有錢了要不要提前還貸？時值年末，不少“房奴”們正動著用年終獎和這一年的積蓄提前還貸的念頭。與前兩年不同，今年央行曾兩次降息，從明年1月起，房貸將更“便宜”，在這樣的大背景下，到底要不要提前還貸呢？如果提前還貸，要怎么還呢？銀行工作人員指出，是否提前還貸，主要應(yīng)從個人實際情況考慮，提前還貸的資金成本是最應(yīng)考慮進(jìn)去的。
“房貸族”困惑：該不該提前還貸
張女士2009年4月時貸款105萬購買了人生中的第一套房。現(xiàn)在回想起來，她覺得那時買房的決定“太明智了”。當(dāng)時張女士辦理的貸款為30年期的普通商業(yè)貸款，享受首套房7折的利率優(yōu)惠政策，按照當(dāng)時的利率優(yōu)惠后計算，每月需還款約5109元。去年央行提息后，目前她每月的還款額約5595元。
每月5000元左右的還款金額，對于月入近兩萬元的張女士來說，壓力并不大。但她家里人，尤其是父母，總希望能夠提前把貸款還清。“我媽就總覺得欠銀行的錢心理不踏實。”今年，張女士的父母把老家的房子賣掉了一處，手頭上有了閑錢，再加上張女士今年能拿到的年終獎，估計能湊夠五十萬。按張女士父母的意思，就讓她把這筆錢全部給銀行，還一部分貸款。
但張女士的朋友們卻都建議她不要提前還這筆錢，覺得不合算，把錢留在手里，做些別的投資，沒準(zhǔn)兒還能賺錢，而且也能應(yīng)付不時之需。面對兩種截然不同的意見，張女士感到十分困惑，到底該不該拿這筆錢去提前還貸呢？
提前還貸視個體情況而定
就張女士的情況，咨詢了某銀行的理財專家劉小姐，劉小姐告訴我們，張女士選擇的還貸方法是等額本息法，而且處于還貸初期，按照慣例，提前還款還是比較劃算的，但是要支付一定比例的違約金，具體數(shù)額要看張女士與銀行簽訂的貸款合同中對違約金的約定。但是，劉小姐還指出，張女士享受首套房貸款利率7折的優(yōu)惠，明年1月1日起，優(yōu)惠后的房貸利率為4.58%，這一利率已經(jīng)非常低，接近某些短期理財產(chǎn)品的收益率，提前還款節(jié)約的利息與將這筆錢用于理財獲得的收益相差無幾。
專業(yè)貸款服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷也指出，處于還款初期的購房人提前還款相對比較合適，但也有很多購房人提前還貸并不劃算。一是享受基準(zhǔn)利率優(yōu)惠或者使用公積金貸款的購房者，二是等額本金還款法還款期已過三分之一、等額本息還款已到中期的購房者，三是投資收益高于貸款利率的投資人士，四是不久以后需要貸款買第二套房的購房者。偉嘉安捷建議，借款人還是應(yīng)該在認(rèn)真分析自己合同的前提下，仔細(xì)計算還貸成本以及自己要多拿的利息，權(quán)衡之后再做決定。
《廣廈時代》在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，對于手里有閑錢的貸款購房人，很多銀行也都推出了針對性的理財方案，通過房貸理財賬戶來減少利息的支出。比如農(nóng)業(yè)銀行就推出了“存貸雙贏房貸理財賬戶”，購房人在該賬戶中的存款超過5萬元的部分，即可按照一定比例視同提前還款，節(jié)省的利息以理財收益的方式返還到理財賬戶中，理財收益按日計算，賬戶中的資金仍可以隨時使用。這樣對于購房者來說，既節(jié)省了利息，又可以保證資金的靈活性。
還款方式不同節(jié)約利息差距大
如果購房人經(jīng)過考慮，確定要進(jìn)行提前還款，對于提前還款的處理方式及產(chǎn)生的成本也要額外關(guān)注。不同的提前還款方式，節(jié)約的利息也有很大差別。
按照上述張女士的例子來計算，如果她此次還款50萬元，選擇縮短還款年限，月還款額不變的還款處理方式，將于2021年12月還清這筆貸款，將節(jié)省約60萬的利息支出。而如果她選擇還款期不變，減少每月還款額的提前還貸處理方式，此后每月需還月供約2612元，節(jié)省的利息支出則為約36萬元。銀行工作人員指出，對于張女士這種還款壓力不大的購房人，建議還是選擇縮短還款年限，月還款額不變的還款處理方式。
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