前兩年，隨著宏觀調(diào)控拉開帷幕，三四線城市的購房需求以及政策的寬松讓眾多有實力的房產(chǎn)開發(fā)商盯上，紛紛從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，開拓泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三四線城市房產(chǎn)市場。不過日前，這一勢頭卻出現(xiàn)了戲劇化的轉(zhuǎn)變。一線城市重新被開發(fā)商看好，而三四城市卻被質(zhì)疑拖累房企銷售業(yè)績。究竟是什么原因讓開放商紛紛重回一二線城市呢？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一二線城市利潤仍高和三四線城市供大于求是主因。

 

這邊廂：一線城市重新受親睞

 

據(jù)記者了解，第三季度，房企拿地重回一二線城市趨勢顯現(xiàn)。據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計，北京、上海兩地作為標(biāo)桿城市，成為卷土重來的房企們兵家必爭之地。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京土地出讓金高達(dá)257.37億元，超過了前8月總和。國慶后首周，上海土地市場成功出讓5宗土地，出讓金總額達(dá)到115.6億元，相當(dāng)于9月全月出讓金的1.3倍。除在上海、北京，品牌房企拿地的身影還屢次出現(xiàn)在廣州、南京、杭州等一二線城市。

 

一些大型標(biāo)桿房企紛紛重返一線城市拿地。這與房地產(chǎn)本輪調(diào)控初期，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市的情形有了明顯反差。 據(jù)悉，在9月北京土地出讓高峰中，所有成交住宅用地被萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]等一線房企瓜分。其中，保利顯得頗為激進(jìn)，9月先后與首開[簡介 最新動態(tài)]、融創(chuàng)恒基合作在大興和亦莊拿了三幅土地，10月又以近百億的總價拿下了三幅上海的地塊。

 

房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市的積極性，與上半年房企保守的拿地戰(zhàn)略截然不同。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，萬科、恒大、中海、保利等標(biāo)桿房企均未在一線城市拿地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市成交量回升，開發(fā)商的現(xiàn)金狀況轉(zhuǎn)好，抄底一二線城市土地開始成為企業(yè)共識，未來土地競爭的激烈程度將進(jìn)一步加大。

 

那邊廂：三四線城市被“拋棄”

 

自一兩年前宏觀調(diào)控剛剛拉開帷幕，一線城市銷售量急劇下滑，為了開拓市場，以恒大、萬科、保利為代表的地產(chǎn)巨頭都轉(zhuǎn)向三四線城市布局，其中恒大的三四線城市開盤量最多，也一度成為集團(tuán)業(yè)績增長的主要因素。不過，近期，這些集團(tuán)的業(yè)績卻也因此受到了嚴(yán)重影響。

 

由于調(diào)控政策冷卻，三四線城市樓市成交下跌，恒大自去年11月至今年3月期間五個月只錄得120億元的銷售額，集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，迄今二線城市銷售占整體達(dá)50%。許家印表示，11月份起，集團(tuán)已把均價輕微上調(diào)約3%，但相信三四線城市的房價升幅已有限，預(yù)期11月份的合約銷售只能維持在100億元水平。許家印又承認(rèn)，三四線城市營運環(huán)境困難，未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。

 

有意思的是，廣東保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英日前也在微博上表示，“一線城市是房企必爭之地，今年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的”。

 

而早在今年7月，起家于深圳的花樣年控股集團(tuán)潘軍就宣稱，將著手從三四線城市撤離，而向京滬等一線城市尋求更多土地機會。

 

原因：大城市利潤高 小城市泡沫多

 

據(jù)了解，在萬科、保利、中海三巨頭今年的總銷售額中，北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%，利潤貢獻(xiàn)超過70%。由此看來，一二線城市貢獻(xiàn)給房企的利潤仍遠(yuǎn)高于三四線城市。

 

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志告訴記者，在房地產(chǎn)熱火朝天的日子里，一線城市土地被哄搶，地價飛漲，許多開發(fā)商因為在大城市拿不到土地，于是只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)3、4線城市。隨著調(diào)控的深入，投資資本大量退出樓市，1、2線城市仍有許多剛需和改善型需求在支撐，市場表現(xiàn)仍然活躍。相比較之下3、4線城市整體需求有限，加上很多地方政府前幾年過度賣地，導(dǎo)致了近幾年市場住宅供大于求的情況，房子出現(xiàn)滯銷。所以目前有種趨勢，就是房企從新由3、4線城市回歸到1、2線城市上。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張全國此前接受媒體采訪時也認(rèn)為，經(jīng)過這兩年的造樓“大躍進(jìn)”，三四線樓市泡沫已經(jīng)越積越大。因此，三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景不大。而一線城市市場需求潛力

 

前景：大城市更樂觀 小城市壓力大

 

近日，美國摩根大通銀行首席中國經(jīng)濟學(xué)家、大中華區(qū)經(jīng)濟研究主管朱海斌預(yù)計，明年全國房價將上漲1%到5%，從地區(qū)來看，一線城市更加樂觀一些，三四線城市壓力會更大。他表示，中國三四線城市現(xiàn)在供應(yīng)量相對于銷售來說，比例明顯比一線城市要高，而且需求比較剛性，因此，要消化新供應(yīng)量的壓力可能會更大。經(jīng)緯行研究中心高級主任曾英杰也認(rèn)為，一線城市仍然是發(fā)展商建立品牌的核心戰(zhàn)場。

 

預(yù)測并非沒有道理，目前三四線城市的樓市困存量已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)高的水平。根據(jù)媒體公布了一份報告稱，目前部分三四線城市的房地產(chǎn)庫存量是“天量”。該報告以邯鄲為例，該市是河北省三線城市，如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上，而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計也不足160萬人。以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

 

建議：大房企植根一二線城市小房企深耕本地

 

在一二線城市和三四線城市的優(yōu)勢差距越來越大的時候，是不是開發(fā)商都會跑到一二線城市？張全國指出，一線城市的土地供應(yīng)日趨稀缺，未來競爭會更加激烈。“面對越賣越貴、越賣越少的土地，小房企已經(jīng)玩不起了，未來只有大房企才能在一線城市得到更好的機會”。東北地產(chǎn)精英派資深評論人王毅敏則分析，一二線城市根本無力承擔(dān)大量的城市化人口，必須有三四線城市來承擔(dān)。

 

那么，未來調(diào)控趨勢之下，開發(fā)商的城市戰(zhàn)略布局應(yīng)該如何？曾英杰認(rèn)為，對于小發(fā)展商而言，深耕本地是最好的策略。小發(fā)展商在資金實力及運作水平方面都不具備太大的優(yōu)勢 ，在房地產(chǎn)仍然面臨調(diào)控的背景下，不宜盲目外拓。對于品牌發(fā)展商而言，一線城市仍然是繞不開的坎。從品牌，從利潤方面，都更有保證。此外，重點的二三線城市（經(jīng)濟實力和購買力都較強）依然是品牌發(fā)展商需要布局的重點，如珠三角、長三角、環(huán)渤海，及西南幾大重鎮(zhèn)。