情侶聯(lián)名買婚房 合資購(gòu)房盡量丑話說在前頭

2012年12月06日 10:04
來源:北青網(wǎng)
  情侶聯(lián)名買“婚房”
  
  畢業(yè)后同學(xué)合買房
  
  親戚之間聯(lián)合投資買房
  
  新觀念帶來新思考
  
  情侶合資購(gòu)房應(yīng)注意哪些問題?剛畢業(yè)、工作時(shí)間不長(zhǎng)的置業(yè)者采取合資購(gòu)房的方式可取嗎?被限購(gòu)了就要借他人名義買房嗎?親戚朋友之間合資購(gòu)房又有了哪些新方向……多方出資共享房產(chǎn)——想必大家對(duì)這種置業(yè)方式也早有耳聞,不少人也正躍躍欲試,但是因?yàn)楹腺Y購(gòu)房所涉及的問題紛繁復(fù)雜,常常會(huì)讓購(gòu)房者“云山霧罩”。本期《廣廈時(shí)代》特別邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家,試圖對(duì)其中所牽扯的問題一一厘清,并根據(jù)不同人群的現(xiàn)實(shí)情況與需求,總結(jié)出相應(yīng)的注意事項(xiàng),以求“對(duì)癥下藥”,使買房人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
  
  情侶婚前合資購(gòu)房應(yīng)注意房產(chǎn)證署名問題
  
  孫女士和劉先生是大學(xué)同學(xué),兩人自大三確定關(guān)系至今,已有5年的時(shí)間。目前兩個(gè)人的感情比較穩(wěn)定,計(jì)劃于明年領(lǐng)證結(jié)婚。由于北京地區(qū)的房屋總價(jià)相對(duì)較高,工作年限不長(zhǎng)的劉先生和孫女士均無力獨(dú)自承擔(dān)房款,最終兩人決定以合資購(gòu)房的形式購(gòu)置婚房,與此同時(shí),雙方父母也要給予一定的經(jīng)濟(jì)支持。
  
  據(jù)了解,在北京像孫女士和劉先生這種情況比較普遍,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,從目前的市場(chǎng)情況上看,在合資購(gòu)房的人中,有三分之二都是迫于選購(gòu)婚房的需求。那么對(duì)于大多數(shù)婚前合資購(gòu)房的人到底該考慮哪些問題?對(duì)此,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清認(rèn)為,最重要的是要注意房產(chǎn)證上的署名問題。“因?yàn)榍閭H在婚前合資購(gòu)房會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn),所以房產(chǎn)證上以簽署雙方的名字為好。”常清說道。
  
  胡景暉認(rèn)為,即便是對(duì)于那些已經(jīng)有合法夫妻關(guān)系的購(gòu)房者來講,雙方也要盡量一起署名,以避免日后不必要的麻煩。此外在購(gòu)房合同上,雙方的名字最好也能同時(shí)得以體現(xiàn)。“雖然購(gòu)房合同沒有房產(chǎn)證上的法律效益大,但是一定程度上這也能起到產(chǎn)權(quán)關(guān)系的認(rèn)定作用。同時(shí)男女雙方還要對(duì)出資比例、按揭房款以及日后房產(chǎn)處置等問題都做一個(gè)事前的‘約定’。”胡景輝表示。
  
  未來一旦情侶婚前雙方感情出現(xiàn)破裂,牽扯到房產(chǎn)處置的問題,律師表示,如果產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方名字,那么房產(chǎn)歸署名方所有,另一方需拿出有力證據(jù)證明該房產(chǎn)是其共同出資購(gòu)買,否則無法分割房屋產(chǎn)權(quán)。“若產(chǎn)權(quán)證上登記為雙方名字,情侶可在房屋出售后按出資比分割房產(chǎn)。此外,若情侶一方想繼續(xù)持有房產(chǎn),那么這一方就應(yīng)該把需要補(bǔ)充的房款支付給另一方。”胡景暉說道,“原則上講,由父母出資的部分房款應(yīng)返款給其本人,若情侶或夫妻雙方還要承擔(dān)按揭貸款的話,那么誰(shuí)在這方面的貢獻(xiàn)大一些,將來法院分配房產(chǎn)時(shí)會(huì)向這方做一定的傾斜。”
  
  剛畢業(yè)的學(xué)生合資購(gòu)房應(yīng)綜合考量
  
  就在大部分剛剛畢業(yè)的大學(xué)生還在選擇租房的時(shí)候,一同畢業(yè)的小李與小高已開始打算與已工作三年的師兄合資購(gòu)置位于通州的一處小三居。在小李與小郭看來,與其把每月不少的租金交給房東,還不如合資供房來得實(shí)在。
  
  律師崔鵬表示,對(duì)于目前像小李和小郭這樣無獨(dú)立購(gòu)房能力、又暫時(shí)處于合租狀態(tài)下的年輕人來說,他們完全可以選擇合資購(gòu)房。在崔鵬律師看來,買房無非兩種目的:一種是居住,一種是理財(cái),而合資購(gòu)房可以將兩種目的屬性糅合在一起。“合租無非是平攤了租金,但是房子只用使用權(quán),沒有所有權(quán),而合買的話,購(gòu)房者從房屋的使用者變成房屋的所有者,其身份發(fā)生了很大變化,純消費(fèi)行為也同時(shí)變成了一種投資理財(cái)、儲(chǔ)蓄的方式。合資購(gòu)房有助于購(gòu)房者分?jǐn)傎?gòu)房成本并提前鎖定中意的房子。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管及助理董事魏東認(rèn)為,只要提前提理順理清買賣雙方的關(guān)系,避免法律上的糾紛,這類人群選擇合資購(gòu)房也未嘗不可。
  
  對(duì)于這種方法是否可取,胡景暉表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。“因?yàn)檫@要涉及每個(gè)人的錢款怎么支付、將來房屋分割時(shí)如何退出等各方面的問題,比較復(fù)雜。”胡景暉說道,“比如有人結(jié)婚,總不能和幾個(gè)朋友住在一起吧,一旦搬出的話就要考慮這部分房產(chǎn)如何處置。另外,像小三居的房間誰(shuí)住南向、誰(shuí)住北向,取暖費(fèi)怎么付等問題都需要去考慮。”
  
  此外,在這部分人中,也不排除少數(shù)置業(yè)者因受限購(gòu)政策影響,欲借當(dāng)?shù)厝嗣x買房的想法。對(duì)此,常清表示,只要合資人沒有購(gòu)房資質(zhì)、納稅不滿五年的話,房本上肯定署不了名。即便與共同出資人私下做協(xié)議,等其以后有了購(gòu)房資質(zhì),再將其名字加在房產(chǎn)證上,這也會(huì)為日后埋下一些隱患。同時(shí),魏東也不建議受限購(gòu)政策制約的出資人采取私下協(xié)議的方式。“因?yàn)楹芏鄷r(shí)候口頭表述或是落在筆頭上的內(nèi)容也不見得符合法律規(guī)定,一旦出現(xiàn)問題,出資人的利益不會(huì)得到法律保護(hù)。”魏東說道。
  
  此外,胡景暉表示,未來一旦有購(gòu)房資格的出資方反悔,沒有購(gòu)房資質(zhì)的一方不能到法院說當(dāng)初這么做是為了規(guī)避限購(gòu)政策。“從法律制度和現(xiàn)實(shí)案例來看,除了婚房是一種特殊需求外,建議大家最好不要采用這種方式購(gòu)買房產(chǎn),其本身也不會(huì)成為一種購(gòu)房的主流方式。”胡景暉說道。
  
  另外,常清提醒,對(duì)于這類人群中不受限購(gòu)政策影響的人來講,選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)盡量購(gòu)買中小戶型的房子,因?yàn)檫@種類型的房子目前市場(chǎng)需求較大,相比大戶型房產(chǎn)而言,將來處理房產(chǎn)時(shí)也較為容易一些。
  
  親戚朋友合資購(gòu)房視野逐步開闊
  
  與以往重點(diǎn)考慮本地住宅項(xiàng)目的購(gòu)房者不同,近來吳女士及其好友開始把目光投向二線城市的房產(chǎn)上。“我和好友正考慮去青島選購(gòu)一套學(xué)區(qū)房??粗星鄭u,不僅是因?yàn)槠浜>百Y源比較豐富,同時(shí)也是看中了青島未來的發(fā)展?jié)摿?。另外,?gòu)買城市核心地段的學(xué)區(qū)房,未來不管是出租還是出售都不用‘犯愁’”。吳女士說道。
  
  魏東表示,與北京、上海等一線城市相比,目前二三線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較低,且一些城市的限購(gòu)政策也不是很嚴(yán)厲,所以合資人投資這些城市的房產(chǎn)也是比較好的一個(gè)機(jī)會(huì)。胡景暉則認(rèn)為,雖說長(zhǎng)期看來,二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間會(huì)更大一些,但是究竟是怎樣的狀況,這還與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)配套、人口規(guī)模等因素有關(guān)。“不是說你在二三線城市買個(gè)房子就一定能夠賺錢,事實(shí)上,有些城市所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的,一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。”
  
  胡景暉說道,“政府換屆以后,可能會(huì)出現(xiàn)很多關(guān)于城市發(fā)展的新思路,如果合資者要選購(gòu)二三線城市的房產(chǎn),則要看清該城市在未來可能會(huì)發(fā)生的一些變化,但是因?yàn)楹芏喾矫娌皇瞧胀ㄍ顿Y者能夠了解并駕馭得了的,所以投資者還是要審慎一些。”另外常清認(rèn)為,單純?nèi)ザ€合作投資的購(gòu)房者并不是很多,大家在這方面表現(xiàn)較為平靜,二三線的房屋基本上還是以當(dāng)?shù)厝速?gòu)買為主。如果合資人有此打算的話,要著重關(guān)注地理位置較好,有升值潛力的房產(chǎn)。
  
  除了合資人開始關(guān)注二三城市的房產(chǎn)外,近來合資投資商鋪的比例也明顯增加。“投資商鋪?zhàn)钪匾氖且x擇一些核心地段,這樣的商鋪由于需求比較旺盛,基本上都可以保值增值。”常清說道,“但是從目前的市場(chǎng)價(jià)格來看,商鋪整體價(jià)格普遍偏高,如果是一次性付款還好,但如果還需按揭貸款就比較麻煩。”此外,胡景暉認(rèn)為,選擇投資商鋪要以租金回報(bào)率相對(duì)較高為基準(zhǔn)線,一些社區(qū)內(nèi)開間不大的底商也有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/div>
  
  合資購(gòu)房者應(yīng)把“丑話說在前頭”
  
  由于多業(yè)主參與購(gòu)房的方式比較復(fù)雜,為避免日后產(chǎn)生糾紛,魏東建議,合資者應(yīng)把“丑話說在前頭”。“現(xiàn)在人的觀念還是應(yīng)該轉(zhuǎn)變,合資人在購(gòu)買之前需要相互協(xié)商,把彼此間的利益關(guān)系說明清楚,這是一種比較穩(wěn)妥的方式。”魏東說道。
  
  對(duì)于合資購(gòu)房的人來說,崔鵬律師認(rèn)為,應(yīng)重點(diǎn)注意三方面的問題:一是盡量選擇“志同道合”的人,形成一種“契約”意識(shí)。二是明確好房子使用收益的關(guān)系。三是明確好房屋部分轉(zhuǎn)讓的關(guān)系。“大家通過合資購(gòu)房的方式,使房屋成為一種共有關(guān)系,對(duì)于共有關(guān)系,《物權(quán)法》規(guī)定,按份共有人若想轉(zhuǎn)讓共有的不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí),其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果其他共有人不同意購(gòu)買的話,可以向其他買方出售,或繼續(xù)保留份額,以出租的方式獲得一定的收益。”崔鵬律師說道。
  
  另外,在銀行貸款方面,胡景暉表示,銀行不會(huì)考慮所有出資人的還款能力,貸款只能以個(gè)人的名義申請(qǐng)。所以合資購(gòu)房人應(yīng)選出資質(zhì)條件相對(duì)較好、有一定還款能力的人去銀行申請(qǐng)按揭貸款。要注意的是,由于合資方經(jīng)濟(jì)狀況不一,合資人應(yīng)提前界定日后共同貸款期限及還貸比例等相關(guān)問題。如果一旦合資人任一方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題,導(dǎo)致不能按時(shí)支付按揭的話,那么房子就有被銀行收回的風(fēng)險(xiǎn)。
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