年市場(chǎng)會(huì)好于今年，這樣也能減緩項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。”有分析人士表示。

　　全球布局的優(yōu)勢(shì)

　　不過(guò)并非所有開發(fā)商都有拖下去的資本。“很大程度取決于開發(fā)商的身份以及資金實(shí)力。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　雅戈?duì)栭_發(fā)的長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東項(xiàng)目，去年底便已開工，如今接近結(jié)構(gòu)封頂，有消息稱，該項(xiàng)目有望在明年初展開預(yù)售。但雅戈?duì)柕拈_工，被認(rèn)為是一種無(wú)奈。去年底以及今年初，正是市場(chǎng)最低迷的時(shí)候，不過(guò)民企的身份以及資金壓力令其早早進(jìn)場(chǎng)。

　　而長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西和11號(hào)西北地塊的開發(fā)商為新加坡上市公司，處境則沒(méi)有雅戈?duì)柲菢悠D難。根據(jù)媒體當(dāng)年的報(bào)道，長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西和11號(hào)西北地塊的出讓文件中要求在交地后1年內(nèi)動(dòng)工，動(dòng)工后3年內(nèi)竣工，但目前來(lái)看，這一條款并未得到執(zhí)行。

　　另一方面，根據(jù)今年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》，在沒(méi)有特殊情況的條件下，超過(guò)合同規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的土地即為閑置土地，其中，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，要按地價(jià)20%征繳土地閑置費(fèi)，未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的政府則有權(quán)無(wú)償收回。但《閑置土地處置辦法》同時(shí)規(guī)定，由于政府行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，則可延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限。

　　“開發(fā)商要想找延期開工的理由，還是有很多的，比如規(guī)劃、拆遷問(wèn)題等。而一些政府當(dāng)然也想拉住這種大戶。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　另有一家新加坡房企總裁曾對(duì)記者表示，海外開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目遍布全球，如果一個(gè)市場(chǎng)不好，可以將精力放在其他市場(chǎng)，這樣進(jìn)行調(diào)節(jié)，不僅可以平衡風(fēng)險(xiǎn)，也能保證項(xiàng)目的利潤(rùn)。